현재 주택을 구입하려 다니는 대부분의 주택구매자들은 주택시장이 얼마나 뜨거운지 실감을 할것이다. 여기저기Offer 를 넣어봐도 더높은가격을 제시하는 다른 경쟁자들한테 밀리기가 비일비제하고Cash Buyer 는 도대체 왜그리많은지 기가찰 노릇이다.
Cash 를 들고다니는 Buyer들도 낮은 가격을 제시할때에는 가차없이 경쟁에서 밀려나게 된다.도대체 어떻게 해야내 Offer 를 관철시킬수가 있을까? 첫번째로 해야할일은능력이있고 경험이 많은 은행Loan Officer 와 미리 상담을해서 정확하게 은행 융자를얼마까지 어떤조건 으로 받을수 있는 지를 알아야한다.
2005 년 부터 2007 년동안행하여진 부실대출로 인하여지구전체의 금융 대란이 벌어졌고 그로인하여 은행융자 심사가 굉장히 까다로와 졌기때문에 막연히 내능력을 과신하여 얼마까지는 은행융자를 받을수있겠지 라고 생각하는 실수를 하지 말아야 한다.
일단 Loan Officer 가 Buyer의 세금보고서 와 Credit, 현재부채총액 을 종합하여 정확하게 Buyer 의 은행융자액수를산출해주고 거기에 근거를해서 Pre-Approval Letter 를 주게되고, 이 Pre-Approval Letter는 Offer 를 넣을때에 꼭필요한 서류중에 하나가 된다.
특히 Buyer 가 Downpayment를 많이 못할경우에라도 Pre-Approval Letter 를 첨부한 경우에는 Seller 들에게 더 실뢰감을 줄수 있기때문이다.
은행융자액수가 정해지면Buyer 의 Downpayment 와 함께 Buyer 의 가격대가 나오게된다. 현재 Buyer 의 능력이＄400,000 이라면 420,000-＄430,000 이상넘어가는 매물에 Offer 를 넣는것은 시간낭비일것이다. 특히 요즘처럼 매물이 압도적으로 모자라는 상황에서는 달라는 가격보다 더Offer 가격을 제시하는 Buyer가 많기때문이다.
결론은 Buyer 의 눈높이를 조금 내리면 가능성이 조금더 올라갈것이다.CaliforniaStandard Real Estate PurchaseOffer 를 낼때에 Buyer 는 여러가지 조건을 제시하기 마련인데 Seller 입장에서는 까다롭지않은 Buyer 한테 더 마음이 가게 된다. 단독 주택이 아닌 Condominium 이나Townhouse 를 구입할시에는Termite Inspection조건을 없에는 것도 Buyer 의 Offer 를 유리하게끔 보일수가 있다.
Condominium 이나 Townhouse단지는 몇년에 한번씩모든 Unit 를 다 Termite 처리를 하기 때문에 Unit 상태가아주 않좋은 상태이기전에는크게걱정을 할필요가 없기 때문이다.
현재 구입하고싶은 주택의상태가 양호해 보인다면 현재의” AS-IS”인 상태로 그주택을구입을 할의향이 있다고 Offer를 하는것도 방법이다. 물론 집검사를 한다는 전재에서지만(그래야 Inspections 후에집상태가 생각보다 아주 않좋으면계약을 취소할수있는 근거가 되기때문이다), 또 Buyer가 현재 살고있는 집을 팔고이사를 해야하는 경우에는 집을 먼저 팔아놓고 잠시 머물수있는 Apart 를 정하거나 친척 집에서 신세를 질수있으면 좋다. 요즘같은 상황에서Buyer 가 집을팔아야 Seller의 집을 구매할수 있다는 좋건으로 집을 매매 할 Seller 를찾기는 거의 불가능 하기때문이다.
복수 Offer 가 들어간 주택이라면 매매 가격이 Seller 가요구하는 가격보다 많이 올라가서 거래가 되는게 현실이다.
Downpayment 를 아주 많이하는 Buyer 나 Cash Buyer 는은행감정 을 걱정할필요가 없기 때문에 별문제가 없지만20% 미만 Downpayment 를하는 Buyer 들은 감정이 적게나올때에 는 은행 융자를 받을수가 거의 불가능 해질수가있다.
이런 경우에는 Offer 를 할시에 감정가 가 나와야 한다는 조건을 없애는 것도 고려를 해봐야 한다. 물론 감정가가 Seller 와 합의된 가격과 차이가 많이나도 감당할수 있는능력이 있어야하는 것이 중요하다. 경험이 많은 부동산중개인과 미리 가격대예상 을 철저히 해서 미리 계산을 하고능력이 되는 한도에서 최고가격을 제시해야한다.
하지만 부동산가격은 감정사들에의해서 결정이되는게아니고 시장의 상황에따라 결정이 된다는 것을 참고하면현재의 부동산시장을 이해할수가 있을것이다. Buyer 가 가격을 더주면 주택가격이 올라갈것이고 Seller가 요구하는가격을 주지않으면 주택가격이하락을 한다. (310)974-2030
