흔치는 않지만 부동산거래를 하다보면 우리의 실생활에서 잘 쓰이지 않는 전문용어들을 많이 접하게 된다. 오늘은Liz Pendens라는 용어에 대해살펴본다. Liz Pendens는 라틴어에서 유래한 용어로 Pendingsuit을 의미한다. 즉 소송이 계류중인것을 뜻한다. 부동산거래에서 Liz Pendens란 부동산소유주가 현재 소송에 연류되어 있으며 건물 소유주인 피고의 건물등기권에 건물소유를 상대로소송을 제기한 원고가 법원의허가를 받아 소송이 진행중임을 알리는 내용을 등기설정해놓는것을 의미한다.

원고측에서 Liz Pendens를 등기하는 것은 소송이 완전히 끝날 때까지 피고소인 소유의 부동산재산매매나 등기이전등의 피고의 재산권을 사용하지 못하게 하려는 의도에서다. 따라서 추후에 법원승소판결이 나올경우 피고의 건물처분 등을 통해 보상청구를 하기위함이다.

Liz Pendens는 현재 소송이 진행중이므로 바이어가Liz Pendens건물구입 후 그 이후에 나오게 되는 법원의 판결내용에 따라 많은 금전적 손실을볼수 있기 때문에 Liz Pendens가 걸려있는 건물은 당연히 바이어들이 회피하게 된다. 따라서 아주 특별한 케이스를 제외하고는 Liz Pendens가 걸려있는주택이나 건물은 소송이 종결되기 전에는 부동산 매매가 어렵게 된다고 보면 된다.

만약 그래도 Liz Pendens가걸려있는 건물을 매입하기를원하다면 먼저 Liz Pendens를해지해야 한다. Liz Pendens해지는 소송당사자인 원고측의동의를 얻거나 법원의 판결에의해서만 Liz Pendens를 삭제해야한다.

이렇게 Liz Pendens를 없엔후 해당부동산을 정상으로 구입했다면 추후 법원판결이 전소유주인 피고측에 불리하게나오더라도 바이어가 구입한건물에 대해 승소한 원고측에서는 건물 차압이나 매매무효등의 조치를 할 수 없게 된다.

몇년 전에 필자가 실제로 겪은 일이다. 한인타운 내의 인컴유닛을 새로 리스팅하고 건물에 대해 모든 history를 알아볼 수있는 Title 리포트를 살펴보는데 건물에 Liz Pendens가 있는 것을 발견했다. 건물오너에게 물어보니 소송이 진행중이기는 한데 자신의 건물에 LizPendens가 등기되어 있는 사실조차 전혀 모르고 있었다.

건물오너에게 Liz Pendens에 대해 자세한 설명을 드리고 원고측과 협상하여 lizPendens를 삭제해야만 매매가 가능하다고 말씀을 드렸다.

하지만 건물오너는 원고측과합의에 실패하여 결국 필자는리스팅매매계약을 포기하고말았다. 약 2년후 건물오너가 소송에서 지는 바람에 결국 소유부동산을 강제 처분당했다는이야기를 들었다. 참 안타까운일이었다. 주택이나 상업용부동산을 구입할 때 건물상태나 여러가지 계약서류를 자세히 살펴보는 것도 중요하지만 건물이처음 지었을때부터 그 이후에건물에 대한 모든 history정보를한 눈에 보여주는 Title 리포트를 꼼꼼히 챙겨보는 것이 무엇보다도 중요하다.

Title리포트를 살펴보면 은행융자나 기타 건물을 담보로 빌려 쓴 모든 채무에 대한 빚, LizPendens, 법원의 ujdgment , 심지어 건물에 대해 씨티나 카운티로부터 받은 violation내용까지 모두 나와 있게 된다. 또샤핑센타 등의 커머셜 건물의 경우는 종종 리스계약서 차체가 카운티에 등기되어 있어 리스내용까지 모두나오게 된다. 따라서 매매계약이 되고나면 우선 에이전트에게 Title 리포트를보내 줄 것을 요구하는 것이 건물에 대한 중요정보들을 한꺼번에 파악하는데 큰 도움이 된다.

구입하고자 하는 부동산에Liz Pendens가 등기되어 있다면 빨리 에이전트에게 연락하여 셀러측으로부터 Liz Pendens해지할수 있는지 여부를확인해야 한다.

그렇지 않고 계속 거래를 진행하다 대부분의 경우 시간만허비할 수 있게 된다. 따라서Liz Pendens가 있다면 일단 거래를 중단하고 건물오너의 lizPendens 협상가능성을 검토한뒤 재협상하는 것이 현명한 방법이다. 하지만 Liz Pendens는합의 안되는 경우가 많기 때문에 시간낭비로 끝나는 경우가대부분이다. 2 1 3()590-5533