주택 소유자들이 모기지 재융자를 상담받기 위해 대기하고 있다.

모기지 이자율이 사상 최저치 행진을 계속하자 모기지 재융자에 대한 관심이 그 어느 때보다 뜨겁다. 전문가들은 일단 이자율이 1% 이상 낮아지면 재융자를 해볼만 하다고 권하고 있다. 주택 소유주들이 자신의 상황에 맞는 재융자를 선택할 수 있도록 모기지 시장 현황과 장단점을 집중 분석해 본다.

■ 모기지 이자율
12일 국책 모기지공사인 프레디맥은 이번 주 평균 30년 고정 모기지 이자율이 전주 대비 0.03%포인트 떨어진 3.89%를 기록해 역대 최대 수준으로 하락했다고 밝혔다. 15년 고정 이자율도 전주 대비 0.05%포인트 하락한 3.16%를 기록했다.30년 고정 모기지 이자율이 지난 11주 연속 4% 이하를 유지하고 있는 등 올해 모기지 이자율은 통계 집계가 시작된 1971년 이후 가장 낮은 수준을 유지하고 있다.

모기지 이자율이 인상, 하락 여부는 전적으로 연방은행의 정책적 판단에 달려 있다. 만일 이자율을 추가 하락시키거나 이자율의 상승을 막고자 한다면 연방은행은 모기지 채권의 매입을 늘리는 조치를 취하게 된다. 설령 현재 채권매입규모를 1조2,500억달러로 정해놓고 있지만 필요하다면 언제라도 이를 늘릴 수 있는 권한을 가지고 있는 것도 연방은행이다. 만일 연방은행이 모기지 채권 매입을 중단할 경우 모기지이자율은 다시 6% 이상을 상회하게 될 것으로 보인다.

연방은행의 입장으로써는 이와 같은 간단한 방법을 통하여 인플레이션의 우려를 사전에 차단시킬 수 있는 일석이조의 효과를 볼 수 있게 되기 때문이다.
더욱이 올해 4월1일부터 국책 모기지공사인 프레디맥과 페니맥이 개런티 비용을 인상하겠다는 계획을 밝혔다. 아직 구체적인 인상폭이 결정되지는 않았지만 개런티 비용 인상 시 모기지 이자율이 동방 상승, 이자율이 4% 이상으로 올라갈 가능성이 높다. 파인리지 모기지의 고진성 대표는 “모기지 이자율이 현재와 같은 수준을 앞으로도 유지할 수 있을 것이란 기대는 접어야 할 것"이라며 "이자율이 곧 상승할 가능성이 높다”고 전망했다.

■ 재융자 시 납입금 변동
3년전 30년 고정, 6% 이자율로 30만달러의 모기지를 얻은 A씨는 현재 매월 1,798달러의 모기지 납입금을 지불하고 있다. 이와 같은 이자율로 30년 만기까지 납입금을 납부할 경우 전체 납입금은 64만7,515달러이다. 이자만해도 4만7,515달러로 원금보다 많다. 하지만 A씨가 이자율 3.91%로 30년 고정 모기지를 재융자한다면 납입금은 1,416달러로 감소해 매월 납입금을 382달러 줄일 수 있다. 더욱이 모기지 만기가 현재보다 3년 더 늘어난 30년이 되더라도 전체 납입금은 13만달러까지 줄어든다. <표 참조>

일부 은행에게 제한적으로 제공하는 20년 고정 3.88%의 이자율로 재융자를 하면 현재와 거의 같은 1,799달러를 지불하면서 모기지 만기일은 7년 줄어드는 것은 물론 납입금도 11만달러 정도 줄일 수 있다. 만약 경제적인 부담이 없다면 15년 고정으로 변동하는 것도 좋다. 가장 낮은 이자율을 적용받을 수 있기 때문이다. 12일 기준으로 3.19% 이자율을 적용받으면 지금보다 300달러 정도만 더 지불하면 모기지 만기일을 12년 정도 줄일 수 있다.

