조용하던 부동산 시장이 활기를 띠자, 역시, 또 부동산시장이 거품인 것 같다고 평하는 분들이 나타납니다. 이러한 때일수록 스스로 향후의 주택시장이 어떻게 될 것인지를 잘 이해하고 대비하여야 할 것입니다. 현재, 각 경제단체나 정부에서는 좋아질경제상황에 대하여 부분적인동향과 변동사항을 알려줄 뿐입니다만, 그러한 정보를 한데모아서 분석하고 관찰하다 보면, 어느 정도는 추후의 주택시장에 대하여 내다볼 수가있을 것입니다. 아래는 몇 가지 중요한 부동산시장의 변동요인입니다.

첫째, 금리가 건국 이래 최저의 금리라고 합니다, 1981년부터 5년간 금리가 15% 전후에서 들락날락 거린 것을 우리는 벌써 잊고 있습니다.

현재의 금리 3.75% 정도와지나간 평균이자율인 9%를비교하면 이해하시리라 봅니다, 현재 금리기준 30만 불을융자받으면, ＄1,200불 정도의월페이먼트를 지급합니다만,9%인 경우는 2배인 ＄2,400정도를 지급하여야 합니다. 더설명이 필요 없을 것입니다.

둘째는, 실업률입니다. 이제는 아무도 실업률에 대하여,거론하지 않을 정도로 이미안정되어있습니다, 어느덧 적정 실업률인 7.5%로 들어섰습니다. 셋째는, 근래에 들어서주택재고가 절대 부족하다는말을 많이 듣습니다, 이 모자란다는 수치는 실수요자에 대한 수치이지, 앞으로 일어날자연 증가수요가 반영이 안된 것입니다.

주택경기의 부진으로 지나간 5~6년간 신규주택건설이 거의 없었습니다. 또한, 최근 들어서 숏 세일 주택이 급감소되고, 은행들 역시, 자신들의 보유매물을 내놓지 않고 있습니다. 이 은행의 소유매물들은 시장에 나오자마자,자연 주택 수요증가에 묻혀버릴 것입니다. 그동안 잘 참고 인내하였던 일반 주택소유자 역시, 뻔히 주택가격의 상승을 바라보며, 시장에 매물을 내놓지 않을 것이니, 매물은 당연히 부족하게 될 것입니다. 넷째는 잠재주택수요의팽창입니다. 주택 대란이 나던 시기 고등학생과 대학생들이었던 세대들이 이제는 주택매매대기 수요자로 편입되고있습니다. 이들은 그동안 모아둔 든든한 다운페이먼트를 가지고 주택 구매에 나설 것입니다. 아울러, 기존 주택소유자 중, 중장년층은 출산으로늘어난 자녀가 성장하면 당연히 주택을 넓혀나가야 할 것입니다.

특히, 실업률 개선에 의한주택구매지수의 증가도 볼 수있습니다. 통장에 돈이 모이면 제일 먼저 시도하고 싶은것은 아마 주택마련일 것입니다. 다섯째는 숏 세일 등 은행매물의 급감입니다, 은행은이미 자금 사정과 경영이 안정세에 다다랐습니다, 최근에는 론모디피케이션과, 원금삭감 등을 과감히 할 정도로 여유도 있습니다. 아직은 보유주택을 시장에 내놓으면 자산감소라는 어려운 무게를 감당하여야 하므로, 적절한 시기에 최소한 손해를 보면서 서서히 표시 안 나게 시장에 내놓을 것입니다. 이러한 매물의숫자는 전체 미국 주택수량의1.7% 정도로 이 수치를 다 시장에 내놓고 매매하여도 시장에는 어떠한 영향도 미치지않을 것이나, 서서히 내놓으며매매한다면, 모래에 물 스며들듯이 표시가 나지 않을 것입니다.

왜 전체의 1.7%에 불과한230만여 채의 Shadow inventory를가지고 주택 대란을운운하고 주택가격 폭락을 거론하는지 이해가 안 갑니다.

작년에 주택 구매를 미루시는 분들에게 제가 말씀드리었던 것이 지금은 당연한 얘기지만, 일반매물이 시장매물의20% 이상 증가 되면 좋은 주택을 싸게 구매하시는 것은늦은 것이라고, 이는 그동안잘 지내온 주택소유자가 팔수 있는 가격 정도까지 올랐다며 시장에 내놓는다는 것은 상당한 가격이 오른 상태일 것이라는 생각에서입니다.

즉, 가격은 이미 조금 다급한주택소유자들이 시장에 내놓을 정도로 올랐습니다.

대략적인 상승은 지역마다 다르나 작년 동기 대비10~30% 정도로 보고 있습니다. 재고부족은 90%가숏세일과 은행매물이었던 지나간 몇 년의 시장에서 이제는90%가 일반매물시장으로 전환되는 과정에서의 1~2달만반짝하였던 현상입니다. 이제는 조정국면을 거쳐 서서히정상적인 상승곡선의 시장으로 들어갈 것이며, 부족한 재고로 Sellers 시장으로 변환될것입니다. (2 1 3 )342-1004