잔뜩 가라앉은 주택 구입 심리가 개선될 기미를 보이지 않고 있다. 연달아 발표되는 주택 거래 실적은 실망스럽기만 하다. 하지만 이같은 소식에 덩달아 위축될 필요는 없다. 주택 구입 계획이 있다면 지금이야말로 경쟁을 피해 원하는 주택을 구입할 수 있는 적기로 여겨진다.

게다가 모기지 이자율마저 기록적으로 낮은 수준이어서 주택 구입비용 부담도 크게 줄었다. 여러모로 주택 구입 여건이 10년 만에 최상을 이루고 있다며 업계에서는 주택 구입 심리를 되살리기 위해 노력중이다. 지금 주택을 구입하면 좋은 이유 6가지를 소개한다.


전문가들 “집값 35년래 가장 저평가”
모기지 페이먼트-렌트 격차 줄어
저렴한 값으로 차압매물 구입 기회


■ 가격 바닥권 진입
조만간 주택 가격의 뚜렷한 회복이나 반등을 기대하긴 힘들다. 하지만 주택가격의 바닥이 멀지 않았다는 의견이 설득력을 얻고 있다. 은행이 보유중인 차압 매물이 주택가격 추가 하락 압박 요인으로 작용하고 있지만 하락폭은 크지 않을 것이라는 전망도 우세하다.

캐피털 이코노믹스의 주택시장 전문가 폴 데일스는 주택가격이 5%가량 추가 하락할 것으로 전망하면서도 “긍정적인 신호들이 나타나고 있다. 현재 주택가격은 지난 35년래 가장 저평가돼 있다”고 최근 주택시장을 전망한 바 있다.

부동산 시장 전망 업체 파이서브사도 대도시 중심의 주택가격 지수 S&P 케이스-실러 지수의 최근 동향을 근거로 주택가격이 앞으로 약 6개월 간 더 떨어진 후 약 3~4년 간 조정기를 거칠 것으로 전망했다. 파이서브사의 전망대로라면 이르면 내년 초 주택가격이 바닥을 기록할 것이라는 예측이 가능하다.

그간 주택 구입 시기만 저울질 해온 구입자들은 주택가격 바닥권이 코앞에 다가온 이상 더 이상 주택 구입 시기를 미룰 필요가 없겠다.

파이서브사의 데이빗 스티프 수석 연구원에 따르면 앞으로 6개월 간 주택가격이 지금보다 더 떨어진다고 하더라도 2009년이나 2010년의 저점 밑으로 하락하지 않을 것으로 보고 있다. 2010년 중반 주택 구입자에 대한 세제 혜택 프로그램 종료 후 주택가격이 일시적인 이중 침체현상을 겪은 도시들이 이같은 전망에 포함됐는데 샌프란시스코, 샌호제, 샌디에고, 워싱턴 DC 등의 도시가 여기에 해당된다.

반면 급매성 매물을 포함, 주택 매물이 과잉 공급됐던 리버사이드, 샌버나디노, 라스베가스, 마이애미 지역 등의 주택가격은 내년 5월 말까지 현재보다 약 10% 추가 하락할 전망이다.

일부에서는 주택가격이 이미 바닥을 쳤고 상승을 앞두고 있다는 의견도 내놓고 있다. 경제연구기관 맥시머스 어드바이저스의 피터 머오이어 대표는 “주택시장이 이미 바닥을 친 것으로 본다”며 “향후 수년간 주택가격이 본격적인 회복세를 나타내기보다는 소폭의 반등을 이루는 선에서 그칠 것”이라고 최근 주택시장을 진단했다.

투자자문회사 파섹 파이낸셜의 제임스 스미스 연구원은 “현재 주택시장 내에 잠재된 주택 수요가 대거 대기 중”이라며 “이같은 수요가 나타나기 시작하면 2015년까지 주택가격이 약 25% 상승할 것”이라는 장alt빛 전망을 내놓기도 했다.

■ 주택 구입 여건 최적
소득 대비 주택가격, 주택 임대료 대비 주택가격 등 모든 지수가 현재 과거 평균보다 낮은 수준으로 주택 구입 여건이 최상임을 나타내고 있다. 업계에서는 현재의 주택 구입 여건이 91년 이후 가장 유리한 것으로 평가하고 있다.

파이서브사에 따르면 현재 중간가구 소득 대비 중간 주택가격의 비율은 약 2.6으로 2005년 중반의 최고치인 4.1을 크게 밑돌고 있고 과거 장기 평균 비율인 2.8보다도 낮은 수준을 나타내고 있다.

