많은 분들이 집 페이먼트가어려워 개인 빚을 늘려가며시세보다 높은 융자의 모게지를 어렵게 내고 있다. 집을 지키려는 생각에 여가생활을 줄이고 일하는 시간을 늘여가며집 때문에 일을 하시는 분들을 볼때면 참 안타까운 마음이 들때가 많이 있다. 이럴때과연 개인 빚을 늘려 집을 지키는 것이 더 낳은 옵션인지아니면 집 모게지 납부를 중단하는 것이 더 낳은 것인지생각해 보아야 할 것이다.
친인척에게 돈을 빌려 재산세및 모게지를 납부하시는 경우 집을 지킨다 하여도 나중에 갚아야 하고 집을 정리 하여도 나중에 갚아야 하기에개인 빚을 늘려 집을 지키는것은 절대 권장하고 싶지 않은 옵션중에 하나이다. 크레딧 카드 빚을 늘려 집을 지키려 한다면 차압의 시간을 연장 할 수 있으나 빚이 너무 늘어 결국 파산과 차압을 병행해야 할 수 있다. 카드 빚이 너무 많아져 갚지 못할 경우 카드회사에서 집에 저당을 잡아결국 집에 빚이 늘어날 수도있다.
많은 분들이 파산과 차압이같은 것으로 인지 하고 계시지만 절대 같은 의미가 아닌것을 인지 하셔야 한다. 집에에퀴티가 없을 경우 파산을하여도 집을 담보로 얻은 1차,2차, 3차융자는 없어지는 경우가 거의 없기 때문이다. 만약 파산후 차압을 당할 경우파산으로 없어지지 않는 빚은모두 개인 빚으로 남기에 7년후 파산을 다시 고려 하던지아니면 결국 갚아야 하는 빚으남게 된다.
개인 빚을 늘리지 않고 집모게지와 재산세를 납부하지않을 경우 융자 조정으로 밀린 금액과 이자율을 조정을하던지 아니면 숏세일로 집융자를 탕감을 받고 새 출발할 수 있게 된다. 최소한 개인 빚은 없기에 파산까지 하는 일은 없게 된다. 만약 모게지 페이먼트를 중단 한 후에숏세일을 할 경우 2년 후면 다시 융자를 얻어 집을 구매할수 있다. 모게지 페이먼트 납부를 잘 하고 기타 크레딧에손상이 가지 않으신 경우 숏세일 후 바로 다른 집을 융자를 얻어 구매할 수 있는 기회가 주어진다.
2012년 12월 31일자로 종료되었던 모게지 차액 면세법안(SB 458. Mortgage DebtForgiveness)이 한번 연장이되어 2013년 12월 31일로 종료 된다. 이 법안은 숏세일이나 융자 조정으로 현재 보유하고 있는 융자 금액을 삭감을 받거나 낮은 금액에 판매를 할 경우 차액에 대한 양도소득세(Capital Gains Tax)를면세 또는 차액에 대한 개인채무를 면제해주는 법안이다.
예 를 들 어 1차 융 자가 ＄400,000, 2차 융자가＄100,000, 시세 ＄300,000에 숏세일을 할 경우 차액인＄200,00의 금액에 대한 양도소득세를 지불 하거나 개인채무로 남아 집을 잃고 난후에도 차액에 대한 책임을 지어야 했다.
하지만 이 법안의 연장으로인해 차액에 대한 양도 소득세 면제를 2013년 말까지 연장을 함으로써 숏세일을 포기하려던 홈오너들에게 희소식이 되고 있다. 숏세일을 신청하게 되면 약 4개월에서 8개월의 시간이 소요 되어야 판매가 마무리 되므로 숏세일을 신청 하려면 늦어도 8월내에 신청을 하여야 이 면제 법안의 혜택을 받을 수 있는 올해의 마지막 달이 될 것이다.
2004년에서 2008년 사이에구매나 재융자를 하고 모게지가 힘든 홈오너 들은 숏세일을 심각히 고려 하여야 할 것이다.
융자 조정을 아직 받지 못하고 에퀴티가 없는 홈오너의경우는 지금까지는 낮은 변동이자 덕에 이자만 내는 모게지와 변동 이자의 차이가 많지 않았다. 하지만 지난 두달사이 2%의 이자율이 상승 함으로 이자만 내고 있다가 계약기간이 끝나 변동 이자로모게지를 소유하고 있는 홈오너는 ＄100,000의 융자당 월＄110 정도의 상승을 기대해야 한다.
만약 차압을 당할 경우 이법안에 보호를 받을 수 없으며 은행은 홈 오너에게 개인채무 또는 양도 소득세로 차액을 넘기게 된다. 집을 빼앗긴 후에도 모게지의 빚을 지불을 할 경우가 있으며 파산을 하는 경우가 대부분이나양도 소득세의 경우 파산으로도 없앨 수가 없다.
수입이 줄어 가정불화가 잦아 지며 나무와 시멘트로 만든 집을 소유하기 위해 가정을 망치는 일이 없으면 하는바램이다.
(213)369-9087
