새해부터 부동산 시장에 대한 다소 낙관적인 전망들이 속속 나오고 있다.
9-10%까지 치솟았던 실업률이 떨어지면서 투자 심리가 회복될 것이라는 기대와 대선이라는 변수로 인해 회복세로 접어들 것이라는 전망이 조심스레 나오고 있는 것이다. 올 한해 뉴욕과 뉴저지 한인 밀집 지역의 부동산 시장은 어떻게 변할지에 대한 전망을 한인 부동산 전문가들에게 들어본다.

▲퀸즈 주거용 부동산 시장
티나 김 (재미한인부동산협회장)퀸즈 특히 플러싱의 주택은 전년대비 가격과 매매량 수준이 비슷할 것으로 보인다. 주택시장이 침체됐다고 하더라도 그동안 다운페이먼트 비율을 늘여서 투자에 참여한 한인들은 꾸준히 있었다. 최근 들어 융자 규정을 소폭 완화하는 은행들이 등장하기 시작했다. 그동안 35~40%까지 다운페이먼트를 해야 했던 것과 달리 올해는 비율이 조금 더 떨어질 수 있을 것이라고 본다.

그러나 더 많은 은행들의 융자 규정을 완화하는 것이 여전히 부동산 시장 회복을 위한 급선무다. 당분간 가격이 크게 뛰거나 떨어지는 일은 없겠지만 중국계 투자가들의 유입과 시장 회복이 가까워지고 있다는 심리가 수요 증가로 이어질 것으로 본다. 현재는 현금을 무기로 공동 구매 등을 무기로 한 중국계 투자가들이 꾸준히 모여들고 있기 때문에 낮은 수준에서나마 가격이 안정화된 상태다. 하지만 대부분 소규모 자영업자인 한국계 투자가들이 나서기 위해서는 새해 융자 조건 완화가 가장 필요하다.

▲퀸즈 상업용 부동산
찰스 장 (CMCA 부동산)플러싱 메인스트릿과 칼리지 포인트에 집중됐던 중국계 투자가들이 플러싱 노던블러버드 선상 상용 건물 시장으로 꾸준히 진출할 것으로 본다. 상용부동산 가격이 그동안 계속 떨어져 왔으며 올해 크게 회복될 것으로 기대하고 있지는 않다. 그러나 4-5년전 가격의 60-70% 수준에 구입, 개발에 무리하지 않는다면 플러싱은 여전히 투자할 만한 지역이다.

최근 한인들이 투자한 건물들의 공실률이 상당 수준인데 기본적으로 세입업소들의 수입과 상권을 보장해주지 않으면 앞으로 렌트 가격을 낮추더라도 상용부동산 소유주의 부담은 커질 것이다. 노인이나 여자 손님들이 지상 주차장을 선호하는 것과 맞물려 지상 주차장 완비 여부가 상용부동산의 가격이나 거래에 큰 영향을 끼칠 것이다. 현재 상용건물 렌트 가격은 1층의 경우 스퀘어피트당 50달러까지 떨어졌지만 주차장이 있는 경우 80-90달러를 받기도 한다. 상용 건물 개발시 이같은 트렌드를 인지하고 있어야 한다. 경기가 좋지 않은 상황이기 때문에 올해도 입주자들의 수익을 얼마나 보장해줄 수 있는 설비냐가 상용건물 매매의 가장 민감한 조건이 될 것이다.

▲북부 뉴저지 주거용 부동산
이준(킹스톤 부동산) 지난해 버겐카운티 부동산 시장의 주요 이슈였던 주택 차압 증가가 올 상반기까지 계속될 것으로 보인다. 재고가 크게 줄어들지 않는 반면 아직도 차압 주택들은 꾸준히 나오고 있다. 한인 주택 소유주가 이들 중 10% 이상을 차지하고 있으며 포트리와 팰리세이즈 팍이 한인 소유 차압 주택 비율이 가장 큰 지역이다. 특히 콘도가 차압 주택 중 가장 큰 비율을 차지하고 있는 상황으로 상반기동안은 이런 추세가 지속될 전망이다.

새해의 가장 큰 이슈는 역시 선거다. 50만달러이상 주택 구입자에게 체류비자를 제공하는 법안도 현재 상원에 계류 중이지만 통과만 한다면 선거 열풍과 함께 올해 부동산 시장 회복에 큰 역할을 할 것으로 기대한다. 특히 북부 뉴저지로 몰리는 한국 유학생 유입을 더욱 촉진, 주택 구입에 긍정적인 신호가 될 것으로 본다. 일부 은행 전문가들도 10월 이후 주택 시장이 나아질 것으로 보고 있기 때문에 투자가들은 이자율이 낮고 매물이 쏟아지는 올 초부터 시장을 지켜볼 필요가 있다. 여윳돈이 있다면 땅을 사서 신축 건물을 짓는 것이 큰 시세 차액을 볼 수 있는 투자 방법이겠지만 여전히 융자가 가장 큰 걸림돌이다.