하지만 재융자 비용 회수시간은 반드시 고려해야 한다. 융자 업계에서는 재융자에 드는 각종 비용을 1년 이내에 회수할 수 있다면 재융자를 적극 권장하고 있다. 한 예로 수수료 등 재융자 비용이 3,600달러이고 재융자 실시 후 매달 약 300달러 이상의 납입금을 줄일 수 있다면 재융자에 나서도 적합하다는 것이다.

■ 은행 선택 사항
적어도 3곳 이상의 대출은행에 문의해 이자율과 재융자 비용 등에 대한 견적을 받아 비교해야 한다. 은행별 모기지 이자율 격차는 크게 벌어져 1%이상 차이가 나는 경우가 있다. 즉 25만 달러를 재융자한다고 할 때 이자율을 1%만 낮춰도 연간 1,680달러 정도를 절약할 수 있기 때문이다.

더욱이 재융자 비용은 은행별로 조금씩 차이가 있다. 재융자를 포함, 대출은 신청하면 은행은 평균 3일 이내에 융자비용 견적서를 대출 신청자에게 제공한다. 은행별로 이 견적서를 요청해 비용을 비교하면 큰 도움이 된다. 은행 선택에서 특히 기존의 모기지를 대출한 은행이 적합하다. 이 은행은 기존 고객을 놓치지 않기 위해 수수료 비용을 낮춰주기도 하며 특히 대출기간에 상환 실적이 좋으면 재융자 심사과정에서도 유리하게 작용을 하기 때문이다. 더욱이 수천달러에 달하는 모기지 세금도 기존 모기지 대출 은행 시 비용이 없이 양도 받을 수 있다. 타 은행 이용 시에도 양도가 가능하나 평균 1,000~1,500달러 정도의 비용이 든다.

은행별로 견적서를 받아 비교를 마쳤다면 이제는 이자율을 고정시키는 것이 좋다. 이자율은 하루 사이에도 변동을 보일 수 있어 재융자를 신청할 때와 마감 때 큰 차이를 나타낼 수 있기 때문이다. 만약 재융자 신청 때 낮은 이자율이 마감 때 오르게 되면 결국 월납부액도 올라 낭패를 보기 일쑤다. 이를 방지하기 위한 것이 이자율 ‘고정’으로 가능하면 고정을 했더라도 이자율이 더 하락하면 하락한 이자율을 적용받을 수 있는 옵션을 선택하는 것이 유리하다.

■ 재융자 자격 조건
은행들은 수입증명이나 세금보고 등 재융자에 필요한 제출서류를 대폭 강화하고 있다. 특히 신용점수를 최소 700점 이상으로 제한하고 있다. 1월 현재 미국 평균 신용점수는 661점으로 700점 이상 신용점수를 가지고 있는 미국인이 전체의 40%정도다. 결국 신용점수를 잘 쌓아야 한다는 것이다. 한인들의 경우 샐러리맨보다 자영업자 비율이 높아 재융자 자격 조건에 부합되기가 어려운 경우도 많은 것이 현실이다.

타임모기지 브라이언 리 대표는 "아무리 모기지 이자율이 사상 최저치를 기록하고 있다고 해도 자격 조건이 되지 못하면 그림에 떡"이라며 "재융자를 위해서는 평소 신용점수 관리는 물론 은행잔고 유지와 일정금액의 세금보고 등 철저한 준비가 필요하다"고 강조했다. <윤재호 기자>

■ <이자율로 따른 납입금 변화(30만달러 기준)
기간 30년 고정 30년 고정 20년 고정 15년 고정
이자율 6% 3.91% 3.88% 3.19%
월 납입금 1,798달러 1,416달러 1,799달러 2,099달러
전체 납입금 64만7,515달러 51만21달러 43만1,766달러 37만7,868달러
전체 이자 34만7,515달러 21만21달러 13만1,766달러 7만7,868

<자료출처=USA 투데이>