부동산을 사고팔 때 많은 매매 당사자(buyer and seller)가 대중에게 매매가격을 공개하는 것을 원치 않으므로 에스크로는 양도증서(grant deed)를 작성하면서 비공개(not for public record)로 처리해 왔다.

매입한 가격과 재매매 가격의 차이를 공개하고 싶지 않는 경우는 사업 목적과 투자, 중간업자 개입이 된 경우에는 매매가격을 추정할 수 없게 양도증서 상에 양도세 표시를 원치 않는 예가 많이 있었다. 그만큼 매매가격이 일반에게 공개되는 것에 민감한 반응을 보여 왔다.

주정부 개정안(AB1888)은 2014년 1월1일부터 부동산 양도 이전세(documentary transfer tax)가 공개되면서 부동산 총 매매가격을 알 수 있게 됐다.

부동산 양도 이전세는 부동산 소유권 명의이전 때만 납부하는 세금이며 관례상 판매자가 지불하게 된다. 양도세는 소유권 양도증서 맨 위치에 있는 ‘documentary transfer tax’란에 기입해야 한다.

아래의 양도세 표시는 LA시 내에 있는 100달러의 부동산 가격 기준으로 산정된 것으로 LA 카운티는 1,100달러이고 LA시는 4,500달러의 세금을 소유권 양도증서에 기재해야 하며 증서 상에 매매대금 총액인 100만달러라고 표시하지 않는다. 양도세 산출 방법은 양도세 1,100달러 ÷0.55달러 x 500 = 1,000,000달러의 매매가격이 산출된다.

주법에 따라 카운티 양도세는 500달러 당 0.55달러 또는 1,000달러 당 1.10달러를 카운티에 지불해야 한다.

하지만 시정부가 재정난으로 인해 부동산 소유주들에게 등기 이전세를 추가적으로 징수하는 시정부가 많은데 그 가운데 LA시와 Culver 시는 1,000달러 당 4.50달러, 샌타모니카시는 1,000달러 당 3달러를 카운티 행정부에 지불하도록 규정하고 있다.

이 양도 이전세는 소유권 양도 때 소유권 권리 증서를 카운티 등기소(county recorder)에 명의이전할 때 부동산 매매가격을 기준으로 부과되는 세금이며 한 번만 지불하면 된다.

많은 한인이 여러 가지 목적으로 부모가 자식에게, 자식이 부모에게, 배우자가 배우자에게 등으로 부동산 소유권 명의를 빼고 올리고 또는 동업자와의 명의 변경을 쉽게 하는데 재산세 산정에 영향을 미칠 수 있으므로 전문인 회계사와 변호사의 자문을 받을 것을 권하고 싶다.

주정부 세법(State Revenue and Taxation Code Section 11902, et seq.)에 의거하여 아래 세법 중 해당되는 한 조항을 양도증서에 기입하게 되면 양도 이전세를 면제 받을 수 있다.

독자들의 정확한 이해를 위해 관련 주정부 세법 내용의 영어 원문을 기재한다.

1. This conveyance confirms title in the grantee(s) who continue to hold the same interest acquire on Date ______, Documents No. _________wherein $_______Documentary Transfer Tax was paid, R&T 11911.

2. This conveyance is in dissolution marriage by one spouse to the other, R&T 11927.

3. This conveyance is to secure a debt, R&T 11921.

4. This is a reconveyance of realty upon satisfaction of a debt, R&T 11921.

5. This conveyance transfers the grantor’s interest into his or her revocable living trust, R&T 11911.

6. This conveyance changes the manner in which title is held, grantor(s) and grantee(s) remain the same and continue to hold the same proportionate interest, R&T 11911..

7. This is a court-ordered conveyance or decree that is not pursuant to sale, R&T 11911.

8. This is a bonafide gift and the grantor received nothing in return, R&T 11911.

9. This conveyance establishes sole and separate property of a spouse, R&T 11911.

10. This conveyance confirms a community property interest, which was purchased with Community Property Funds, R&T 11911.

11. This conveyance confirms a change of name, and the grantor and grantee are the same party, R&T 11911.

12. This is a conveyance of an easement(Oil and Gas Lease) and the consideration and value Is less than $100, R&T 11911.

13. The value of the property in this conveyance, exclusive of liens and encumbrance is $100 or less, and there is no additional consideration received by the Grantor, R&T 11911.

14. This is a conveyance of equitable title from a trustee, under a land contract, to the vendee at the consummation of the contract, R&T 11911.

15. The grantors and grantees in this conveyance are comprised of the same parties who continue to hold the same proportionate interest in the property, R&T 11923(d).

소유권 명의변경 보고서(Preliminary Change of Ownership Report). 는 부동산 소유권 양도증서(grant deed)와 소유권 포기증서(quitclaim deed)를 등기할 때 필수적으로 요구되는 중요한 서류다.

이 문서에는 판매자와 매입자(양도인/양수인), 주소, 토지구획 번호, 매매가격, 현금 지불, 융자금액, 부동산 상태 등이 포함되며 이 서류에 매입자나 양수인이 서명을 해야 한다.

무상으로 소유권을 양도할 때는 증서 상에 등기 이전세가 면제된다는 이유를 명시해야 하며 이러한 소유권 양도는 재산세 변동에 영향이 미치지 않는다.

문의 (323)735-4000, www.hanmiescrow.net