날씨가 이젠 확연한 겨울날씨로 접어들면서 5시면 벌써 어두워지는 긴긴 겨울밤을 맞이했다. 아마존 열풍으로 에이전트분들은 동분서주 바쁜데 5시면 어두워지니 일할 수 있는 시간이 너무 짧다고 안타까워한다.
손님 한분이 찾아 오셨다. 트러스트를 셋업 하셨는데 집을 메릴랜드에서 트러스트로 집을 사고 싶다고 하셨다.

메릴랜드에는 처음으로 집을 사는 거니까 First Time Home Buyer의 혜택을 받을 수 있냐고 문의가 왔다. 법인으로 집을 사실 때는 그 혜택을 못 받는다. 그리고 법인으로는 예를 들자면 Corporation이나 LLC 로는 융자도 받을 수 없어 현금으로 집을 사야 한다. 그럴 땐 조언드리는 것이 일단 개인이름으로 사시고 나중에 gift of deed 를 트러스트로 주면 된다. 그러면 first time home buyer 혜택도 받으시고 트러스트에 넣어 놓으실 수 있다고 알려드렸다.

요즘은 다운사이징하는 것을 많이 돕다보니 또 다른 연세 드신 분이 상담 오셨다.
내가 집이 몇 채가 되는데 지금 살아서 집을 자식에게 주는 게 좋은가 아님 나중에 유산으로 주는 게 좋은가? 하며 질문을 해 오셨다.
물론 회계사님과 상의해 보시는 게 더 좋겠지만 아는 한도 내에서 조언을 드렸다. 자식에게 부부가 유산 상속세 없이 한 1100만 불 정도는 상속세 없이 자식에게 물려 줄 수 있다.

그러니 부모 중에 한 분당 한 540만 불정도 까지는 상속세 없이 자식에게 줄 수 있는 셈이다.
추천하자면 부모님이 살아 계실 때 지금 거주하시고 계신 집을 자식에게 주는 것이 제일 좋다.

왜냐하면 그 집은 그 부모님이 사시던 집이니 capital gain tax를 이미 waive 받은 것을 자식에게 주니 자식은 그 집을 받아서 바로 팔아도 그 세금을 안 내도 된다. 하지만 투자했던 집을 자식에게 주었을 때는 자식이 그 집에 들어가 5년을 보유하고 2년을 살고 팔면 capital tax gain waive를 받아 텍스를 안 낼 수 있지만 바로 그 집을 팔면 부모님이 30만 불에 사셔서 40만불 정도 되는 집이 됐고, 다시 팔게 되면 10만불 정도의 income 을 얻은 것으로 된다. 또 그동안 아버님이 감가상각 하시며 받은 세금 혜택 등을 다시 내게 되므로 참고하시라고 조언을 드렸다.

그리고 지금 투자로 사신 집들을 보유하고 계신집들을 다시 잘 검토해 보시고 나중에 좀 더 집가치가 올라갈 곳으로 적당한 때에 갈아타는 것도 참으로 중요하다라고 강조했다.

예를 들어 만약 old 콘도들이라면 너무 오래된 콘도라면 언젠가는 다 페이스 lift 를 해야 하므로 돈이 큰돈이 들어갈 확률이 높다. 그러면 콘도피도 많이 올라갈 것이니 그러기 전에 1031 exchange 로 새것으로 갈아타는 것도 좋은 방법중에 하나라고 조언드렸다. 집이나 사람이나 나이가 들면 계속해서 maintain 하느라 목돈이 들어갈 확률이 높다.
문의 (703)975-4989

<수잔 오 자이언트 부동산 대표>