지난해부터 급격하게 오르기 시작한 부동산 시장은, 지난 6월 연방준비제도이사회버냉키 의장의 양적완화 축소및 폐지 발언 이후 숨고르기에 들어간 모습이다. 브레이크없는 폭주 기관차가 금리라는언덕을 만나, 더 이상 앞으로도 뒤로도 움직이지 않고 있다. 이 기차가 어디로 갈지는이번 주에 있을 미팅에서 기관사인 버냉키 의장과 이사회의맴버들에 의해서 결정이 나리라 본다.
부정적으로 생각하는 일부 전문가들은 다시 부동산 가격의 하락을 언급하고 있지만,현재 경기 회복의 속도로 볼 때, 부동산 가격의 하락을 점치기에는 무리가 있다고 본다.
이번에는 부동산을 사고팔 때 들어가는 비용들을 누가 어떻게 부담하는지 살펴보자. 각주마다 부동산법이 조금씩 다르고, 들어가는비용도 차이가 있다. 하지만 여기서는 남부 캘리포니아에 국한해서 보기로 한다.
일반적으로 나가는 비용 중 셀러는 에이전트 비용이, 바이어는 융자비용이 가장 큰 부분을 차지한다. 집을 사거나 팔 때, 이러한 기본비용을 제외한 여러 비용이 드는데, 대부분 바이어나 셀러가 내야 하는 기본적인 비용은 정해져 있다. 모든 계약서상의 비용은 에스크로가오픈하기 전에 협상에 의해서 결정이 된다.
계약서의 두 번째 페이지에 보면 어떤 비용을 누가 내는지에 관해 마크하는 부분이 있다. 여기서 중요한 것은 로컬 룰과 마켓의 흐름이다. 일반적으로 부동산의 모든 비용에 관한 것은 100% 셀러와 바이어 간의 협상에 의해서 결정이 나고, 이를 에스크로가 오픈이되면, 에스크로 회사는 문서로 다시 한 번 정리해 주는 역할을 하게 된다.
그러나 100% 협상에 의해서 누가 어떤 비용을 낼지 결정을 하지만, 대부분 로컬 룰에따라 결정이 된다고 보면 된다. 즉 생각보다협상의 여지가 크지 않다고 보면 된다. 어떠한 항목이 있는지 간단하게 몇 가지 중요한항목에 관해 살펴보자.
첫 번째 터마이트, 터마이트는 일반적으로셀러가 셀러의 비용으로 인스팩션 리포트를바이어에게 보낸다. 집에 문제가 있을 때는 섹션 1 항목은 셀러가, 섹션 2 항목은 바이어가지불해서 고치게 된다. 섹션 1 항목은 주로 현재에 발생되어 있는 문제들, 즉 터마이트가있는 경우이다.
두 번째 NHD 리포트, 이리포트는 집이 위치에 있는지역에 관한 전체적인 리포트이다. 이 지역에 세금이라든지, 지진, 홍수, 산불 등 자연재해에 관한 위험성 등을알려주는 리포트인데, 이 역시 셀러가 낸다고 보면 된다.
세 번째 인스펙션, 집에무슨 문제가 있는지 살펴보는 과정인데 바이어가 부담을 한다. 간혹 셀러가 우리 집은 문제가 없다고, 먼저 인스펙터를 고용해 바이어에게 보내주기도 하지만, 거의 99% 다 바이어가 고용한 인스펙터가 인스펙션을 한다.
네 번째 스모그 디텍터 등 빌딩 코드, 또는각 시마다 요구하는 기타 안전에 관한 항목들 역시 셀러가 부담을 하고, 바이어에게 리포트를 준다.
다섯 번째 에스크로와 타이틀 보험, 에스크로 비용의 경우 대부분 바이어와 셀러, 각자비용은 각자 부담을 한다. 하지만 여기서 가장 크게 발생하는 문제는 누가 회사를 정하는가에 있다. 에스크로 회사는 바이어와 셀러중간 입장에서 서류나 기타 사항 등에 관해서 일을 처리해 주지만, 아무래도 일을 맡기는 쪽에 더 무게를 두고 움직일 수밖에 없다.
그러다 보니 줄다리기를 하는데, 거의 대부분셀러가 정하는 에스크로로 간다고 보면 된다.
타이틀 역시 셀러가 바이어를 위해서 비용을 부담하는데, 이 역시 셀러가 회사를 정한다고 보면 된다. 에스크로와 마찬가지로 가장많이 줄다리기 하는 부분이다. 간혹 이 문제로 딜이 깨지는 경우도 있다. 하지만 이러한문제로 딜이 깨진다면, 어리석은 결정이다. 아무리 우리 쪽으로 끌어들이는 것이 조금 편하다고 하지만, 아무래도 비용을 내는 사람이정하는 것이 당연하고, 무엇보다 더 로컬 룰에 의해서 결정되면 공정하지 않을까 한다.
어차피 바이어가 집을 산 후에, 나중에 집을 팔게 될 때 거의 똑같은 결정을 하게 되어있기 때문이다. 중요한 건, 이러한 비용을 누가 내는가는 일반적으로 로컬 룰을 따르지만,마켓의 움직임에 따라 상황이 완전하게 달라질 수 있다. 다음은 계속해서 나머지 항목과달라지는 이유에 관해 언급해 보기로 한다.
(818)357-7694
