최근 모기지 금리가 다시 내려가 지난해 하반기의 최저점에 접근하고 또한 집값이 상승세를 보이면서 집을 살 계획이 있는 사람들로부터 사전 융자승인을 위한 문의도 많이 늘고 있다. 그런데 많은 손님들이 주택구입 및 융자와 관련된 부대비용 즉 클로징 비용(closingcost or settlement cost)에 대하여 혼란스럽고어려워하는 것을 쉽게 볼 수 있다.
주택구입 거래와 거액의 주택융자가 대부분의 사람들에게는 자주 있는 일이 아닐 뿐아니라 거기에 사용되는 용어들도 매우 생소하기 때문일 것이다. ‘연방 부동산 합의절차법’ (Federal Real Estate Settlement ProceduresAct·RESPA)은 바이어들의 이러한 혼란을최소화하기 위하여 렌더로 하여금 융자 신청 후 3일 이내에 ‘선의 견적’ (Good FaithEstimate·GFE)을 융자 신청자에게 송부하도록 규정하고 있다. 또한 에스크로가 종결 되고난 후에는 GFE의 최종 숫자뿐만 아니라 바이어와 셀러의 거래 관련 내역과 비용을 요약해놓은 HUD-1 ‘합의서’ (Settlement Statement)를 바이어에게 제공하도록 규정해 놓고 있다.
그러나 이는 렌더를 결정하여 융자를 신청한이후 그리고 융자가 다 끝나고 에스크로가 종결된 이후에 관한 규정이다.
문제는 렌더를 결정하기 이전에 융자 샤핑단계에서부터 융자관련 비용 명세서를 요청하여 그 항목들을 비교할 줄 아는 능력이 필요하다. 오늘은 이렇게 주택구입 및 이를 위한 융자와 관련된 비용에 대하여 살펴보기로 한다.
주택을 구입하면 비용이 들어가게 마련이다.
융자를 받아서 집을 살 경우에는 그 비용을크게 세 가지 종류로 나누어 볼 수 있는데, 융자관련 비용, 기타 서비스 비용, 선납금 등이다.
먼저 융자관련 비용은 융자를 해주는 렌더(혹은 중간에 브로커가 있을 경우에는 브로커에게 비용을 추가로 지불해야 한다)가 부과하거나 렌더를 통해서 제3기관에 지불하는 비용으로 프로세싱비, 심사비, 감정비, 신용 조회비, 플로어서트(flood cert), 택스 서비스(taxservice), 디스카운트 포인트 등이 여기에 해당한다. 프로세싱비와 심사비를 보통 렌더 피라고 하는데 렌더마다 약간씩 다르지만 보통 900~1,200달러정도 된다. 감정비도 렌더마다 다를 수 있는데 주 거주용일 경우에는 보통 400~500달러 사이다. 신용조회비, 플로어서트), 택스 서비스비의 세 항목은 다 합해서100달러 약간 넘을 정도다.
마지막으로 디스카운트 포인트란 이자를 싸게 받기 위해서 지불하는 비용으로 고정되어스티브 양의 융자 이야기주택구입 및 융자와 관련된 비용있는 것이 아니라 손님의 선택사항이다. 예를들어 30년 고정의 이자율이 포인트가‘ 0’일 때(포인트를 지불하지 않을 때) 3.75%이라면, 포인트가 0.5%일 때 이자율은 3.625%, 1%일 때 이자율은 3.55% 등 이런 식으로 이자율과 포인트의 관계가 형성될 수 있다. 이때 포인트를 내지 않고 3.75%의 이자율을 취할지, 1% 포인트를 내고 3.5%의 이자율을 취할지는 전적으로손님에게 달려 있다. 이때 1%포인트란 융자금의 1%를 말한다. 그리고 요즘에는 GFE(GoodFaith Estimate)와 HUD에 이 디스카운트 포인트와 렌더피(프로세싱비와 심사비)를 합하여융자 개시 수수료(origination fee)로 표시한다.
다음으로 기타 서비스 비용에는 렌더 이외의 다른 기관들의 서비스에 대한 비용들로 에스크로 사무실에 지불하는 비용, 공증비, 메신저(messenger·courier)비, 서류비(document fee),타이틀 보험 비용, 송금비(wire fee), 기록비(recordingfee), 서브 에스크로비(sub-escrow fee),보증비(endorsement fee)등을 들 수 있다.
렌더 커버리지는 바이어가 지불하고, 집주인커버리지는 셀러가 지불한다. 셀러가 지불하는집주인 커버리지가 바이어가 지불하는 렌더 커버리지 보다 두 세배 정도 비싸다고 보면 된다.
서브 에크스크로비(sub-escrow fee)란 타이틀회사가 기존의 융자금을 갚는 데에 대한 비용으로 집 구입 융자에는 해당하지 않고 요즘은재융자 때도 보통 면제(waive)를 많이 해준다.
보증비(endorsement fee)란 기본적인 집문서보험 이외에 추가조항의 보험을 렌더가 요구할경우 발생되는 비용으로 주택융자에 있어서는많이 발생되지 않는다. 이러한 타이틀 보험료및 에스크로 회사와 관련된 비용 항목들은 주택구입 융자의 경우 렌더 및 융자 담당자와 아무런 관련이 없다.
따라서 GFE(Good Faith Estimate)에 나타나는 이 항목들의 비용은 주택구입을 위해 도움을 준 부동산 에이전트를 통해 에스크로/타이틀회사로부터 미리 예상비용을 제공받아 협상을 통해 적절한 금액이 부과될 수 있도록 조절하는 수밖에 없다.
마지막으로 선납금 항목이 있는데 이는 비용이라기보다는 주택에 달린 각종 세금과 보험료 등으로 재산세, 주택보험료, HOA비, PMI(모기지 보험), 정식 모기지 페이먼트가 시작되기전 모기지 이자 등에 대해 개월과 날짜를 계산하여 미리 에스크로를 통해 납부하는 비용들을 말한다. 이 선납금 항목은 에스클로징 날짜,재산세와 집 보험료를 렌더에 함께 미리 납부하는 임파운드 어카운트(impound account) 설정여부 등에 따라 많이 달라질 수 있다.
이렇게 융자를 통해서 집을 구입할 경우에는 융자관련 비용, 에스크로/타이틀 등 서비스기관비용, 선납금 등 다운페이먼트 이외에 추가로 들어가는 비용이 많으므로 미리 주택융자 담당자와 부동산 에이전트를 통해 그 금액을 알아보고 준비를 해 두어야 한다.
한편 이상에서 살펴본 주택구입 융자와는달리 재융자의 경우에는 렌더 관련 비용과 선납금 항목은 구입 융자와 비슷하나 기타 서비스 비용이 많이 줄어들어 전체 비용은 구입 융자보다 훨씬 적게 든다. 융자금액 40만달러를기준으로 포인트를 제외한 총 재융자 비용은약 3,000달러 정도 든다고 보면 된다.
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