고객들과 상담을 하다보면 가장 민감하게 반응하는 부분이 바로 이자율이다. 이자율이 6%를 넘어 7%에 가까워진다는 말에 시장을 부정적으로 바라보다가도, 어느 순간 6% 아래의 5%대 이자율이 언급되면 반색부터 하는 것이 현실이다. 물론 주택융자에서 이자율은 중요한 요소임에 틀림없다.
하지만 진짜 중요한 것은 이자율이라는 숫자 자체보다, 매달 실제로 부담하게 되는 총 페이먼트다.

이게 무슨 엉뚱한 소리냐고 반문할 수도 있지만, 강조하고 싶은 건 이자율 하나만으로 모든 결정을 내려선 안 된다는 점이다. 이자율이 0.25% 낮아졌다고 해서 월 페이먼트가 극적으로 줄어들지는 않는다. 융자금액에 따라 다르겠지만, 대부분 수 십 달러 수준의 차이에 그친다. 반면 재산세가 높은 지역을 선택하거나 HOA 비용이 월 400~500달러에 이르는 콘도를 구입하게 되면, 이자율 차이보다 훨씬 더 큰 부담을 지게 된다.

융자 프로그램의 구조에 따라 결과도 다양하다. FHA 융자의 경우, 같은 이자율이라도 크레딧 점수, 다운 페이먼트 비율, 모기지 보험료(MIP) 등에 따라 월 부담이 크게 달라진다.
심지어 이자율이 더 낮은데도 전체 페이먼트는 더 높게 나오는 경우도 있다. 이는 FHA뿐 아니라 Conventional 융자에서도 마찬가지다. PMI 유무, 융자금액의 차이, 주택 유형, 해당콘도가 warrantable인지 non-warrantable인지 등 여러요소가 총 페이먼트에 복합적으로 영향을 미친다.

특히 첫 주택을 구입하는 경우, ‘낮은 이자율’이 주는 심리적 안정감에만 집중하다 보면 전체적인 조건을 간과하기 쉽다.
반대로 전체 페이먼트 구조를 제대로 이해하고 접근하면, 다소 높은 이자율이라도 결과적으로 더 유리한 선택이 될 수 있다. 단순히 숫자만 보는 것이 아니라, 구조를 읽는 시야가 더 중요하다. 낮은 이자율만을 쫓다가, 그 속에 숨어있는 비용들을 간과해 오히려 손해를 보는 경우도 많다.

요즘 같은 시장에선 ‘몇 퍼센트냐’ 보다 ‘어떤 조건이냐’가 훨씬 중요하다. 이자율이라는 숫자에만 집착하지 말고, 전체 그림을 보고 판단해야 한다. 숫자보다 구조, 이자율보다 총 페이먼트를 보는 눈이 필요한 시기다. 그 시작은 신뢰할 수 있는 융자상담과 함께 할 때 더욱 탄탄해진다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>