곽동현M&T Bank Sr. Loan Officer
아직도 주택 시장은 풀리지 않는 숙제처럼 미국 경제의 발목을 잡고 있다. 주택 시장의 중심에는 모기지 융자가 자리를 잡고 있는데 위기를 맛 본 은행들은 좀처럼 움츠린 가슴을 열어놓을 생각을 않고 있다. 2008년 금융위기를 시작으로 은행들은 모기지 융자 프로그램을 점점 단순히 시켰다. 수 년 전만 하더라도 주택시장의 주범인 서브 프라임 모기지로 부터 옵션 ARM 이자만 내는 프로그램에 필자가 이해하지도 못하는 프로그램들까지 다양한 상품들이 쏟아져 나와 있었다. 하지만 최근 융자프로 그램을 보면 대부분 30년 고정 모기지 이고 간혹 수입증빙이 충분하거나 적게 남은 원금을 가진 경우에는 15년 상환으로 재융자를 하는 정도이다. 이런 상황에서 괜찮은 상품하나를 소개해 보려 한다.
1. 10/1ARM 모기지
일반적으로 모기지는 크게 고정이자상품과 변동이자상품으로 나뉘어지는데
10/1ARM(Adjustable Rate Mortgage)이라고 하면 고정과 변동의 중간 상품이라고 보면 된다. 즉 융자 상환 기간은 30년이고 30년 상환 중에서 10년 동안은 이자가 고정이 되고 10년 뒤에는 매년마다 인덱스 기준으로 이자가 변동되는 하이브리드 상품이다. 3/1ARM이나 5/1ARM의 경우 초기 이자 고정 기간이 짧지만 10년 고정은 충분히 고려해 볼 만한 모기지인데 그 이점을 몇 가지 알아보자.
2. 10/1ARM의 장점
첫째, 10/1ARM 프로그램의 가장 큰 장점은 모기지 이자가 30년보다 0.75~1% 정도 낮다는 것이다. 현재 30년 고정이 4.75% 정도 한다고 하면 10/1ARM 융자는 3.875~4%정도선이다. 30만달러를 융자한다고 하면 한달 135달러를 절약할 수가 있다. 필자가 모기지 융자를 해오면서 깨달은 것이 있다면 30년 고정 모기지를 얻어서 30년 동안 상환을 갖고 가는 고객은 10%도 되지 않는다는 것이다. 10년 정도 이자를 고정한다면 그 뒤에 변동을 염려하기 전에 집을 다시 팔고 이사를 가거나 재융자를 한번 더 하거나 해서 30년 고정 모기지가 바뀐다는 것이다. 그러니 굳이 비싼 이자를 내고 30년 고정을 하느니 이자가 싼 10/1ARM을 생각해 볼 필요가 있다.
둘째, 10/1ARM 프로그램의 장점은 DTI 계산에 있다. 3/1ARM이나 5/1ARM 프로그램은 모기지 이자가 10/1ARM보다 더 저렴하다. 하지만 3/1ARM이나 5/1ARM은 융자 기준의 필수인 수입 대비 지출을 산출하는 DTI(Debt To Income Ratio)에 있어서 3년이나 5년뒤에 인상 가능한 최대 이자인 5%정도를 현재 이자에 더해서 계산하게 된다. 즉 3/1ARM이 현재 3%라고 할 경우 3/1ARM으로 융자 신청을 하게 되면 현재 이자 3%로 하는 것이 아니라 3년 뒤에 상승 가능한 최대폭의 이자인 5%를 더한 8%로 DTI를 계산해서 융자 승인이 나온다.
