본인의 집을 렌트를 주려고할 때에 우선 가장 먼저 살펴봐야 하는 것이 테넌트의 크레딧점수이다. 우선 테넌트로부터 렌트 신청서(Rental or Lease Application)를 작성하게 한다. 이 신청서는 캘리포니아 부동산국에서승인한 WINFORM 신청서를 사용하면 되는데, 여기에는 테넌트의 모든 것을 한 눈에 알 수 있게끔 만들어져 있다.
우선 테넌트의 가족 구성원의이름, 렌트비, 이사 올 날짜, 개나고양이가 있는지 여부, 현재 주소지와 현재 직장, 월 소득액 및 현재 통장 잔액 등 여러 상세한 테넌트의 정보를 기입하게 되어 있으며, 특히테넌트의 소셜넘버를 기재하게 되어 있어서, 이를 바탕으로 집주인으로 하여금 테넌트의 크레딧 리포트를 청구하여 열람할 권리를 주게 되어 있다. 만약 테넌트의 사인이 없이 그 사람의크레딧을 조회하면 나중에 아주 곤란한 문제를만날 수 있으니 주의해야 한다.
우선 테넌트의 크레딧 리포트의 기본 점수를먼저 살펴본다. 일반적으로 620점 이하이면 우선 실격으로 본다. 620점부터 700점까지이면 일단 고려대상으로 인정하고, 700점 이상이면 테넌트로서 합격으로 봐도 무방하다. 크레딧 점수가 좋으면 그 크레딧 점수의 유지를 위해 렌트를 제때에 낼 것은 당연하다고 봐도 괜찮다.
100% 개런티는 할 수 없지만 거의 괜찮다고 봐도 좋겠다. 700점 이하일 경우, 혹은 620점 이하일 경우에는 왜 그렇게 크레딧 점수가 낮은 지한번 살펴볼 필요가 있다.
크레딧을 형성하는 여러 페이먼트들이 만들어진지 2년 미만일 경우에도 크레딧 점수가700점을 넘는 경우가 많이 있으며 본인은 크레딧이 무척 좋다고 이야기하는데 실제로 리포트를 떼어보면 자기 자신의 것이 아닌 것이 불쑥올라와 여태 지불하지 않은 금액으로 나타나는바람에 이미 컬렉션 컴퍼니로 넘어가서 자기 자신이 크레딧 히스토리에 기록되어 있어 평소 본인의 정상 점수보다 100점 이상 점수가 떨어져있는 경우도 자주 볼 수 있다. 그래서 크레딧 리포트의 각 항목들을 자세히 꼼꼼하게 살펴보는것이 필요하다.
페이먼트를 계속 연체하면서 내지 않거나 한두 달 늦게 지불한 경우, 그 페이먼트가 3, 4개가넘어가면 600점 이하로 떨어진다. 그러면 왜 그렇게 페이먼트를 연체하였는지,그렇게 될 수밖에 없는 이유가있었는지, 지금 현재는 그러한이유들이 모두 해결되었는지, 향후 또 다른 연체를 하지 않을 수있는지 등을 종합적으로 살펴보는 것이 중요하겠다.
테넌트의 다른 모든 요소, 즉,가족 구성원, 애완동물의 유무여부, 직장, 월 급여, 몸가짐의 단정함 여부 등등이 모두 맘에 들고 괜찮을 경우인데, 오직 크레딧이 어떤 문제로 인하여 안 좋은 경우, 위에 열거한 여러 방법으로 테넌트의크레딧 점수를 다시 한 번 살펴본 후, 차후의 연체에 대비하여 보증금(시큐리디 디파짓, securitydeposit)을 최소한 2달치 정도로 징구하는 방안을 같이 사용하면 다소 안심이 될 수 있겠다.
최근 몇 년 사이에 숏세일이다, 포클로저다, 파산이다 해서 현재 가지고 있는 주택의 높은 페이먼트를 내기가 힘이 들어서 결국 집을 정리,처리하고 아파트로 들어가거나 일반 주택을 렌트하는 사람들이 무척 많다.
이런 경우에는 테넌트의 크레딧이 600점 이하로 많이 떨어져 있다. 이로 인해 크레딧 점수가 무척 낮아져 있지만, 현재의 직장이 괜찮고월급여가 충분하여 월정 렌트액을 충분히 낼수 있는 사람들이 예상 외로 상당히 많다.
집주인의 입장에서는 장래의 테넌트를 선정할 때 그 사람이 크레딧 점수가 우선적으로 객관적으로 고려해야 할 가장 중요한 요소임에는틀림이 없지만 이렇게 특별한 경우같이 크레딧이 떨어져 있는 경우에는 다소 예외로 생각하고처리해도 큰 무리는 없을 것 같다.
크레딧이 나쁘니까 무조건 뽑지 말아야 한다라고 단언하거나 크레딧이 좋으니까 렌트를 줘도 아무 걱정 없다 라고 단언하여 결정하는 것보다는 크레딧과 함께 장래 테넌트가 될 사람의과거와 현재의 재정상태, 직장 등 모든 것을 같이 고려하여 결정해야 할 것이다.
크레딧이 지금 무척 좋다 하더라도 렌트 도중에 경제사정이 악화되어 연체할 가능성은 언제나 존재하고 있으며, 숏세일, 포클로저 및 파산 등으로 인하여 크레딧이 나빠졌으나 그 이후에는 본인이 본인의 크레딧 회복을 위해서 보다더 착실하게 렌트를 제때에 잘 내는 사람들이많기 때문이다.
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