■ 부동산 테크 시리즈 <하·끝> 홈 에퀴티 융자시대 활짝

집값이 오르고 있다는 소식은 셀러뿐만 아니라 주택소유주들에게도 기쁜 소식이다. 당장 집을 처분할 계획이 없더라도 우선 은행 이자가 불어나는 것과 같은 안도감을 느낄 수 있어 좋다. 집값이 올라 좋은 점은 안도감뿐만이 아니다. 눈에 보이는 혜택도 있다. 한동안 받기 힘들었던 홈 에퀴티 융자를 다시 받아 자녀 학자금 등 필요한 지출에 사용할 수도 있다. 주택가격 하락으로 빠져나간 에퀴티가 다시 충전돼 낮은 이자율을 활용한 재융자 신청에도 좋은 기회다. 일부‘에퀴티’ 부자 주택 소유주들은 홈 에퀴티 융자를 활용, 부동산 투자에 공격적으로 나서기도 한다. 주택가격 상승기에 주택 소유주들에게 유리한 부동산 테크를 소개한다.


■재융자 시도

주택가격 급등과 함께 재융자의 문도 활짝 열렸다. 모기지 금리가 예상과 달리 다시 바닥세로 하락하고 있지만 주택시세가 회복되지 않아 재융자를 ‘그림의 떡’처럼 여기던 주택소유주가 많았다. 재융자 승인에 필요한 주택 에퀴티가 어느 정도 보유돼야 재융자가 가능하기 때문이었다.

그러나 최근 주택가격이 큰 폭으로 오르면서 재융자 승인 기준을 다시 갖추게 되는 주택 소유주가 늘고 있다. 만약 지난 2~3년 동안 재융자를 시도했다가 실패했다면 지금 다시 한 번 도전해 볼만 하다. 1년 전과 비교하면 평균 주택 에퀴티가 크게 상승해 재융자 성공률도 높아졌을 것으로 볼 수 있다.

‘연방준비제도이사회’(Fed)의 조사에 따르면 주택 에퀴티는 2011년 3분기와 지난해 3분기 사이 약 18% 상승한 것으로 나타났다. 그러나 지난해 말부터 올해 봄까지 주택가격이 크게 오른 지역이 많아 실제 에퀴티 상승률은 더욱 높을 것으로 추산돼 재융자 승인율도 높아질 것으로 전망된다.

전통적으로 재융자 때 렌더들은 최소 20% 에퀴티 비율을 요구한다. 주택가격이 올랐지만 그래도 20% 비율을 맞출 수 없다면 모기지 보험 가입이나 FHA 융자를 통한 재융자를 고려해볼 만하다. 최근 모기지 보험료가 하락 추세여서 크레딧 점수가 약 680점 이상이라면 모기지 보험 가입을 통한 재융자가 유리할 수도 있다. FHA의 경우 일반 재융자보다 심사 기준이 다소 낮기 때문에 낮은 에퀴티를 보유한 주택 소유주들에게 적합하므로 융자 전문인에게 문의해 본다.

■홈 에퀴티 융자

한동안 뜸했던 홈 에퀴티 융자 발급이 다시 늘고 있다. 경제연구기관 무디스 콥에 따르면 금융위기가 터진 2008년 이후 6년간 감소세를 보였던 홈 에퀴티 라인 융자규모가 지난해 6년 만에 사상 최고치인 약 796억달러를 기록한 것으로 집계됐다.

또 올해 홈 에퀴티 융자 발급규모는 지난해보다 약 31% 더 증가한 약 1,040억달러 수준을 기록할 것으로 무디스 측은 예측하고 있다. 개인 신용도 평가기관 에퀴팩스의 조사에서 지난해 홈 에퀴티 융자 발급액이 전년도보다 약 7% 증가한 것으로 나타났다.

홈 에퀴티 라인 융자 급증은 모기지 저금리가 장기간 유지되고 있고 주택가격이 회복세를 보이고 있는데 따른 것이다. 모기지 시장 분석업체 HSH 닷컴의 키스 검빙어 대표는 “홈 에퀴티 융자 발급에 부담을 덜 느끼는 렌더들이 늘고 있다”며 홈 에퀴티 융자시장의 전망이 밝음을 CNN 머니와의 인터뷰에서 설명했다.

특히 공격적으로 낮은 이자율을 제시하며 홈 에퀴티 융자 발급에 적극적으로 나서는 렌더도 많다. CNN 머니에 따르면 지난해 홈 에퀴티 융자에 적용되는 변동금리가 평균 약 5.15%로 큰 변동이 없었던 반면 고정금리는 전년 약 6.8%에서 지난해 약 6.25%대로 크게 떨어졌다.

연방 학자금 융자 프로그램인 ‘페어런트 플러스’(Parent Plus)에 적용되는 이자율(약 7.9%)보다 낮아 홈 에퀴티 융자를 받아 자녀 학자금으로 활용하기 좋은 시기다.

■주택에 재투자

주택가격 상승기에는 여유 자금으로 소유하고 있는 주택에 재투자하는 것도 부동산 테크의 한 방법이다. 집값이 떨어지는 시기에는 주택시설 교체 등 리모델링에 돈을 지출하는 것이 아무래도 부담스럽다. 그러나 집값이 오르는 시기에는 리모델링에 들어간 비용을 회수하는 비율이 높아 덜 부담스럽다.

리모델링 비용 회수율은 2011~2012년 기간 주택시장 침체여파로 2003년 이후 가장 낮았으나 지난해부터 다시 증가세로 돌아섰다. 리모델링 매거진에 따르면 2011~2012년 약 58%였던 리모델링 비용 회수율은 2012~2013년 기간 약 61% 개선된 것으로 조사됐다. 리모델링 작업 중 가장 높은 비용 회수율을 보인 작업은 철제 대문 설치로 평균 설치비용은 약 1,137달러였고 집을 팔 때 회수되는 비용은 설치비의 약 86%로 꽤 높았다.

주택가격 상승기에 주택 재투자는 여러 마리의 토끼를 동시에 잡을 수 있는 장점이 있다. 우선 그동안 불편하게 느껴져 왔던 시설을 새것으로 교체하면 거주하는 동안 편리함을 맛볼 수 있다. 만약 주택을 처분해야 한다면 리모델링이 실시된 주택이 아무래도 바이어들의 좋은 반응을 받는데도 도움이 된다.

■부동산 투자

주택가격 하락 여파에도 에퀴티가 어느 정도 유지됐던 주택 소유주들은 최근 주택가격 상승에 따른 부동산 테크의 폭이 더 넓어졌다. 일부 주택 에퀴티 부자의 경우 홈 에퀴티 융자를 발급받아 투자용 주택구입에 나서며 투자 포트폴리오를 재구성하기도 한다. 대개 임대용으로 적합한 주택의 가격대가 20만~30만달러대인 점을 감안하면 다운페이먼트 비용과 기타 주택 구입비용 등으로 약 5만~7만달러의 자금이 마련되면 투자용 주택 구입이 가능한 것으로 볼 수 있다.


<준 최 객원기자>