그러니 3/1ARM으로 융자 받기위해서 8% 지출에 맞춰 수입이 증빙되어야 된다는 것이다. 하지만 10/1ARM은 현재 적용되는 이자를 기준으로 DTI 산출이 들어간다. 그래서 만약 30년 고정은 4.75%로 융자를 신청했는데 DTI가 조금 높게 나와 융자가 어려울 경우가 있다면 10/1ARM으로 이자를 4%로 내려 DTI를 계산하면 융자 승인이 나올 수 있다는 것이다. 최근 한인들의 융자 승인은 대부분 DTI 싸움이다.
3. 10/1ARM 재융자
최근 고객 중 30년 고정으로 6%로 얻은 고객의 재융자 문의를 받았다. 5년 정도 상환한 이 고객은 남은 25년 모기지를 15년이나 10년 모기지로 재융자를 받기를 원했다. 사실 15년 모기지가 최근 4%미만인 3.875%정도로 얻을 수 있고 10년 모기지는 3.625%정도가 된다. 고객은 25년 남은 모기지를 그냥 10년으로 재융자를 원했다.
30만달러 정도 남아 있는 고객의 원금을 기준으로 10년 상환으로 계산을 해보니 대략 3,000달러 정도 모기지 페이먼트가 나왔다. 고객은 충분히 이정도는 지불할 수 있다고 하나 고객의 수입으로 DTI를 계산하니 10년 모기지는 어렵고 15년 고정 모기지도 힘들었다. 그래서 필자가 10/1ARM을 소개했다. 앞서 말한 것처럼 10/1 ARM은 상환기준이 30년으로 계산을 하기 때문에 월페이먼트는 1,420달러 정도로 DTI가 충분해 무리 없이 재융자가 가능했다. 그런 다음에 월페이먼트를 10년 모기지 상환 금액인 3,000달러, 즉 매달 월 1,500달러 정도 원금을 추가로 더 갚아 나가면 30년 상환 모기지지만 10년에 모기지 상환을 마칠수 있다. 이 고객의 경우 재융자를 해서 이자를 2%나 내릴 수 있어서 상당한 이자절약이 가능하다.
4. 10/1ARM의 주의점
10/1 ARM융자도 분명 위험성은 있다. 그것은 10년 고정 기간이 끝날 경우 이자가 변동이 된다는 것이다. 그러니 10년 이후에 어떻게 변동됐는지 정도는 숙지를 하고 있어야 한다. 대부분 변동 모기지는 LIBOR(the London Inter-Bank Offered Rate:런던 은행간 거래 금리 혹은 국제 금융 거래의 기준 금리)인덱스를 사용하는데 최근 1년 LIBOR가 0.73% 정도 나온다. 여기에 은행 마진 2.25%정도 추가한 금액이 변동 금리가 된다. 그러니 현재 고정기간이 끝났다고 하면 대략 3%정도 밖에 하지 않으니 염려할 필요가 없으나 문제는 LIBOR 인덱스 이자가 10년 뒤에도 이렇게 낮게 유지될 거란 보장은 없다. 그렇다면 LIBOR금리가 무진장 올라가면 변동 이자도 그만큼 올라가는 것일까?
그렇지는 않다. 현재 10년간 고정이자를 4%로 받았다면 10년 뒤 변동이 될 때 최대 5%까지 추가 인상이 가능하다. 즉 최악의 시나리오는 10년 뒤에 이자가 9%까지 오를 수 있다는 것이다. 만약에 이자가 9%까지 상승한다고 하면 가능한 상황을 예측 해 볼 수 있는데 그것은 주택경기가 엄청나가 호전되어 엄청나가 집값이 뛰고 있는 행복한 상황이 될 수 있고 그렇다면 10년 뒤에는 그기에 맞는 융자 상품들이 벌써 고객을 유혹하고 있을 것이다. 그러니 미리 10년 뒤의 걱정을 지금 부터 할 필요는 없다는 것이다. 그냥 낮은 이자를 즐기면 된
다는 것이다.
요즘처럼 경기가 어려울 때는 다양한 융자 프로그램의 이해로 불필요한 이자 지불을 줄이는 지혜가 필요하다.
