2016년 새해가 시작 된 것이 엊그제 같은데 벌써 3월이 지나고 4월 중순에 접어들었다. 계절이 빠르게 지나가고 날씨가 변화무쌍한 것 처럼 부동산 시장도 시시각각 바뀌고 있다. 부동산 시장과 경기가 아주 빠르게 변화되므로 지난 3개월을 돌아보고 앞으로 시장이 어떻게 전개될 것인지 살펴보자.

가장 눈에 띄는 특징은 실업률이 5% 미만으로 떨어졌고 일자리 창출이 지속되고 있다는 점이다. 일자리가 창출되고 고용이 늘면서 소득이 생긴 무주택자들이 주택 구입에 나서기 때문에 수요가 늘어나서 주택 경기에 활력을 불어넣는다. 지난 1월에만 일자리가 약 15만개가 늘어났고, 1월 주택 판매수도 작년 동월 대비 11%가 상승했다. 즉 고용 안정과 소득 상승이 주택 거래량이 많이 늘어난 것과 무관하지 않다.

또한 주택 공급 대비 수요가 폭등하고 있다는 점이 특징인데, 일부 지역에서는 이상 과열 현상도 일어났다. 매물 부족으로 복수 오퍼가 들어와 오버 프라이스로 팔리는가 하면 높게 오른 가격 때문에 감정 가격이 나오지 않는 등 부동산 거래 시 전에 없었던 여러 현상들이 일어났다. 2004-2007년 부동산 활황시에 감정 가격이 나오지 않았던 것의 데자뷰인 셈이다.

이러 공급 부족 현상은 지난 6-7년간 경기 침체로 인해 많은 건설 회사들이 부도가 나고 신규 주택을 많이 짓지 않은 것이 가장 큰 이유이다. 거기다가 렌트 가격 상승으로 아파트 같은 리스 프라퍼티를 많이 만들다보니 단독 주택이 턱없이 부족하게 되었다. 또한 기존의 주택 소유주들도 가격 상승 국면이 되자 주택 판매를 서두르지 않기 때문에 시장에 매물 가뭄이 더 심해지고 있다.

한편 요즘 젊은 사람들, 세칭 밀레니엄 세대들이 주택 구입에 대거 나섰기 때문에 수요 급증으로 가격 상승을 부추기고 있다. 이 젊은이들의 주택 보유율이 사상 최저이기 때문에 이들이 약 50세가 될 때까지 계속해서 주택을 구입하거나 소유할 나이라서 이들의 주택 구입은 전체 부동산 시장의 동력으로 작용할 것으로 사료된다. 그리고 시니어들인 베이비부머 세대들도 자녀들과 함께 사는 것을 피하고 따로 살려고 하는 추세다. 이들이 고령화됨에 따라 큰 집을 처분하고 작은 집으로 줄여가기 때문에 대형 집보다는 소형 단독 주택들이 더 인기를 끌 것이다. 이번 부동산 과열은 특히 캘리포니아에서 가장 크게 일어났다. 부동산 경기가 가장 뜨거웠던 도시 Top 20곳 중에 샌프란시스코, 산호세, LA, 샌디에고 등 무려 12곳이 있었다.

또 다른 특징은 모기지 이자율이 계속해서 내려간 것이다. 올 초 4%에서 지금 3.7%까지 내렸갔다. 여기에 모기지 융자 기준 완화 정책이 곧 마련될 것이란 소식이 있어 더 많은 예비 바이어가 주택 구매에 나설 것으로 예상되어 주택 가격은 더 올라갈 것으로 전망하고 있다. 게다가 끝 모르게 오르는 렌트비 가격에 지친 많은 테넌트들이 낮은 이자율을 이용해 주택 구입에 나서고 있다.

마지막으로 공급에 박차를 가하고 있는 건설사들의 행보가 전보다 눈에 띄게 빨라졌다. 주택 착공이 1년 전 같은 기간 대비 약 30.9%나 더 늘어났고 건축 허가도 작년 동기 대비 6.3% 상승했다. 향후 2-3년 동안 꾸준하게 주택 수요가 있다고 판단한 건설사들이 주택 착공을 서두르고 건축 허가를 받고 있기 때문이다. 경기를 낙관적으로 보고 있다는 증거인데 고용 창출로 인해 부동산 경기뿐 아니라 전체 경제 회복에 큰 도움이 되고 있다.

위에서 본 것 같이 비수기인데도 불구하고 부동산 경기가 아주 활발하게 이루어지고 있는 점을 볼 때 올해 나머지 기간도 지속 성장할 것이라고 전망할 수 있다.

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<김현숙 뉴스타부동산 부사장>