브라이언 안 <메트로 에스크로 / Sr. Escrow Officer>

김 사장은 리커스토어를 구입하기 위해 셀러와 계약을 체결하고 에스크로를 진행시키고 있었다. 에스크로를 오픈하고 매상확인을 했는데 요즈음과 같은 불경기에 많은 업소들은 매상이 떨어지고 있음에도 불구하고 이 리커스토어는 셀러가 제시했던 매상과 별 차이가 없어 매상을 확인하여 만족한다는 서류에 서명도 했다.

리스도 새로 받기로 했는데 건물주로부터 승인을 받아 건물주가 새로운 리스계약서를 준비하고 있는 중이다. 또한 은행 융자도 승인을 받아 이미 융자서류에 서명을 마친 상태로 리스계약서에 서명이 되는대로 바로 대출이 나오기로 결정되어 있는 상태다.

이렇게 모든 계약조건들이 순조롭게 진행되고 곧 에스크로가 종결되는 시점인데 김 사장의 심경에 변화가 생겼다.

왜냐하면 김 사장이 이 리커스토어와 계약하기 전에 구입하려 했던 다른 리커스토어 주인으로부터 최근 연락을 받았는데, 현재 에스크로가 진행 중인 리커보다 매상과 이익이 더 높은 그 업소를 현재 사려는 업소와 동일한 가격으로 팔겠다는 오퍼를 받았기 때문이다.

김 사장은 현재 진행 중인 에스크로를 취소시키고 그 업소를 구입하고 싶은 마음이 생긴 것이다.

주변사람들 말로는 지금 이 상황에서 에스크로를 취소시킬 경우 셀러에게 위약금을 물어줘야 한다고 하는데, 과연 이런 상황에서 에스크로를 취소시키다면 에스크로에 입금시킨 김 사장의 계약금(initial deposit)은 어떻게 될까?에스크로 취소 때 가장 문제가 되는 것은 계약 불이행에 따른 손해배상(liquidated damage)이 어떻게 되는지, 누가 에스크로 취소비용을 부담해야 되는지 등의 금전문제일 것이다.

계약 불이행으로 인한 손해배상은 부동산이나 사업체 매매 계약기간 도중 바이어나 셀러 가운데 한쪽이 계약을 위반하여 상대방에게 배상해야 하는 위약금을 뜻한다.

손해배상액은 매매계약 때 바이어와 셀러가 사전에 합의하게 되는데, 일반적으로 배상액수는 에스크로를 오픈할 때 에스크로회사에 예치된 계약금의 일부 또는 전부에 해당하는 경우가 많다.

부동산이나 사업체 매매과정에서 반드시 고려되어야 할 점은 매매 계약서(purchase agreement)와 에스크로 지침서(escrow instructions)에 어떤 내용으로 계약되어 있는가 하는 것이다.

예를 들어 바이어가 계약서에 이자율, 융자기간 등의 조건을 분명히 명시했는데, 계약서의 조건대로 융자를 받을 수 없는 경우에는 바이어는 아무 제약 없이 계약을 취소할 수 있는 사유가 된다. 사업체 매매계약의 경우에도 바이어가 구입대금의 일부를 융자 받아야 하고, 건물주로부터 리스를 받아야 에스크로가 종결될 수 있다는 조건부(contingency) 조항이 계약서에 명시되어 있다면, 바이어가 융자를 받지 못하거나 건물주로부터 리스를 받지 못할 경우, 바이어는 정당하게 에스크로를 취소시킬 수 있다.

또한 바이어가 사업체의 매상 점검이나 매상기록 확인을 일정한 기간 시행한다는 조건을 계약서에 명시했는데, 차후 바이어가 매상 점검 결과 셀러가 명시했던 매상에 다다르지 못한 경우 바이어는 정해 놓은 통지시한 내에 당연히 계약취소를 요구할 수 있다.

이런 경우 셀러는 바이어 측의 계약취소 요구가 계약위반이 아니므로 계약 이행을 요구하거나 손해배상을 청구할 수 없다. 이러한 손해배상에 대한 조항은 셀러와 바이어가 서로 합의하여 매매 계약서나 에스크로 지침서에 기재하고 서명하는 것이 일반적이다.

김 사장의 경우 본인의 계약취소 요구가 계약 위반사항이기 때문에 만약 셀러가 계약이행을 요구하거나 손해배상을 청구하는 경우 위약금을 물어야 할 것이고, 그 위약금은 에스크로에 예치된 김 사장의 계약금 전부가 될 가능성이 매우 높다. 따라서 김 사장은 자기가 에스크로에 예치한 계약금을 돌려받지 못할 상황이 될 것이다.

에스크로가 진행되는 도중에 셀러나 바이어는 오해나 의견불일치, 심경변화 등 여러 가지 이유로 분쟁이 발생해 계약이 정상적으로 이행되지 못하고 에스크로가 깨지는 경우가 많이 있다.

이러한 경우에 대비하여 계약 당사자인 셀러와 바이어는 계약 이행에 있어서 서로가 오해가 생기지 않도록 대부분의 내용을 매매계약서나 에스크로 지침서에 자세히 기술할 필요가 있다. 계약의 내용을 정확히 이해하기 어려울 경우 전문가의 자문을 받는 것도 성공적인 매매를 위한 현명한 방법이 될 수 있을 것이다.

에스크로에 관한 여러 가지 질문은 아래 전화번호로 연락주시면 무료로 받을 수 있다.

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