입주 준비가 완료된 주택이 선호되는 추세다. 가급적이면 집을 내놓기 전에 수리와 리모델링 등을 마치면 판매도 수월해진다.

넘쳐나는 바이어로 인해 집을 팔기에 더 없이 유리한 시기다. 하지만 욕심을 내고 너무 높은 가격에 내놓은 집은 바이어들로부터 외면을 받기 쉽다.

■ 시리즈- 부동산 테크 필승 전략 ①셀러

집을 팔기에 좋은 시기다. 주택시장에는 바이어들로 넘쳐나고 있고 주택가격도 오름세로 모든 여건이 셀러 편이다. 그래도 욕심은 절대금물이다. 6년간에 걸친 주택시장의 침체가 이미 지난해 마침표를 찍었지만 침체에 따른 교훈은 바이어들의 머릿속에 깊이 각인되어 있다. 시세보다 낮게 나온 매물은 바이어들 간 치열한 경쟁을 유발시켜 결국 높은 가격에 팔리게 된다. 그러나 시세보다 높게 나온 매물은 바이어들이 눈길조차 주지 않는 것이 냉정한 현실. 집을 팔 계획이라면 현재 주택시장 상황을 파악하고 이에 따른 대처 요령을 익혀야겠다. 앞으로 3회에 걸쳐 셀러, 바이어, 주택 소유주별 부동산 테크 요령을 소개한다.

■욕심 없애야 높은 가격 가능

주택가격 상승에 셀러들이 한껏 들떠 있다. 주택시장 침체 전과 같은 활황세를 꿈꾸며 집값이 쑥쑥 오르기만 기다리고 있을 지도 모른다. 그러나 셀러들의 주택가격 상승에 대한 희망이 현재 주택가격 상승 속도보다 빠르게 부풀어 오르고 있는데 각별한 주의가 요구된. 실제로 한 부동산 업체의 조사에서 소속 에이전트의 약 75%가 최근 셀러들이 에이전트가 제시한 리스팅 가격이 낮다는 불만을 제기한 것으로 나타났다.

6년간의 침체를 겪으며 바이어들도 많은 교훈을 얻었다. 따라서 돈을 조금 더 벌어보겠다는 생각에 시세와 동떨어진 가격에 집을 내놓으면 주택판매 타이밍만 놓칠 뿐이다. 바이어들의 관심으로부터 멀어져 팔리지 않고 오래 방치되면 결국 오랜만에 찾아온 주택판매 기회를 영원히 잃을 수 있어 주의해야 한다.

가능한 바이어들의 주의를 끌어 추세로 자리 잡은 ‘복수오퍼’를 받아보려면 적어도 최근 매매 시세에 근접하거나 오히려 조금 낮게 내놓는 전략을 구사하라는 것이 전문가의 조언이다. 현재 주택시장에 넘쳐나는 바이어들의 경쟁을 유발하면 결국 바이어들이 스스로 최종 거래가격을 올려주는 경우가 최근 허다하다.

■큰 집으로 이사는 서둘러야

현재 살고 있는 집을 팔아 큰 집으로 이사할 계획이라면 주택판매 시기를 늦출 이유가 없다. 일부 지역의 셀러는 가격이 대폭 상승세를 보이자 좀 더 기다렸다 팔겠다는 의도로 판매를 주저하는데 자칫 큰 집으로 ‘업그레이드’할 타이밍을 놓칠 수 있다. 현재 주택가격 상승세는 주로 40만달러 미만대의 중저가대 주택시장이 주도 중이다. 반면 고가 주택의 가격은 상승세가 더디기 때문에 여전히 구입에 유리한 시기로 여겨진다.

그러나 중저가대 주택시장에서 유발된 주택 수요가 여름철 동안 고가대 주택시장으로 이어질 전망이 많다. 대개 고가대 주택의 가격 상승폭은 저가대보다 크기 때문에 상승세가 나타나기 시작하면 이미 ‘큰 집’ 구입시기는 놓친 것으로 보인다.

