상업용 부동산 시장이 공실률은 줄고, 임대료는 오르는 등 전형적인 회복세를 이어갈 전망이다. 아파트 부문을 제외한 전 부문에서 향후 1년간 공실률은 떨어지고 임대료는 오를 것으로 최근 전망됐다. 국제 교역량 증가로 창고 등 산업용 건물에 대한 수요가 늘고 최근 개선되고 있는 소비자 지출 역시 상가 건물에 대한 수요 증가에 영향을 줄 것으로 기대된다‘. 전국부동산중개인협회’(NAR)가 최근 발표한 상업용 부동산 시장 전망 보고서를 소개한다.

◇회복세 강해진다

상업용 부동산 시장이 밝은 전망을 유지하고 있다. 지난해 초부터 매분기 공실률 하락과임대료 상승 등 꾸준한 회복세를 이어가고 있다. 회복 강도 역시‘ 중간’(moderate)에서‘ 중상’(more moderate)으로 개선될 것으로 NAR 측은예측했다.

로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “사무실 부문을 제외한 상업용 부동산 전부문의 회복 전망이 좋다”고 말했다.

윤 이코노미스트에 따르면 고용 실적이 아직도 2007년 침체이전 수준을 밑돌고 있어 사무실 부문의 공실률 하락 속도가 더디다. 반면 지난해부터 국제 교역량이 급격히 늘고 있어 창고건물에 대한 수요가 증가하고 있고 소비지출증가로 상가건물에 대한 수요 전망도 밝은 편이다.

아파트 건물에 대한 임대 수요는 여전히 많지만 공급 부족에 따른 공실률 정체 현상도 예상된다.

◇사무실 건물

올해 3분기 사무실 건물에 대한 공실률은약 15.7%로 집계됐다. 2분기 대비 동일한 수준으로 사무실 건물에 대한 수요가 여전히 부진함을 나타냈다. 그러나 내년 3분기까지 사무실건물의 공실률은 약 15.5%로 약 0.2%포인트 하락하며 소폭 개선될 전망이다.

올해 3분기 현재 전국에서 가장 낮은 수준의 공실률을 나타내고 있는 지역은 워싱턴 DC지역으로 약 9.7% 수준이다. 뉴욕은 이보다 조금 높은 약 9.8%로 집계됐고 아칸소의 리틀락(12.1%), 앨라배마의 브리밍험(12.4%) 등도 비교적 낮은 수준의 사무실 공실률을 나타냈다.

임대료 전망은 밝은 편이다. 사무실 건물에대한 임대료는 올해 약 2.5% 가량 상승하고 내년에는 상승폭이 약 2.8%로 더 늘어날 전망이다. ‘순 임대면적’(net absorption)은 올해 약3,010스퀘어피트에서 내년에는 약 4,160만스퀘어피트로 넓혀갈 것으로 기대된다.

◇산업용 건물

산업용 건물은 현재 가장 뚜렷한 회복세를나타내고 있다. 올 3분기 공실률은 약 9.3%로전 분기(9.4%)보다 약 0.1%포인트 하락했다. 지속적인 하락세인 산업용 건물의 공실률은 내년3분기에는 약 8.7% 수준까지 추가 하락할 전망이다.

전국에서 공실률이 가장 낮은 지역은 남가주 지역으로 오렌지카운티가 약 3.8%, LA가약 4% 대의 공실률을 나타내고 있다. 마이애미(5.9%)와 시애틀(6.4%) 역시 공실률이 낮은 지역으로 조사됐다.

산업용 건물에 대한 수요 증가로 임대료는이미 바닥을 쳤고 올해 약 2.4%, 내년에는 약2.6%씩 각각 상승할 전망이다. 순 임대면적 역시 올해 약 1억200만스퀘어피트에서 내년에는약 1억580만스퀘어피트로 크게 증가할 것으로전망된다.

◇상가 건물

경제 회복과 소비지출 증가로 상가건물에 대한 전망도 밝은 편이다. 특히 상가건물 부문은그동안 극심한 부진을 면치 못했으나 경제 회복과 함께 임대료가 반등하는 등 투자전망도긍정적이다. 올해 3분기 상가건물에 대한 공실률은 전분기보다 약 0.1%포인트 하락한 약0.6%로 집계됐다. 공실률은 내년 3분기에는 약10%로 더 떨어질 것으로 전망되고 있다.

현재 상가건물에 대한 공실률이 가장 낮은지역은 샌프란시스코로 약 3.9%대로 조사됐다.

코네티컷의 페어필드 카운티(4.1%), 뉴욕의 롱아일랜드(5%), 남가주 오렌지카운티(5.5%) 등도매우 낮은 수준의 공실률을 보이고 있다.

상가건물의 평균 임대료는 올해 약 1.5% 오른 뒤 내년에는 약 2.3%로 껑충 뛰어오를 전망이다. 상가건물의 순 임대면적은 올해 약 1,180만스퀘어피트, 내년에는 약 1,820만스퀘어피로급증할 것으로 예측된다.

◇아파트 건물

아파트 등 임대주택 부문에 대한 임대료는큰 폭의 상승이 전망된다. 아파트 임대료 상승폭은 인플레이션과 소득 증가율을 크게 웃돌전망이어서 서민들의 가계부를 압박할 것으로우려된다. NAR는 아파트 임대료가 올해와 내년 각각 4%씩 치솟을 것으로 전망했다.

아파트 임대료 상승은 여전히 공급이 부족하기 때문인 것으로 볼 수 있다. 아파트 신축이늘고 있지만 여전히 수요를 따라잡기에 역부족이다. 충분한 수요에도 불구하고 공급 부족으로 공실률은 오히려 소폭 상승이 전망된다. 공실률은 올해 3분기 약 3.9%로 집계됐고 내년 3분기에는 약 4%로 조금 오를 전망이다.

전국에서 아파트 공실률이 가장 낮은 도시는 뉴욕, 뉴헤이븐, 시라큐스, 샌디에고 등으로모두 2% 초반대에 머무르고 있다. 아파트 건물에 대한 순 임대면적은 올해 약 26만6,700유닛, 내년에는 약 25만9,800유닛으로 감소할 전망이다.


<준최 객원기자>