신현근(Simon S. Capital 대표)


모기지를 얻고자 융자 주선 기관이나 융자기관(여기에서는 이를 합하여 융자기관이라 부름)과 접촉하는 모기지 신청인은 다음 사항들을 점검하는 것이 필요하다. 변동 이자율 모기지 신청인에게는 이밖에도 이자율이나 월불입금 변동 등과 관련하여 점검할 사항이 많으므로 여기에서는 고정 이자율 모기지 신청인이나 변동 이자율 모기지 신청인에게 공통적으로 적용되는 사항만을 살펴본다.

1. 구비 서류와 프로그램의 종류
최근의 불황이 오기전에는 융자 기관에 따라 신청인이 제출할 수 있는 구비 서류의 수준에 따라 서류 완비 프로그램, 수입 자료 미제출/자산 자료 제출 프로그램, 수입 자료 미제출/자산 자료 미제출 프로그램, 수입/자산 미언급 프로그램 등 다양한 종류의 프로그램을 가지고 있었다. 하지만 최근에는 서류 완비 프로그램 이외의 프로그램을 가진 융자 기관은 극히 소수에 불과하며 이러한 특수한 프로그램에서도 과거와는 비교할 수 없을 만큼 까다로운 심사를 하고 있다.

그러므로 융자 신청인은 구체적인 경우에 융자 기관이 제시하는 프로그램이 어떤 종류이며 신청인이 여기에 필요한 구비 서류를 제출할 수 있는지 먼저 검토하여야 한다. 구비 서류의 수준에 따라 이자율, 융자 비율 등에서 현저하게 다른 융자 조건이 적용되므로 이러한 구별이 확실히 이루어지지 않은 상태에서 여러 융자 기관의 이자율 등을 비교하는 것은 무의미하다.요즈음 들어 모든 프로그램에 적용되는 융자 심사 기준이 대폭 강화되었으므로 융자 신청인은 융자 계획 단계에서 부터 전문가의 도움을 받을 필요가 있다.

2. 융자 기간
보통 30년 또는 15년 동안 원리금을 상환하는 것이 보통이지만 융자 기관에 따라 10, 20, 40, 50년 등의 상환 기간을 허용하는 경우도 있다. 15년 고정 이자율 모기지의 이자율이 30년 고정 이자율 모기지의 이자율보다 약 0.25%-0.5% 정도 낮다. 또한 융자 기간이 짧아짐으로 그 기간 동안에 지불하는 총 이자 금액이 현저히 줄어든다. 그러므로 신청인은 융자 프로그램을 결정함에 있어서 스스로에게 적합한 융자 기간을 먼저 선택하여야 한다.

3. 다운페이먼트
주택 구입을 위한 융자인 경우에 프로그램에 따라 보통 10-20%의 다운페이먼트를 요구한다. 그러므로 신청인은 융자 기관이 제시하는 프로그램이 요구하는 다운페이머트를 부담할 수 있는지 또한 이에 필요한 자금을 금융 기관 거래 내역서 등으로 입증할 수 있는지 등을 고려하여야 한다. FHA 융자인 경우에는 3.5%의 다운페이먼트만으로도 융자를 받을 수 있다.

4. 융자 가능 금액
프로그램에 따라 최고 융자 가능 금액이 다르므로 신청인은 본인이 필요한 자금이 이 범위 안에 있는지 확인할 필요가 있다. 이와 함께 유의할 것은 융자 금액의 다과에 따라 이자율 등이 달라질 수 있다는 점이다.

5. 이자율
융자 기관이 신청인의 요청에 따라 예상 이자율을 제시하는 경우가 많으나 이러한 견적은 특정 프로그램의 이자율이 거의 매일 변하는 점을 감안할 때 참고 자료일 뿐임을 알아야 한다. 이자율 고정화 절차를 밟으면 이자율을 사전에 확정할 수 있으나 지나치게 빨리 이자율 고정화 절차를 밟으면 고정하는 이자율이 상대적으로 높아지므로 여기에만 의존할 수도 없다. 또한 이자 고정화 절차를 밟는 경우에도 이자율이 클로징 시점에서 내려가는 경우에는 보호받지 못한다.
이와 관련하여 단순 이자율만을 가지고 모기지를 비교하는 것은 별로 의미가 없다. 이자뿐만 아니라 포인트 등 일부 다른 클로징 비용을 포함하되 이 비용들을 전 융자 기간에 분산시켜 산출하는 연간 유효 지불 이자율(Annual Percentage Rate, APR)이 보다 합리적인 모기지의 비교 기준이 될 수 있다. 이 연간 유효 지불 이자율은 융자 기관이 제공하는 융자 공시 서류
(Truth-in-lending Disclosure Statement)에 포합된다.

6. 결제 자금
클로징 때 소요되는 결제 자금(Settlement Charges, Settlement Costs)을 미리 파악하는 것이 중요하다. 이 자금은 클로징 비용(Closing Costs)과 선납금 또는 유보금(Prepaid Items/Reserves)으로 나누어지며 이에 대한 명세는 융자 기관이 신청인에게 모기지 신청 후 3일 이내에 제공하도록 되어 있는 결제 자금 견적서(Good Faith Estimate)에 자세히 나타난다. 그러나 여기에 나타나는 비용을 포함한 여러 항목의 결제 자금 금액은 추정치일 뿐이며 이를 발행한 융자 기관이 이 범위 안에서 결제가 이루어질 것임을 보증하는 것이 아님을 알아야 한다. 최종적인 결제 자금은 클로징 시점에 작성되는 결제 명세서(HUD-1 Settlement Statement)에 의하여 확정된다.

7. 월불입금
위에서 열거한 여러 조건을 감안한 후에 신청인이 부담하게 될 월불입금을 계산하거나 융자 기관의 전문가에게 문의하는 것이 필요하다. 여기에는 보통 원금, 이자, 부동산세와 보험료 등이 포함된다. 월불입금을 현실적으로 신청인이 무리 없이 부담할 수 있는지를 판단하여야 한다.

8. 선납 위약금
모기지 대출 잔액의 전부 또는 일부를 당초의 상환 계획보다 빨리 지불하는 경우에 융자 기관이 대출자에게 부과하는 벌금을 선납 위약금(Prepayment Penalty)이라 부르며, 이러한 위약금이 부과되는 모기지를 선납 위약금 모기지라고 부른다. 신청인은 융자 기관이 제시하는 프로그램이 선납 위약금을 요구하는지, 그렇다면 어떤 경우에 얼마의 위약금을 내야하는지를 미리 따져보아야 한다.