반대로 집을 팔고 작은 규모의 주택으로 이사하는 ‘다운 사이즈’의 경우라면 상황은 정반대다. 중저가대 주택가격 상승세가 주춤해 질 때까지 현재 거주주택 판매를 ‘뜸’ 들일수록 유리해진다. 현재 저가대 주택시장은 구입 후 임대주택으로 전환을 목적으로 하는 투자자들의 밭이다.

투자자들의 왕성한 구매활동으로 가격이 빠르게 상승 중인데 전문가들은 주택가격 상승이 일정 수준에 오르면 투자활동이 주춤해질 것이라는 전망이다. 투자자들의 구매 의욕이 한풀 꺾여야 주택가격 상승세가 중단돼 ‘다운 사이즈’ 바이어들에게 유리한 주택 구입 기회가 제공될 때까지 기다리는 전략이 요구된다.

■입주 준비 완료 후 내놓아야 제 값

집을 내놓기 전에 손을 보는 것은 집을 팔기 전 당연한 절차로 여겨진다. 그래야 제값을 받는데 도움이 되고 주택 거래가 중도에 깨질 확률도 낮아진다. 아무리 셀러에게 유리한 시장이라지만 이 원칙은 여전히 적용된다. 특히 최근 첫 주택 구입자 등 실수요 구입자는 자금사정이 여유롭지 않아 주택 구입 후 수리나 리모델링에 사용할 자금 확보가 쉽지 않다. 수리가 깔끔히 완료돼 입주 준비가 끝난 주택이 비교적 잘 팔리는 이유다.

수리라고 해서 거창할 필요는 없다. 집을 내놓기 전에 간단한 정리만으로도 예상 밖의 결실을 볼 수 있다. 부동산 웹사이트 홈 게인에 따르면 집안 청소는 물론이고 공간을 차지하는 각종 물품을 정리해 실내를 넓게 보이게 하는 작업, 전구 교체 또는 전등 설치로 실내를 환하게 하는 작업, 창문이나 출입문 청결작업 등은 큰 비용 들이지 않고 셀러가 직접 할 수 있는 작업들로 주택판매에 도움이 된다.

■낮은 주택 감정가에 철저 대비

주택가격 상승 속도가 빠를수록 거래가 중도에 무산되는 비율도 높아진다. 바로 주택 감정가 조건 때문인데 주택 수요가 높은 지역에서는 감정가가 주택 상승 속도를 따라 잡지 못하고 있다. 지난해 12월 실시된 설문 조사에서 3분의 1이 넘는 에이전트가 낮은 감정가로 인해 거래가 지연 또는 가격 인하가 발생했고 취소되기까지 했다고 답해 여전히 낮은 감정가가 주택 거래의 걸림돌로 남아 있는 것으로 나타났다.
주택 감정 때 비교 대상 주택이 없을 경우 6개월 전에 거래된 주택이 사용되기 하는데 6개월 전과 현재는 주택시장 상황이 판이하다. 이럴 경우 낮은 감정가를 감수해야 하는데 셀러로서는 만반의 준비를 하는 수밖에 없다.
가급적이면 주택 감정사가 방문하는 당일 리스팅 에이전트가 대동해 최근 실시된 업그레이드나 나름대로 준비한 시세 정보를 제공토록 한다. 또 감정사가 원활히 작업할 수 있도록 실내 분위기를 최대한 조성하는 것도 도움이 된다.

■투자 목적 바이어 공략

1월 전체 주택 거래중 약 5분의 1이 투자자들에 의한 구매인 것으로 나타났다. 새크라멘토, 올랜도 등 대도시에서는 투자자들의 구매 비율이 약 40%를 넘을 정도로 투자자에 의한 주택 구입 활동이 매우 활발하다. 만약 투자자들의 주택 구매가 많은 지역이라면 투자자를 상대로 매물 홍보를 하는 편이 유리하겠다. 투자자 바이어를 전문으로 상대하는 에이전트를 물색하는 것이 첫 번째 단계이고 투자자들이 최대 관심사인 수익률 위주의 광고물을 작성하는 것도 좋은 방법이다.