As-Is Condition? 그래도 고쳐줘야 한다.

2013-07-25 (목)

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▶ 제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아>

모든 사람들이 주지하는 것처럼현재 부동산 시장은 완전한 셀러시장(seller’s market)이다. 다시 말하자면, 시장에 나와 있는 부동산 매물특히 주거용 매물에 대해서 바이어는 많고 매물은 적어서 셀러가 거래의 주도권을 가지는 시장이다. 이런상태의 시장에서는 당분간 가격이올라갈 수밖에 없다.

셀러는 주택의 상태가 그리 나쁘지만 않으면 적당한 폭의 인상을기대하면서 집을 팔 수가 있고, 바이어는 어느 정도 가격을 올려주어야 집을 살 수가있는 상황이어서 셀러로서는 집을 팔기가 좋고 셀러의 사정이 급박하지 않으면 주택가격이 오르는것을 살펴보면서 집을 파는 것을 뒤로 미룰 수도있는 좋은 시기이다.

이러한 셀러마켓인 경우에, 가끔 일부의 셀러들이 매매가 형성될 당시, ‘as-is condition’으로 집을 팔기를 원하는 상황을 가끔 볼 수가 있다. A’ s-is condition’이라 함은 현재의 집 상태 그대로 집을 파는 것이고,집안 내부의 하자부분을 수리해 주지 않고, 그 고장부분은 바이어가 나중에 집을 산 후에 바이어 스스로 고쳐 쓰라는 조건이다.

바이어에게는 다소 불리한 조건이지만, 현재의 셀러마켓에서는 이러한 조건에서도 오퍼가 들어오고거래가 맺어질 수 있으니 이왕이면 셀러에게 더 도움이 되는 거래조건으로 집을 파는 것이다.

결론부터 말씀드리자면, 비록 계약서상에 ‘as-is condition으’로 기재하고 계약을 했다 하더라도 바이어가집안의 하자 부분에 문제를 삼으면, 셀러는 고쳐줄 수밖에 없다. 그 내용을 알기 쉽게 설명드리겠다.

캘리포니아 부동산법에서는 바이어의 보호 규정으로 부동산 매매계약이 맺어지고 난 뒤, 바이어에게 17일의 기간(혹은 계약 당사자들이 별도로 기간을 정하면 그 기간으로)을 주어서, 그 17일 이내에 셀러로부터 받은 해당 부동산에 대한 각종 disclosure서류, 부동산 등기부 등본(title preliminaryreport), 그 지역에 대한 위험요소 보고서(naturalhazard report), 셀러가 알고 있는 해당 주택에 대한각종 정보 등을 검토하고, 주택 대출이 있는 경우에는 은행 감정을 실시하고 대출 승인을 완료하는한편으로는 라이선스가 있는 인스펙터를 고용하여해당 집에 대해 철저하게 조사하게 한다.

물론 셀러는 이러한 여러 서류들을 계약이 맺어지고 난 뒤 7일 이내에 바이어에게 보내야 하며, 이 서류제출이 늦으면 이 17일의 기간이 더 연장이 되는것은 당연할 것이다. 이렇게 바이어에게17일을 주는 이유는 바이어는 현재 구입하려고 하는 주택을 눈으로만 한 번 살펴보았을 뿐이지 현 매물에 대해서는 아무런 지식이 없기 때문에, 보다 정확하고안전한 매매거래를 위해 바이어를 보호하는 기간을 별도로 둔 것이다.

이 때문에 셀러는 비록 계약이 맺어졌다고 하더라도 17일 기간 내에 바이어가 계약을 취소할 수 있기 때문에 아직완전하게 계약이 맺어지고 별 무리 없이완료된다고 생각하면 안 된다. 이 17일기간 내에 바이어가 해당 주택에 문제가 있거나 은행 대출에 문제가 있거나 기타 사항에 문제가 있을경우에는 언제든지 계약취소가 가능하고, 계약을 취소하면 셀러는 바이어의 디파짓 머니를 돌려주고 계약을 해지하여야 한다.

그러니 셀러에게는 이 17일 기간이 다소 불리하게 작용할 수도 있지만, 보다 안전하고 완전한 계약을 위해서는 어쩔 수 없이 감수해야 할 부분임을알아야 되겠다.

여기에서, 비록 계약을 맺을 당시에 셀러의 요구사항에 따라 ‘as-is condition’으로 거래를 맺었으면,바이어가 그 주택에 인스펙션을 하여서 여러 가지하자가 나왔다 하더라도 바이어는 계약 내용상으로 그 부분을 고쳐달라는 요구, 즉 request for repair를 하지 못한다. 당연히 계약은 계약이기 때문이다.

그러나 그 하자부분이 대수롭지 않은 작은 문제,minor problem일 경우, 바이어는 나중에 에스크로가 완료되고 난 뒤에 직접 고치려고 할 것이나, 그하자부분이 조금 심각한 경우, 예를 들어 에어컨에문제가 심각하거나, 벽에 금이 크게 가 있거나, 물이 상당기간 많이 새어서 벽이 젖어 있는 경우, 즉major problem인 경우에는 바이어가 그 계약을 취소할 것이다. 왜냐 하면 a’s-is condition’이어서, 고쳐달라고 할 수 없으니까 다른 이유를 들어 그 계약을 취소한다면 셀러는 그 취소에 응할 수밖에 없다. 일반적인 경우 비록 ‘as-is condition’이라고 계약을 맺었다 하더라도, 대부분의 바이어는 여러 집안의 작은 문제들을 고쳐달라고 요구하고, 셀러는 비용이 그리 많이 들지 않으면 대부분 고쳐주는 경우가 많다. 작은 문제 때문에 계약이 취소되는 것보다는, 바이어가 원하는 작은 것을 고쳐 주는 것이 그간 진행해 온 기간들을 손해 보지 않는 방법이기때문이다.

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