지난 주에 아파트를 구입하는 고객의 에스크로를 끝냈다.

한인타운안에 있어 살기도 편리하고 관리도 잘되어있어 테넌트구성도 좋아 모든게 만족하게 끝났다.

그래서인지 요즘도 아파트매물을 비롯한 임대용 주거용 부동산에 투자를 하는 분들이 많다. 그런데 보통 말하는 2-4유닛이나 아파트등 임대를 위한 주거용 부동산을구입하려는 바이어들이 가격결정을 위해 특히 주목해야할 사항이 렌트 수입이다.

아뭏든 L.A.에서 인컴 유닛이나 아파트를 소유한 건물주나 투자를 생각하는 바이어들이 꼭 염두에 두어야 하는 사항이 렌트 콘트롤인데 알아두어야 할 내용은 다음과 같다우선 적용되는 건물은 L.A.

시에 위치한 2가구이상의 다세대 주택으로 1978년 10월 1일 이전에 지어진 건물에 적용이 된다.?그러나 예외는 있어서 1978년 이전에 지어진 아파트라도 그 이후에 고급 아파트로 보수, 개선하여L.A.시의 허가를 받았다면 렌트 콘트롤의 적용을 받지 않을 수도 있다. 그리고 렌트콘트롤에서 가장 중요한 것이 렌트비 인상 폭인데 매년L.A.시에서는 물가 상승률을감안해서 3~8% 까지의 인상폭을 정하고 매년 7월 1일부터 새 인상률을 적용한다. 올7월 1일 부터 2014년 6월 30일까지의 최대 인상폭은 작년과 마찬가지로 3% 이다. 그리고 유틸리티중에 전기와 가스를 전액 집주인측이 지불할경우 각각 1%씩 추가 인상 가능하다. 예를 들어 전기와 가스비를 전부 집주인이 지불한다면 최대 인상폭은 현재5%.까지 가능하다.

그리고 렌트비가 인상된다는 것을 테넌트에게30일 이전에 서면으로 통보해야 한다.

또한 기존의 테넌트이외에 추가로 세입자가 생긴다면 새롭게 들어온 테넌트가 살고있는동안에는, 한 명씩 테넌트가늘때마다 10%의 임대비 인상이 가능하다. 이때 주의해야할 것이 새로운 거주자가 들어와 산지 이미 60일이 지났다면 추가로 렌트비를 요청할수 없다.

물론 테넌트가 보고를 하지않고 친척이나 식구를 들여몰래 살고 있어도 마찬가지이다. 이유는 16유닛이상의 아파트라면 상주 매니저가 있어아파트를 항상 제대로 관리해야 하고 만약 16유닛 미만의아파트라도 누군가 수시로 방문하여 건물과 살고 있는 테넌트를 바르게 관리하여야 하기 때문이다. 그리고 테넌트가살고 있어도 단독 주택은 렌트 콘트롤의 적용을 받지 않으나 만약 누군가가 차고를 개조하여 작게 한 유닛을 만들어 렌트를 주었다면 그런 경우에도 렌트 콘트롤이 적용된다.　불법으로 개조한 유닛에 살고있어도 테넌트는 보호를 받을 수 있는 것이다. 그리고30일 이상 하숙집에서 살고 있는 테넌트도 렌트 콘트롤의적용을 받는다. 물론 렌트 콘트롤이 적용되는 아파트나 유닛이라도 새 테넌트가 들어오면 시세에 맞게 렌트를 책정할 수 있다.

그러면 어떤 경우에 합법적으로 테넌트를 내보낼 수 있는 지 알아보자. 우선 테넌트의 잘못이 있을때 가능하다. 만약 테넌트가 렌트를 내지 않으면 건물주는 우선 1차경고(3 Days Notice)를 하는데주말이나 휴일을 제외한 3일안에 렌트비를 내지않으면 바로 퇴거 수속을 시작할 수 있다. 그 이외에 테넌트로 인해이웃이 불편함을 겪는다거나계약으로 금지한 애완 동물을 기르거나 혹은 건물안에서불법을 행하는 것이 확실할때 퇴거를 시킬 수 있고 혹시딴 사람에게 서브 리즈(Sub-Lease)를 주었거나 건물주가수리를 하기 위해서 혹은 비상시에 해당 유닛에 들어가는것을 막았다면 역시 강제 퇴거를 할 수 있다.

그리고 테넌트의 잘못이 없어도 L.A.시 주택국의 허락을받아 퇴거시킬 수 있는데 다음과 같은 경우이다. 먼저 주인이나 가족이 들어가 살아야할 경우이고, 건물이 낡아 개스 파이프나 상, 하수도관 교체, 전기공사, 히팅과 환풍 에어컨설치 납성분페인트나 석면이 들어간 건축 자재의 제거등대대적인 수리가 필요할때, 혹은 기존의 건물을 허물고새로 지을때등이다. 이때는 60일에서 120일전에 통보해야하며 거주기간과 테넌트의 여러 상황, 즉 노약자인지 혹은장애 여부, 세입자의 수입 등을 감안해서 이사비용을 지불해야 한다.

(213)505-5594