지난 2~3개월 동안 모기지 금리가 아주 많이올랐다. 벤 버냉키 연준 의장이 의회에서 경기가 완연한 회복세를 보일 경우에는 현재 실시중인 모기지 채권 구입정책을 빠르면 올 연말부터점차적으로 줄일 수 있다는 당연한 말을 했음에도 금융시장에서 채권가격은 폭락하고 이자율은 폭등하는 현상을 보였던 것이다.

모기지 금리는 지난 5월 이후 불과 2~3개월사이에 상품에 따라 0.5~0.75% 이상 폭등하는현상을 보였다. 이러한 모기지 금리 폭등의 와중에 특이한 현상은 융자금액 62만5,501달러이상에 해당하는 점보금리의 이자율은 거의오르지 않았다는 점이다.

넌컨포밍 융자에 해당하는 점보융자는 렌더들이 모기지 채권을 정부 에이전시에 파는 것이 아니라 자신들이 알아서 월스트릿의 투자자를 찾아서 팔든 혹은 자신들의 돈으로 빌려주는 융자를 말하는데, 이러한 점보융자의 이자율이 요즘은 컨포밍 융자의 이자율보다 낮게 형성되고 있어 눈길을 끌고 있다. 수년 전서브프라임 사태 직후 모기지 2차 시장이 크게 위축되었을 때는 넌컨포밍 융자의 이자율이 컨포밍 융자보다 2% 이상 아주 높게 형성되기도 했다. 그 당시 그만큼 신용시장이 경색되어 있었다는 반증이다. 하지만 최근 들어 주택가격이 상승하고 모기지 2차 시장이 안정되면서 더 높은 수익을찾는 자금들이 모기지 채권으로 몰리면서 점보융자의 이자율이 낮게 유지되는 현상이 나타난 것으로 풀이된다.

또한 최근 들어 주요 메이저 렌더들이 우수고객을 유치하기 위하여 경쟁적으로 융자금액이 큰 융자에 대하여 이자율을 낮게 유지하는 공격적인 정책을 취한 데서도 그 원인을 찾을 수 있는데 소비자로서는 반색할 일이다. 하지만 점보융자의 가이드라인은 은행마다 다를뿐만 아니라 상당히 까다로우므로 손님들이특히 주의할 필요가 있다. 먼저 점보융자 혹은넌컨포밍 융자가 무언인지 알아보자. 미국의 주택융자는 크게 정부 융자(government loan)와일반 융자(conventional loan)로 분류할 수 있다.

정부 융자란 연방 정부에서 보증을 서주는 융자로 fha 융자와 va 융자가 대표적인 예이다.

일반 융자란 정부 융자 이외의 모든 융자를일컫는 말로 우리가 하는 대부분의 융자가 여기에 속한다. 일반 융자는 다시 컨포밍 융자(conforming)와 넌컨포밍 융자(non conforming)로 분류할 수 있다.

컨포밍 융자란 패니매, 프레디멕 두 기관의가이드라인에 부합하는 융자로 렌더가 이들두 기관에 주택융자 대출증권을 처분할 계획으로 일반인들에게 해 주는 융자를 말한다
컨포밍 융자는 융자금액 기준으로는 LA와OC 지역의 경우에 41만7,000달러까지 해당한다. 여기에 추가로 수년 전부터 경기부양을 목적으로 62만5,500달러까지 일시적으로 한도를 늘려 패니매, 프레디맥을 통한 융자가 가능한데 이를 따로 구분하여 컨포밍 하이밸런스(conforming high balance, 컨포밍 HB)라고 부른다. 반면 넌컨포밍융자는 단지 융자금액 기준으로 62만5,501달러 이상의 융자뿐만 아니라 그이하의 융자라 하더라도 가이드라인이 맞지 않아 두 기관에 처분할 수 없는 융자를 통칭해서부르는 말이다. 속칭 점보융자라고 부르기도 한다. 이러한 점보융자는 패니매, 프레디맥이라는거대한 두 기관에다 주택융자 대출증권을 매각하지 않고 렌더가 직접 소화해야 하는 만큼 가이드라인과 이자율이 각 렌더마다 차이가 많이날 수 있다. 이점이 컨포밍 융자와 넌커포밍 융자의 가장 큰 차이점이라고 볼 수 있다.

따라서 62만 5,500달러 이상의 점보융자를 받는 사람들은 렌더 선택에 있어서 더 신중하고조심할 필요가 있다. 일반적으로 점보융자를 받는 손님들은 규모가 큰 은행이나 모기지 비중이큰 금융기관을 선택하는 것이 유리하다.

점보융자는 융자금액이 크기 때문에 많은 사람들이 다운페이먼트를 많이 해야 된다고 생각하는데 반드시 그렇지 많은 않다. 융자금액 200만달러까지도 최소 20% 다운으로도 융자가 가능하다. 융자금액이 200만달러를 넘어서면 보통25~30%의 다운 페이먼트를 요구한다.

그러면 200만달러 이상을 20% 다운으로 융자받을 길은 없는가? 점보융자 즉 넌컨포밍 융자는 렌더마다 다른 심사기준을 갖고 있기 때문에 이를 허락하는 렌더를 찾거나, 렌더와 협상을 하면 가능할 수도 있다. 이 경우 다른 조건 즉 크레딧 점수, 리저브를 포함한 은행잔고,소득과 직장/직업상태 등이 아주 좋아야 한다.

협상을 통하지 않고 가이드라인을 이용하는방법도 있다. 융자를 1차 2차로 나누어 2개로 받는 방법이다. 즉 1차 융자를 200만달러까지만받고 나머지는 2차 융자로 받음으로써 20% 다운으로 200만달러 이상의 융자를 받을 수 있게된다. 넌컨포밍 융자이든 컨포밍 융자이든 상관없이 다운페이먼트 출처, 리저브 수준, 신용점수,이자율 등에서 혜택을 보거나 가이드라인을 피해가기 위해서 융자 담당자들이 자주 쓰는 아주 유용한 방법으로 주택융자를 거절당한 경험이 있거나 사전 융자승인에 어려움을 겪는 손님들은 특히 이 방법을 고려해 볼 필요가 있다.

넌컨포밍 융자의 가장 중요한 가이드라인 중의 하나는 리저브(잉여자금)에 대한 요구이다.

즉 주택구입 때 들어가는 다운페이먼트와 에스크로 종결에 들어가는 비용 이외에 추가로 수개월의 PITI(Principal, Interest, Tax, Insurance)에 해당하는 자금을 보유하고 있기를 요구한다.

융자규모, 상품, 다운페이먼트 정도에 따라 달라질 수 있지만 적게는 6개월에서 많게는 2년치PITI를 요구하기도 한다. 또한 자금의 출처와 종류에 대해서도 까다로워 증여금(gift ufnds)을 허락하지 않고‘ 비즈니스 자금’ (business funds)의 사용도 기준이 아주 까다롭다. 주택구입이나 재융자를 고려하는 사람들은 미리미리 융자 담당자를찾아 가이드라인을 점검할 필요가 있다.

체이스은행 한인 융자담당
문의: (714) 808-2491, (213)393-6334