부동산 마켓이 장기적으로 침체되면서 비정상매물이라고 불리우는 은행차압(REO), 숏세일 매물의 매매 비율이 전체 부동산매매에서 많은 비중을 차지하고 있다.
LA지역마다 차이가 나지만 대략 30-50% 의 높은 수치를 나타내고 있다. 차압이란 당하는 쪽에서는 막대한 손실을 보게 되지만 반면에 차압 매물(Foreclosed)을 사는쪽에서는 상대적으로 이익을 볼 수 있는 마치 동전의 양면과 같이 두 얼굴을 가지고 있는 것이다.
셀러가 페이먼트를 못내서 차압에 들어가는 경우는 여러가지가 있다. 제일 흔한 경우는 다니던 직장을 잃은 경우다. 과도한 부채나 질병으로 인한 페이먼트를 감당 못하는 경우도 많다. 한인중에는 종종 공동으로 투자했다가 동업에 문제가 생기거나 타주로 이사할때 집 주택 매매가 신속히 이루어지지 않은 경우등 여러가지의 피치 못할 이유가 있을 수 있다.
차압 매물이 증가하면서 구입을 원하는 투자자들도 활발히 움직이고 있다. 차압 매물을 전문으로 매입하는 투자자들은 주로 차압 매물이 REO가 되어 시장에 나오기 전에 구입을 하는것을 선호한다. 이러한 차압 주택의 구입에 관심이 있다면 아래의 사항들을 알아두면 도움이 된다. 첫째. 차압법은 주마다 다르다는 것이다.
“Mortgage” 개념을 사용하는 경우 보통 집주인은 최대 1년까지 자신의 주택에 거주할 수 있다. 하지만 캘리포니아와 같이 “Trust Deed” 개념을 사용하는 주는 법원의 허가 없이 경매를 진행할 수 있으므로 빠른 경우 약 4개월 정도면 거주 주택에서 퇴거조치 당하게 된다.
둘째. 모든 차압에는 꼭 “Redemption” 기간이 있다. 즉 현 주택 소유주에게 최종경매일전까지 구제기간을 허용 그동안 밀린 페이먼트와 벌금등을 모두 해결하면 차압을 피할수 있게 제도적으로 장치되어 있다.
셋째는 도덕성에 관한 문제에 얼마나 민감하냐 하는것이다. 한국말에 ‘남의 불행은 나의 행복이다’ 라는것이 과연 바이어의 마음속에 얼마나 큰 부담으로 작용하냐 하는 것이다. 어느 사람은 그저 비즈니스니까 상관이 없다하는 사람이 있는가하면 어느사람은 차압을 당하는 사람에게 다만 얼마라도 주고 어차피 차압당할 주택을 자신이 구입해주니 서로 도와주는것이라고 편하게 생각하는 사람도 있다.
만약 주택이 차압경매까지 간다면 경매시는 전액 현찰 구매가 원칙이다. 하지만 경매이전에 은행과 협상이 된다면 경우에 따라서 기존의 융자를 discount한 후 떠안고 살 수도 있다.
하지만 경매시 은행융자를 구입조건으로 내세울 수는 없다. 또 모든 입찰은 미개봉 방식으로 진행되며 반듯이 매물을 구입할 수 있다는 재정적증명이 있어야 한다. 마지막으로 모든 차압 매물은 “AS-IS”로 거래 되므로 경매 날짜 이전에 해당 주택 인스펙션을 해야 한다.
하지만 일부 차압매물은 경매전 인스펙션을 허용치 않는 경우가 있으므로 여기에 대한 특별한 주의가 요구된다.
차압매물은 집주인이 거의 관리를 포기한 경우이기 때문에 인스펙션 없이 구입후 집상태에 따라서는 일반 매물을 사는것보다 수리비용을 합하면 더 비싸게 구입한 경우가 되므로 조심해야 한다. 끝으로 구입한 차압 주택에 세입자가 살고 있다면 퇴거조치는 모두 구입자의 몫으로 추가로 경비가 들어갈 수도 있다.
이때 법적퇴거 조치 보다는 얼마간의 이사비용을 지불하는 Cash for Key라는 방법을 주로 사용한다. 용어그대로 현금을 주고 집의 키를 받는다는 협상방법이다.
현재 살고 있는 오너나 테넌트에게는 이사비용이 생겨서 좋고 경매주택을 구입한 바이어입장에서는 구입한 주택을 빠른시일내에 자신이 집을 실제로 소유할 수 있다는 장점이 있기 때문이다. Cash for Key를 사용하면 차압주택에서 흔히 볼 수 있는 기물파괴등의 손실에서도 비교적 안전하게 집을 이전 소유할 수 있게 된다.
위의 열거한 것이외에도 차압주택구입에는 많은 함정이 있다. 특히 처음 차압매물을 구입하는 경우는 본인이 먼저 차압 매물구입절차를 완전히 이해한 후 꼭 경험 많은 전문가의 도움을 통해 구입할것을 권해 드린다. 잘사면 좋은 투자가 되지만 잘못사면 애물단지가 되는것이 차압 매물이기 때문이다.
스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표
(213)590-5533
