연체된 HOA Fee를 해결할 수 없을까?

2013-08-01 (목)

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▶ 제이슨 성 <뉴스타부동산>

숏세일을 진행하다 보면 수없이많은 난관을 만나게 되고 그러한난관을 하나하나 해결해 나가면서성공에 이르다보니 예외 없이 4~5개월이라는 긴 기간이 걸린다. 그러다가 바이어가 중간에 떨어져 나가면 다시 또 다른 바이어를 구해야하니 결국 그 기간이 예상보다 더길게 6~7개월씩 걸리는 이유가 여기에 있는 것이다. 이렇게 많은 난관 중에 하나가 현재의 집주인이 내지 못하고 밀려 있는 HOA fee이다.

일전에 본 지면으로 한 번 안내한적이 있으나 최근에 여러 고객들이 문의하셔서 한번 더 설명 드린다.

HOA(Home Owner’ s Association) fee는 일반적으로 그 지역의 공동관리 자금으로 매달100~300달러 또는 타운하우스인 경우에는 화재보험료, 쓰레기 수거 등을 포함해서 300~1,200달러까지 내는 비용인데, 오래된 주택인 경우를 제외하고는 거의 모든 주택에 해당되어 매달 지불하여야 하는 일종의 페이먼트 같은 성격의 비용이다.

이 자금으로 해당지역의 공동구역, 공원, 수영장, 거리의 가로등, 공용 지역의 잔디관리, privatesecurity, 해당 지역의 건물관리 및 관리직원의 급여 등으로 지출된다.

그래서 집을 구입할 때에 반드시 이 HOA fee가 매달 얼마가 되는지 반드시 확인하여야 하며,그 HOA fee가 너무 높아서 부담이 되면 향후 그집을 다시 팔 때에도 문제가 되니까 가급적 HOAfee가 주위에 비해 적정한 집을 선택하여 구입하는 것이 좋겠다. 높은 HOA fee는 장래의 집 가격에도 영향을 미친다는 것을 잊어서는 안 되겠다.

숏세일의 경우 이 비용이 밀리게 되면 이를 완제하지 않고는 숏세일을 성공하지 못한다. 숏세일을해주고 있는 은행에서도 다른 비용 중에 일부는 대신 내어 주어서 숏세일을 완성하게끔 도와주고는있지만 밀린 HOA 만큼은 절대 대신 내주지 않는다.

그래서 이 비용은 밀리지 말고 계속 내든지, 아니면숏세일이 완성될 때 한꺼번에 갚아야 한다.

일부 집주인은 생활이 어려워 이 HOA를 못 내고 있기도 하고 이 HOA도 바이어가 대신 내어주어서 숏세일을 완성시키기를 바라는 경우도 있으나 대부분의 바이어는 이 HOA에 대해서는 집주인 대신 갚아주기에 선뜻 응하지 않는다. 그래서숏세일의 집을 구입할 때에 제일 먼저 자기의 에이전트를 통하여 HOA fee가 밀려 있는지 아닌지를 먼저 확인하는 경우가 많다.

집주인의 입장에서도 현재생활이 무척 어려운 상태인데매달 꼬박꼬박 몇백달러씩 꾸준하게 HOA fee를 내기가 그리 쉽지가 않다. 현재 매달 내는 페이먼트도 못 내고 있는 실정인데 내가 왜 이 애물단지 같은 HOA fee를 어김없이 내야하나 하는 생각을 당연히 할 것이고, 주위에서도 이것을 내지 않고도 숏세일을 잘만 성공시키던데 나만 괜히 억울하게 내는 게아닌가 하는 기분도 들 것이다.

숏세일로 집을 팔기 위해서는 반드시 이 HOA fee를 해결하여야 하는데, 집주인이 이를 못 낼 경우, 바이어가 내어야 하고, 만약 바이어가 이를 내지 않으면 셀러나 바이어의 에이전트가 대신 내어야 되는데,몇천달러가 넘는 이 금액을 집주인을 대신해서 선뜻내어줄 에이전트가 과연 몇 사람이 있을까.

몇달을 넘게 애를 써서 숏세일을 성공시키고 난뒤, 이의 용역비용으로 은행으로부터 받는 커미션의 대부분이 집주인이 내지 못한 HOA fee로 날아가 버린다면 과연 어느 에이전트가 이를 흔쾌히수용하고 기쁜 마음으로 이를 받아들이겠는가.

결국 이 HOA fee를 대신 내어줄 바이어를 다시찾을 수밖에 없고, 그러한 바이어가 없다면 최종적으로는 foreclosure를 당할 수밖에 없고, 결국 경매를 감수할 수밖에 없는 것이다.

몇달이 밀린 HOA fee는 그 집에 lien으로 붙지않는다. 우선 property tax와 1차 은행의 loan, 2차은행의 loan에 밀려서 제3순위 또는 4순위가 되기때문에 집이 경매가 되면 단 1달러도 되찾지 못한다. 즉, 처리비용까지 들여가면서 그 집에 lien을 붙일 필요가 없는 것이다.

그 대신 집주인의 개인 credit에 달라붙어, 집이경매에 넘어가서 처리가 되고 난 뒤에도 집주인의모든 재산과 급여를 조사하여, 법원의 결정을 받아 끝까지 그 비용을 청구하는 것이 요즘 일반적인 추세이다. 밀린 금액이 3,000달러라면, collection비용 2,000여달러, 변호사 비용 2,000여달러여 등이 더해져 배보다 배꼽이 더 큰 금액으로 개인에게 따라붙을 가능성이 무척 많다.

결론을 내리자면, 이렇게 큰 일로 번지기 전에미리미리 HOA 회사와 상의하여 매달 조금씩 나누어서 내거나, 아예 밀리기 전에 밀려서는 안 되는 것으로 단정하고 어떻게 하든지 매달 내는 것이 가장 좋은 방법이다.

(6 6 1 ) 37 3 -4575, jasonsung@yahoo.com