Q. 저는 타운내 한 상가 건물에 식당을 하기위해 건물주와 5년 리스 계약을하고 내부공사를 하고 있습니다.

건물주는 저에게 구두로 자기건물이 식당에 필요한 모든 License 와 Permit등을 받는데 아무런 문제가 없는 건물이라고 하였고 또 내부공사를 하는데 필요한 약 6개월동안 렌트비를 면제해 주겠다고 했습니다. 그래서 저는그 리스계약을 체결한 후 바로 내부 공사에 착수했지만카운티 Health Department와Fire Department에서 건물에구조적인 문제 때문에 Permit을 줄수없다는 결론이 나왔습니다. 그래서 건물주에게 리스 계약을 취소하고 그동안의 손해배상을 요구했지만 묵묵 부답이었습니다. 나중에 리스 계약서를 Review 한 변호사에의하면 그 리스 계약서에는 License 나 Permit 등에 관한 어떤 약속이나 보증은 없으며 오히려 필요한 License 나Permit은 모두 세입자가 주관해서 얻도록 되어 있고 건물주는 아무런 책임이 없다고 합니다. 건물주가 구두로 한 모든약속은 내부 공사를 담담한Constructor가 모두 다 증언해주기로 약속했습니다. 소송을한다면 이길 수 있을까요?A. 일반적으로 구두 계약도계약으로써의 효력을 갖습니다. 하지만 부동산 매매나 리스에관한 계약 등은 그 계약이 이행되는 기간이 최소 1년이상일 경우 필히 서면으로이루어져야 법적 효력이 생기게 됩니다.

만일 사정상 공식적인 서면계약을 만들지 못하고 간단한 약식 계약서나 Memo 또는신뢰성있는 증인 (Witness) 입회하에 구두로 계약을 맺었어도 그 계약 내용의 존재가 인정된다면 정식 계약으로서 효력을 발생 할수 있습니다. 또한 그런 Memo 나 증인이없는경우라 하더라도 계약 당사자모두가 그 계약의 존재(Existenceof Contract)를 인정하거나 또는 어느정도의 계약 이행 (Full or Partial Performance)이 있었다면 이또한 정식 계약으로 인정이 되겠습니다.

위의 사례를 살펴보면 리스 계약 자체는 서면으로 작성되었지만 중요한 계약 내용들중 몇가지가 서면 계약서에기재되어있는 내용과 상반되는 상황입니다. 따라서 이번사건의 경우 세입자 (Tenant)는 그 리스 계약서 내용 중이해관계가 서로 상반되는 중요한 계약 내용들 (License 및Permit)에 관한 건물주의 구두 약속이 있었음을 증명해야만 승소할 수 있겠습니다. 하지만 리스 계약서에 정확히기재되어 있는 사항 이외의다른 내용을 증명 하기 위해서는 우선 건물주가 세입자의주장을 사실로 인정해야겠지요 (Admission). 하지만 계약서 어디에도 나와있지않은 내용을 그것도 자신에게 불리한내용을 그대로 인정하는 건물주를 기대하기란 현실적으로불가능하겠지요.

하지만 구두로 체결된 계약내용이라도 신뢰성있는 증인(Witness)의 증언 (Testimony)이 그 계약을 증명할 수도 있습니다. 여기서 세입자의 유일한 증인은 내부 공사를 맡아진행해온 Constructor뿐인데과연 오랜 소송 기간동안 그증인이 세입자편에서서 사실대로 증언을 해 줄 것인지 먼저 확인해야 하겠습니다. 일반적으로 소송 시작전이나 소송 초기에는 꼭 증언해주기로약속했던 증인이 나중에 마음을 바꾸어먹고 나타나지 않는경우가 대부분인걸 미루어볼때 다른 물적 증거없이 증인 한사람의 증언이 모든걸좌지 우지할 수있는 소송은대체적으로 승산이 없다고 볼수 있습니다.

마지막으로 구두 계약을 증명하기위해 정황적 증거 (CircumstantialEvidence) 또는 계약의 부분이행 (Partial Performance)을 들 수 있겠습니다. 건물주가 필요한 License 와 Permit을 취득하는데 소요되는 기간약 6개월 동안의 렌트비를 면제해 주겠다고하는 내용이 어쩌면 그 당시의 상황을 잘 증명해줄 수도 있겠습니다.

하지만 건물주가 세입자를모집하는 과정에서 인센티브등을 제공하기도 하는데 그중 가장 흔한것이 바로 첫달또는 최초 몇개월간의 렌트비면제이므로 이것만 가지로 세입자의 주장을 증명하기엔 충분하지 못할것입니다.

건물주와 세입자 사이에서서로 믿는다는것과 서류를 명확히 해두는것과는 분명히다른 일입니다. 관련 서류를확실히 해놓는다면 위의 사례와같은 불상사는 충분히 미연에 방지할 수 있습니다.

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