주택 구입 여건을 측정하는 또 다른 기준인 평균 모기지 페이먼트 금액도 현재 상당히 하락한 상황이다. 주택가격이 정점을 이루던 2006년 약 1,063달러를 기록했던 월평균 모기지 페이먼트는 당시의 절반을 약간 웃도는 약 645달러로 크게 떨어졌다.

주택가격의 지속적인 하락과 주택 임대료가 상승중인 점도 주택 구입이 임대보다 유리하게 여겨지는 이유다. 주택시장 침체 후 주택 소유를 포기하고 임대를 선택한 세입자들이 다시 주택 구입 시장의 문을 두드릴 것으로 기대된다.

상업용 부동산 중개업체 마커스앤밀리첩에 따르면 연간 임대료 대비 주택가격은 2005년 21에서 최근 14까지 크게 하락했는데 주택가격이 큰 폭으로 떨어졌음을 나타낸다. 지수는 중간 주택가격을 연간 중간 임대료로 나누는 방식으로 산출한다.

같은 기간 모기지 페이먼트와 임대료 간의 격차도 줄어 주택 구입이 유리해지고 있음을 나타냈다. 이 기간 월 중간 모기지 페이먼트 금액과 월 중간 임대료 간의 차이는 745달러에서 102달러로 줄었다.

마커스앤밀리첩은 주택 임대 수요 상승으로 올해 임대료가 약 3.5% 상승할 것으로 예측하고 있는데 임대료가 상승할 경우 모기지 금액과 임대료 간의 격차는 더욱 줄게 된다.

■ 모기지 이자율은 이미 바닥
9월 둘째 주 사상 최저 수준을 기록한 모기지 이자율은 셋째 주 들어 하락을 이어갔다. 부동산 및 융자업계에서는 앞으로 더 이상의 모기지 이자율의 하락은 없을 것으로 보고 있다. 따라서 모기지 이자율만 놓고 보면 지금 당장 주택을 구입해도 좋다는 설명인데 올해와 내년에 걸쳐 이자율 상승 전망이 우세해 낮은 이자율 혜택을 받기 위해서라면 주택 구입을 서두르는 편이 좋다.

모기지 이자율을 집계하는 프레디맥은 30년 고정 이자율이 현재 4.09%대에서 올해 말 약 5%대로, 내년 말에는 6%대까지 오를 것으로 예측하고 있다.

기록적으로 낮은 모기지 이자율의 혜택을 받으려면 일정한 크레딧 점수대를 유지해야 하는 점은 주택 구입 전 반드시 알아둘 점이다. 융자 업계에 따르면 주택 대출 은행들은 크레딧 점수 740점 이상을 유지하고 최소 25% 이상의 다운페이먼트를 납부하는 대출자에게만 낮은 이자율을 적용하는 것이 일반적이다.

■ 바이어스 마켓
주택 매물의 수요와 공급 수준을 살펴보면 여전히 바이어스 마켓으로 주택 구입 때 구입자들이 주택 거래를 주도할 수 있는 것도 주택 구입 유리한 이유다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 올 여름철 재판매 주택(단독주택 및 콘도)의 거래가 전년 대비 9.5% 하락했고 매물의 재고기간도 약 9.5개월로 여전히 줄지 않고 있는 것으로 나타났다.

정상적인 주택시장 상황이라면 현재 주택시장에 나온 매물이 소진되는데 소요되는 기간이 약 4~6개월로 현재 주택시장에는 매물 공급이 과잉 상태임을 나타낸다.

수요보다 공급이 많은 점은 주택 구입 때 매물 선택의 폭이 넓다는 점에서 구입자에게 유리하다. 다른 구입자들과의 경쟁을 피해 원하는 지역에 원하는 조건을 갖춘 주택을 구입할 기회가 많다는 것이다. 특히 셀러들과의 가격 협상력이 높아 큰 폭의 가격 인하를 끌어낼 수 있는 점도 바이어스 마켓에서 기대해 볼만하다.

■ 풍부한 급매성 매물 재고
주택 수리에 자신 있고 수리에 필요한 여유 자금이 있는 구입자들에게는 그야말로 주택 구입의 절호의 기회가 왔다고 할 수 있다. 온라인 차압매물 전문업체 리얼티 트랙에 따르면 차압 매물은 일반 매물에 비해 약 35% 낮은 가격에 매매되는데 올 상반기 은행 보유 차압 매물은 약 87만채에 달하는 것으로 추정된다.

현재 은행 측은 이중 약 5분의1만 매물로 내놓고 있는데 앞으로도 나머지 차압 매물도 언젠가는 시장에 매물로 쏟아져 나올 것으로 보여 저렴한 가격의 차압 매물 구입에 관심 있는 구입자들에게 좋은 구입 기회가 제공될 전망이다.


<준 최 객원기자>