▲북부 뉴저지 상업용 부동산
장상태(탑 부동산)뉴저지 버겐카운티의 부동산 최악의 해는 2010년으로, 2011년은 전년에 비해 확실히 달랐다. 따라서 이 여세를 몰아 올해도 그 전에 비해서는 낫지 않을까 전망한다. 거래시 셀러가 내놓은 가격이 2010년에 비해 많이 떨어졌고 매매가격도 2010년과 거의 동일해 시장은 희망적이다. 그 전에는 오퍼 금액에서 20-30%까지 무리하게 깍으려는 시도가 있었지만 최근에는 5% 수준으로 좁혀지는 등 시장 가격에 대해 셀러와 바이어의 견해가 일치되고 있어 리스팅부터 매매까지 빨라지고 있다.

주택과 상용건물의 재고가 점차 줄고 있으며 임대에서 매입으로 가는 추세다. 따라서 북부 뉴저지의 상용 건물은 임대 대란을 겪고 있다. 지역에 따라 다르지만 단위 면적당 가격이 3년 전에 비해 25-30% 하락했다. 당분간 이 하락된 가격이 유지될 것으로 본다. 그러나 융자금 연체로 인한 차압 건물도 증가하면서 매매 가격은 일시적으로 더 떨어질 수도 있다.


▲맨하탄 부동산 시장
수지 변(아르테스 부동산)
맨하탄 부동산 시장은 바닥에서 이미 안정 상태로 들어섰다. 지난해 이미 2010년에 비해 거래수가 부쩍 늘었다. 실수요자 중심으로 구입수가 증가했고 캐시 바이어들이 많았다. 주거용, 상용 모두 가격이나 매매수가 회복세로 접어들었다. 61가에서 67가까지 콘도들이 렌트 중심으로 바뀌면서 주거용 렌트 시장도 뜨겁다. 상용건물은 특히 미드타운을 중심으로 굉장히 빠르게 거래가 이루어졌다. 그러나 2007년 수준을 회복한 상태는 아니기 때문에 올 캐시라면 기존 가격의 80-90%로도 상용건물을 살 수 있는 수준이다. 이미 상용건물은 36가~42가까지 브로드웨이를 중심으로 상당히 오른 상태다. 올해도 계속될 것이다. 신축 건물은 드물지만 투자 관심이 뜨거워지고 있기 때문에 올해 가격은 오를
것이다. 어디다 투자하면 좋으냐는 문의를 받고 있지만 대답은 한결같이 ‘아무데나 사라’다. 구입자의 주머니 사정이 문제지 맨하탄은 언제나 안전한 투자 시장이며 올해도 여전할 것으로 본다. 중국계와 페르시안 유태인계의 투자열풍도 계속될 것이다.

▲롱아일랜드
이영복 (골든브릿지 부동산)낫소카운티의 주택 가격은 2011년 전년대비 10% 까지 떨어지는 등 경기 불황이 장기화되면서 1년~1년반까지는 가격이 회복 될 것으로 보지는 않는다. 조만간 반등할 것으로 보고 있지만 아직은 융자 조건이 까다로운 상태라는 것이 변수다. 무리하지 않는 선에서 자신이 원하는 수준보다 한단계 낮춰서 주택을 구입한다면 장기적인 안목에서 바람직한 투자가 될 것이다. 서서히 투자에 대한 관심은 늘고 있다. 한인들이 선호하는 그레잇넥과 맨하셋, 로즐린, 제리코
등에는 렌트로 들어왔다가 주택 가격이 떨어지면서 구입으로 전환하는 경우도 상당부분 생겨나고 있다.

상용부동산 쪽이 주거용보다 오히려 더 빨리 풀릴 것으로 보인다. 최근 융자기관에서 상용투자자들을 위한 융자 프로그램을 속속 시장에 내놓고 있어 투자 심리가 회복되고 있기 때문이다. 소유주가 건물을 직접 사용하는 조건하에서 융자 조건이 소폭 완화되고 있는 것이다. 기존에는 다운페이먼트를 35%까지 요구하던 기관들도 최근에는 25~30%까지 낮추는 등 구입자들에게 조건이 유리해졌다. FTA, 선거 등 변수가 있겠지만 이 같은 외적인 부분에 대해 확신을 갖는 것은 아직은 성급하다.

▲모기지 시장
곽동현 (M&T 은행)특별한 외부 요인이 없는 한 모기지 이자율은 30년 고정 기준으로 4% 초반을 계속 유지할 것으로 본다. 주택 경기가 서서히 풀리면 이자율을 반등할 것으로 본다. 지난해에 비해 최근 들어 구입 문의가 많이 늘고 있어 올해 전망은 낙관적이다. 최근 2년간 주택 구입을 하지 않고 가격 하락을 기다리던 실수요자들이 최근 움직이고 있다. 주식 경기 호전과 실업률 하락 등 최근 희소식들이 들이면서 투자 심리가 움직이고 있다. 최근 주택 구입문의가 급증했다는 것이 증거다. 지난해 초만 해도 일주일에 한두건 또는 전무했던 구입 상담이 요즘은 매일 몰리고 있다.

은행의 숏세일 처리과정도 빨라지고 있다. 1년만에 승인, 마무리되던 숏세일이 3개월만에 마무리 되고 있다. 재고 처리가 빨라지다 보니 투자 심리를 자극하는 요인이 되고 있다. 유럽에서 재정적인 문제가 크게 터지지 않는다면, 2007년 수준까지는 회복을 못하겠지만 최소한 2009년과 2010년 수준보다는 나아질 것으로 내다보고 있다.

<최희은 기자>