모기지 이야기/ 내가 찾는 주택은
2011-12-17 (토)
곽동현
지하철을 자유자재로 탈 수 있어야 비로소 진정한 뉴요커라 할 것이다. 필자가 처음 뉴욕에서 와서 서울과 같이 생각하고 지하철을 타려다 고생을 한 적이 한두번이 아니다. 같은 선로에 여러 라인이 달리기도 하고 어떤 역은 그냥 지나가고 전철을 타면 어떤 역은 문이 차량 몇 칸만 열리는 곳도 있다. 이러니 이것은 공부해서 되는 것이 아니라 살아가면서 익숙해져야 하는 것이다. 이처럼, 주택 모기지를 수년째 해오다 보니 큰 흐름도 대충 그려지고 그 복잡한 조각들이 어느 정도 큰 틀을 잡아 가는 것 같다.
이번 시간에는 복잡한 뉴욕 지하철만큼이나 모기지 융자에 있어서도 복잡하게 규정되는 주거목적과 형태에 대해서 알아보자. 먼저 주택은 주거 목적에 따라서 크게 3개의 형태로 나누어진다. 그것은 주거용(Primary Home), 두번째 집(Secondary Home), 마지막으로 투자용 주택(Investment Property)이다. 그리고 주거 형태에 따라서 일반 하우스와 콘도 그리고 코압으로 나누어진다. 이렇게 나누는 이유는 융자를 위해서이다. 그냥 현금을 모두 주고 구입 한다면 본인이 주택을 사던 콘도를 사던 또한 그곳에 살던, 렌트를 주던 상관이 없겠지만 조금이라도 융자를 얻는다면 은행에서는 주거 목적과 주거 형태에 따라 다른 가이드라인으로 융자가 진행이 되기 때문에 본인이 희망하는 구입에 대해 사전 지식이 필요로 하다.
1. Primary Home
주거용은 말 그대로 구입자가 주거 목적으로 구입하는 것을 말한다. 일반적으로 융자를 받기에 가장 용이하고 다운 페이먼트 요구도 가장 낮다. 처음 주택을 구입할 경우엔 대부분 주거용으로 인정을 한다. 간혹 주택을 소유한 고객이 새로 구입을 할 경우에도 주거용으로 융자를 받을 수가 있는데 이런 경우를 예를 들면 작은 콘도를 갖고 있는 고객이 콘도를 렌트하고 주택을 구입 할 경우에 은행에서는 구입 주택을 주거용으로 간주해준다. 또 콘도에서 콘도를 구입할 경우 더 비싼 곳으로 더 넓은 공간으로 이동 한다고 보여지면 주거용으로 간주한다.
2. Second Home
두번째 집으로 표현하기가 약간은 어색한데 일반적으로 주택을 소유한 고객이 추가로 주택을 구입 할 경우 세컨드 홈으로 간주해 주는 경우가 있는데 이런 경우는 현재 도시에 주택을 소유하고 있는데 도시 외곽에 주말용이나 휴가용으로 주택을 구입한다고 할 때 인정이 된다. 융자에 있어서 세컨드 홈의 가장 큰 장점은 모기지 융자 이자를 주거용과 동일하게 받을 수 있다는 것이다. 하지만 일반적으로 주거용보다는 더 많은 다운 페이먼트를 요구한다.
3. Investment Property
마지막으로 투자용 주택이다. 투자용 주택은 현재 주택을 갖고 있는 고객이 투자를 목적으로 구입하는 경우를 말한다. 물론 융자에 있어서 그 위험성 때문에 이자가 주거용보다 높고 훨씬 많은 다운 페이먼트를 요구한다. 특히 최근에는 투자용으로 구입을 하는 주택에 대해서 구입 후 렌트 수입을 융자시 인정받기 위해서는 과거 2년 동안 렌트 경험이 있어야 한다는 새로운 규정이 생겼다. 그래서 혹시 처음 투자용을 주택을 희망한다면 현재 갖고 있는 주택으로 인한 지출과 투자용으로 구입하는 주택의 모든 지출을 충당할 수 있는 수입을 보여줘야 가능해졌다. 그만큼 투자용으로 구입하기가 어려워진 셈이다.
4.일반 하우스
주거 형태에 따라 구분하는 방법으로 가장 일반적인 것이 1패밀리 하우스이다. 은행은 다가구 주택 1-4패밀리 주택까지 주거용 주택으로 인정을 하고 5패밀리부터는 상업용으로 간주한다. 융자는 1패밀리가 가장 기준이 되고 2~4패밀리 주택은 이자가 조금 높거나 1% 정도 포인트가 적용이 된다. 물론 2~4패밀리 주택은 융자 신청시 시장 렌트 가격의 75%까지 렌트 수입으로 융자시 적용 받는다. 예전에는 주상복합주택(Mixed Used Property)도 주거용으로 간주되기도 했지만 최근에는 대부분 이것은 상업용으로 융자를 받아야 한다.
5.콘도(Condo)
주거형태에서 일반 주택외에 두번째로 많은 것이 콘도이다. 한국의 아파트와 비슷하다. 콘도는 같은 빌딩 안에 똑같이 지어진 콘도도 있고 지역을 개발하여 타운을 형성한 타운 하우스식 콘도도 있다. 서브 프라임 사태 이후 가장 까다로워진 부분이 콘도 융자이다. 왜냐하면 주택 거품이 빠지면서 가장 타격을 입은 것이 콘도이기 때문이다. 즉 비슷한 형태로 지어졌지 때문에 본인이 아무리 페이먼트를 잘 내더라도 똑같이 생긴 옆집에서 모기지를 못내 숏세일로 팔거나 차압으로 주택을 헐값에 넘기면 그 가격이 고스란히 이웃에 직접적으로 영향을 미치기 때문이다. 그래서 최근 콘도 질의서는 여간 까다로워진게 아니다. 은행은 콘도 질의서를 통해서 콘도의 위험성을 파악하기 위함이다. 또 하나 콘도가 코압과 다른 특징은 콘도는 한 유닛을 직접 본인이 소유하는 것이라는 것이다.
6.코압(Co-op)
콘도와 코압은 건물형태는 똑같다. 하지만 콘도와 코압은 그 소유에 있어서 큰 차이를 둔다. 콘도는 본인이 유닛을 소유하는 것이지만 코압은 본인이 해당 코압의 멤버가 되는 것이다 그 멤버로써 한 유닛을 부여 받는 것이다. 즉 콘도는 소유권인 Deed를 갖고 코압은 해당 유닛만큼의 Stock을 갖는 것이다. 예전에는 코압 융자가 까다로워서 콘도와 구별이 되었는데 최근엔 콘도
가 워낙 까다로워져 융자가 코압은 비교적 쉬운 것처럼 느껴진다. 코압의 가장 중요한 융자의 특징은 은행에서 융자로만 끝나는 것이 아니라 코압 보드에서 고객을 일원으로 승인을 해줘야 클로징이 가능하다. 대부분의 코압들은 은행 융자보다 더 높은 잣대를 갖고 심사를 한다. 그래서 고객이 보드에 승인이 될 정도 자격이면 융자는 그리 어렵지 않다.
