2008년 리먼브라더스의 붕괴로 시작된 금융위기도 올해 9월로 거의 3년이 되어가고 있다. 서브프라임사태로 시작된 금융위기는 이제까지 그 아무도 넘볼수 없었던 미국의 1인자의 자리를 위협할 정도로 심각한 사태를 초래했고 계속되는 경기침체로 인한 높은 실업률은 부동산 시장의 침체와 함께 아직도 미국의 경제에 먹구름을 드리우고 있다.

부동산 시장의 장기 침체를 커쳐가며 소중한 재산을 모두 잃어버린 안타까운 경우도 많았지만 한 편으로는 이 위기를 통해 그동안의 거품이 제거되면서 한인들은 물론 주류 미국인들도 점차 자신의 위치를 찾아가는 소중한 시간으로 사용되어져가고 있어 여간 다행이 아니다. 더 나아가 앞으로 미국사회전반 시스템에 대해 귀한 교훈으로 사용될것으로 보여져 불행중 다행으로 보여진다.

최근 다시 지난 3년간 정부에서 시행한 각종 주택소유주 구제와 부동산 경기 부양을 위한 여러가지 정책에 대한 강한 비판들이 많이 쏟아져 나오고 있다.

그 중에서도 위기에 처한 주택소유주들의 분노를 가장 사게한 프로그램이 융자조정인 HAMP(Home Affordable Modification Program)가 아닌가 싶다. 하지만 한인들도 많이 시도했던 융자조정 프로그램은 물에 빠져 허우적거리며 지프라기라도 잡으려는 절박한 주택소유주들을 계속 물 속에 방치하여 결국엔 지쳐서 사망하게 만들어 버리는 아주 이상한 프로그램으로 인식되어 버렸다.

많은 주택소유주들은 은행측의 복잡한 서류절차와 무한정 시간끌기에 결과 없이 1년이상 지속되는 은행과의 힘든 싸움에서 결국은 두 손을 들고 마는경우도 많았다.

특히 한인들이 경우 제대로 세금보고 안 되어있는 스몰비즈니스에 종사하는 경우가 이러한 경우가 더욱 많았다 계속되는 서류요구와 아무런 결과도 없이 무한정 기다리게 하는 은행측의 무성의에 모두들 분노의 소리를 낼 수 밖에 없는것이 바로 이 융자조정프로그램아닌가 싶다.

융자조정프로그램의 가장 단점으로 꼽히는것은 프로그램자체가 인컴이 감소된 경우만을 위한 것이어서 단기적으로 인컴을 잃어버린 “Unemployment”란 상황에 대해서는 전혀 고려되지 않았다는것이다.

평소때는 매달 월급으로 주택페이먼트를 충분히 할 수 있었지만 금융위기로 단기간 직장을 상실하여 인컴이 전혀없는 경우는 전혀 융자조정프로그램의 혜택을 받을 수 없다는 것이다.

한인들이 경우는 실업보다는 인컴감소로 인한 차압이 주류를 이루었지만 미국전체 차압으로 볼때는 상당수는 인컴감소가 아니라 실업으로 인해 주택차압으로 이어졌다는 것이다.

융자조정프로그램은 이러한 일시적인 실업으로 인한 차압방지에 전혀 효과 발휘를 못하고 우리들의 머리 속에 이번 금융위기속에서 가장 실패한 정책중 하나로 오래 남아있을 것으로 보인다.

최근 은행들의 더딘 융자조정프로그램시행에 대해 정부측에서 프로그램 불이행에 따른 인센티브제공 금지등 본격적인 규제가 시작되었지만 은행들이 얼마나 적극적으로 참여 할지는 앞으로 두고 보아야 할 것같다. 앞으로 2012년 말까지 겨우 1년 남짓남은 짧은 기간중 융자조정프로그램이 얼마나 효과를 나타낼지는 역시 의문이다.

융자조정프로그램의 실패를 경험삼아 좋은 의견들도 하나 둘씩 제시되고있다. 그 중에 눈길을 끄는것이 바로 융자조정 프로그램과 같은 내용을 앞으로 융자서류에 명시하자는 것이다. 즉 실업이나 어려운 경우가 생기는 경우를 예상하여 미리 주택페이먼트의 금액자체를 조정하는 내용을 처음부터 융자서류에 명시하자는 것이다.

예를 들어 직장을 잃어 버렸을 때는 크레딧손상없이 6개월간 페이먼트를 유보한다든지 인컴이 줄어든 경우 페이먼트를 자동으로 삭감하는 등의 내용을 융자시 미리 정하자는 것이다.

여러가지 말도 말도 많고 우울한 이야기도 많이 남긴 융자조정프로그램. 앞으로 다시는 이러한 최악의 차압사태를 안 겪었으면 하는 바램과 함께 무엇보다도 그동안 시행되었던 여러가지 정책들을 초석삼아 단점들을 보안하고 더 나은 프로그램을 준비하는것이 지금 우리들이 해야 할 일인것 같다.


스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표
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