홍 사장은 얼마 전 자신이 운영하고 있던 세탁소를 팔기 위해 30만달러를 받기로 하고 에스크로를 열었다.

바이어는 새로운 임대(lease) 계약을 받는 조건으로 에스크로 서류에서명을 했다. 당시 홍 사장의 리스계약서에는 리스기간이 1년도 남아 있지 않았고, 재연장하는 옵션도 없어건물주와 모든 것을 새로 협상해야하는 상황이었다.

에스크로는 잘 진행되었고 바이어는 새 리스계약을 받기 위해 건물주에게 필요한 서류를 제출하고 건물주의 승인을 기다리고 있었다. 바이어의크레딧은 양호했고 세탁소를 운영했던 경험도 있어서 리스는 아무런 문제가 없으려니 셀러와 바이어는 생각했다.

에스크로가 한 달 정도 지나던 중건물주로부터 통보가 왔는데 “더 이상 리스계약을 해 줄 수 없으니 건물을 비워 달라”는 내용이었다.

홍 사장은 너무나 큰 충격을 받았고 리스 계약서를 가지고 변호사와만나서 방법을 찾아보려고 했지만, 결국 모든 것들이 수포로 돌아가 엄청난 재산 손실을 입게 되었고, 바이어또한 많은 수고와 노력을 하였지만 세탁소를 매입하지 못해 아쉬워하였다.

결국 에스크로는 깨졌고 셀러와 바이어는 많은 시간과 재산을 낭비하는상황이 되었다.

홍 사장의 임대 계약서에는 어떤조건이 들어 있었기에 이런 사태가벌어졌을까?홍 사장의 임대 계약서에는 건물주가 임대기간에 건물을 개축(remodelling)때에는 리스가 종료된다는 조항이 들어 있었던 것이다. 건물주는 이조항을 내세워서 건물을 개축하니 건물을 비워 달라고 했던 것이다.

이런 경우에는 홍 사장이 리스계약을 체결할 때 건물주가 개축을 하는경우 보상을 받을 수 있는 보상조건(buy-out)을 넣었어야 보호를 받을 수있었던 것이다.

비즈니스를 시작하는데 있어서 가장 중요한 것이 바로 임대계약이다.

아무리 장사가 잘 되는 가게도 임대계약 조건이 나쁘면 엄청난 재산손실을 볼 수 있다. 매상은 신통치 않아도주인이 새로운 아이디어를 내고 신상품을 개발하면 다시 좋아질 수 있지만, 위치는 바꿀 수 없기 때문에 리스계약은 비즈니스를 운영함에 있어 아주 중요하고 핵심적인 사항이다.

임차인(tenant)은 임대계약을 결정하기에 앞서 다음의 내용들을 고려하여야 한다.

첫째는 리스기간이다. 임차인은 충분한 리스기간을 확보해야 한다. 자본금이나 장비가 많이 투자되는 업소는리스계약 기간이 길수록 유리하고 그반대라면 짧은 것이 좋다.

리스기간이 충분하지 않은 경우 리스‘ 기한 연장선택 조항’(option to renew)을 넣을 수 있다. 이 경우에는 리스계약서에 새로 리스가 연장되는 기간에 임대료를 미리 구체적으로 명시하는 것이 유리하다. 기한을 연장할때의 시세에 따라 임대료를 새로 결정한다고 하면 시세에 따라 임대료가많이 증가할 수도 있기 때문이다.

건물주가 리스기간에 건물을 개축때 리스가 종료된다는 조항을 넣는경우가 있다. 이런 경우를 대비하여임차인은 보상을 받을 수 있는 보상조건을 반드시 넣어서 보호를 받아야한다.

둘째는 임대료는 리스기간에 고정되어 있을 수도 있고 매년 오를 수도있다. 만약 임대료가 매년 올라간다면 적절한 비율로 인상되는가를 판단해야 한다. 예상되는 사업상의 수익률로 충분히 임대료 인상을 지불할 수있는지를 파악하여야 한다. 건물주가렌트를 올릴 때 가장 보편적인 방법이 ‘소비자 물가지수’(Consumer PriceIndex)에 맞춰 올리는 것이다.

셋째는 사업체 매매 때 리스를 양도(assignment)할 수 있는지 또는 사업체를 운영하는 동안 사업체의 일부를다른 사람에게 전대할 수 있는지 확인해야 한다. 특히 리스를 양도 가능한 지의 여부는 사업체를 다른 사람에게 팔 때 문제가 될 수 있다.

‘임대인은 양도 동의를 불합리하게거부할 수 없다’ (Landlord shall notunreasonably withhold its consent)라는 조항을 넣어야 임차인이 보호받을수 있다. 비즈니스를 하다 보면 리스공간이 너무 넓은 경우도 있고, 매상이 신통치 않을 때 일정 공간을 다른사람한테 빌려 주면 임대료를 절약할수 있기 때문에 건물주로부터 서브리스를 허락 받아두면 좋다.

넷째로 임차 목적에 있어서 ‘단독사용조항’(exclusive use clause)을 넣는 것이 좋다. 같은 건물의 다른 가게에서 비슷한 종류의 물건을 팔면 많은 손해를 볼 수도 있다. 건물주에게같은 건물의 가게를 비슷한 비즈니스를 하는 사람에게 임대하지 않겠다는구체적인 단독 사용조항을 넣는 것이바람직하다.

다섯째로‘ 공동 구역 관리비’ (commonarea maintenance charges)를 구체적으로 명시한다. 공동으로 사용하는주차장 관리, 공동 사용 복도의 보수및 관리 등으로 관리비가 부과될 수있으나, 혹시 불필요하게 부과되는 항목이 없는지 따져보는 것이 필요하다.

또한 임대계약 체결 전에 반드시 관리비로 매월 얼마 정도가 부과되는지 액수도 파악하는 것이 좋다.

임대 계약서에는 이 외에도 여러가지 조항들이 있으니 반드시 전문변호사의 자문을 받기를 권한다.

에스크로에 관한 상담은 아래 전화번호로 연락주시면 무료로 받을 수있다.

office : (213)427-3600
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