2018년 캘리포니아의 부동산 시장은 구조적인 공급 부족 현상을 이겨내지 못하고 전반적으로 제한적인 선에서 거래량 증가세와 가격 상승세가 이뤄질 전망이다.

공화당이 주도한 세제개편안은 공급 부족을 부추기는 새로운 변수로 작용하면서 시장을 한층 더 옥죄며 주택 오너와 예비 바이어 모두에게 부정적인 영향을 미칠 것으로 관측됐다.캘리포니아부동산협회(CAR)가 작성한 ‘2018년 가주 부동산 시장 전망 보고서’에 따르면 새해 일년간 가주 전체에서 판매될 주택 규모는 총 42만6,200채로 2017년 판매 예상치인 42만1,900채 대비 1% 증가할 것으로 보인다. 주택 중간값은 지난해 53만8,500달러에서 56만1,000달러로 4.2% 상승할 것으로 점쳐졌다.

꾸준한 확장세를 기록하겠지만 속도 측면에서는 이전에 비해 많이 느려질 것으로 보인다. 실제 거래량은 2016년 1.8%, 지난해 1.3%에 이어 올해 1%로 증가율이 더뎌질 전망이고, 가격 상승률도 평균 두자릿수를 기록했던 2012~2013년의 절반에도 못미치며 지난해 7% 이상 상승세에도 뒤질 것으로 예상된다.

CAR의 스티브 화이트회장은 본지와의 인터뷰에서 “2018년도 캘리포니아 부동산 시장의 기초 여건인 펀더멘털은 튼튼하고, 금리는 추가 인상이 예정돼 있지만 역사적으로는 여전히 낮은 수준을 기록할 것”이라며 “그러나 부족한 매물과 치솟는 가격이 시장 전체에 악영향을 주면서 판매량과 가격에 영향을 미칠 것으로 보인다”고 말했다.

고질적인 공급 부족 현상을 처음 보는 변수가 아닌 상수 개념으로서 이제 ‘새로운 표준’(new norm)으로 봐야 한다는 견해는 새해에도 유효하다. 실제 가주 전체의 매물 재고는 3개월치로 장기적으로 봤을 때 기록했던 평균 6.5개월의 절반에도 미치지 못하는 상태다.

화이트 회장은 “새해 뿐 아니라 예측 가능한 미래 시점까지도 공급은 수요에 미치지 못할 것”이라며 “인구 통계학적인 변화, 저금리에 따른 이자율 고정 효과, 조닝 요건 및 건축 규제 등이 새해에도 이어지면서 만족할만한 공급은 이뤄지지 못할 것”으로 내다봤다.

모기지 금리는 새해 4.3%로 2017년 대비 0.3%포인트 오를 것으로 전망됐다. 2016년 3.6%와 비교해서는 0.7%포인트 인상될 전망으로 바이어들이 추가로 부담해야 할 이자 부담은 높아진 집값만큼 커질 것으로 보인다.

이에 따라 가주 주민들의 주택구매력은 새해 보다 더 낮아질 것으로 점쳐졌다. CAR이 제시한 수치는 26%로 50%를 넘겼던 2012년 이후 2013년 36%, 2014년 30%, 2015년 31%에 이어 지난해 29%로 계속 하강하고 있다.

여기에 연말연초 초미의 관심사로 떠오른 연방 정부의 세제개편안도 광범위하게 막강한 파워를 발휘할 것으로 예상된다. 당장 부동산 전문가들이 우려하는 것은 재산세 한도 1만달러 제한, 양도세 면제 조건 주택 판매 후 2년 거주에서 5년 거주로 강화 등이다.

예비 바이어는 물론, 현재 주택 오너까지 얼어붙게 만들 공산이 큰 정책으로 결과적으로 공급 부족을 부채질 할 것이란 지적이다. 화이트 회장은 “세금 혜택이 줄면서 주택 보유에 따른 비용이 증가할 것이고 이를 아는 예비 바이어들도 현재 가치에서 구입하는 건 불리하다고 생각해 대기 수요로 밀려날 것”이라며 “여기에 양도세를 피하기 위해 이사를 미루거나, 판매를 꺼리는 셀러들도 늘어날 것으로 보인다”고 강조했다.

CAR이 조사한 바에 따르면 약 15%의 셀러들이 집을 산 뒤 2~4년 뒤에 주택을 파는데 세제개편안 시행으로 세금을 피하기 위해 집을 팔겠다고 나서는 이들이 줄면 최소한 이 15%에 해당하는 셀러들이 위축되면서 주택 시장 매물 공급 라인의 일부가 경색될 수 있다는 것이다.

■스티브 화이트 회장은…

1986년부터 부동산 업계에 투신해 31년간 왕성하게 활동하고 있는 화이트 회장은 발렌시아에 위치한 ‘켈러 윌리엄스 VIP 프라퍼티스’와 ‘패스웨이 에스크로’의 공동 오너이다. 로컬과 가주 및 전국 단위 부동산 협회에서 활발한 활동과 수상 경력을 자랑한다.

<류정일 기자>