주택대출에 대한 월 페이먼트를 더 이상 내지 못하고 집을 은행으로부터 넘겨주어야 할 때, 현재로서 가장 많이 발생되는 케이스는 포클로저(foreclosure)와 숏세일(short sale)이다.
포클로저는 주택소유주가 월 페이먼트를 연체해서 몇 개월이 경과되면 그 대출채권을 갖고 있는 은행이 주택소유주의 의지에 상관없이, 은행의 임의로 해당 주택을 매매하여서 그 판매대금으로 은행의 대출금을 갚아버리는 것을 말하며, 숏세일이란 월 페이먼트를 연체하고 있는 주택소유주가 해당 주택을 직접 팔아서 그 대금으로 은행에 밀려있는 대출금을 갚는 것을 말하는데, 이 때 그 집을 팔아서 은행에 갚는 금액이 집주인이 현재 갖고 있는 대출금보다 모자라서(short), 은행에다 일부만 갚더라도 이를 대출금 전부를 모두 갚는 것으로 간주해 달라고 하는 요청을 한 후에 이를 처리하는 것을 말한다.
그러면 포클로저와 숏세일의 가장 큰 차이점은 무엇일까? 포클로저를 하거나 숏세일을 하거나 이는 모두 현재의 집주인이 그 집을 은행이나 다른 바이어에게 넘겨주고 떠나야 하는 사실은 다르지 않다. 두 가지의 경우 가장 크게 다른 점은 집주인에게 남아 있는 은행에 대한 빚, 즉 채무의 정도가 되겠다.
현재 대부분의 경우 집주인이 가지고 있는 빚은 우선 1차 은행 대출금(연체이자 포함), 주택보유 세금(property tax), 밀려 있는 HOA 대금과 집을 사고 난 후에 나중에 받은 line of credit 대금(2차 대출금) 등이 될 수 있겠다.
우선, 포클로저의 경우 은행이 경매로 그 집을 팔고 나면, 집주인이 가지고 있는 빚 중에 1차 주택자금 대출금 및 주택보유 세금은 그 집과 함께 사라진다. 물론 은행에서 손해 본 금액은 그 다음 연도에 1099 Form으로 예전의 집주인에게 그 금액만큼 급여형식으로 은행에서 지불한 것으로 해서 통보가 되어서 예전의 집주인이 그 금액에 대하여 세금을 내어야 하나 2007년에 제정된 특별법에 의하여 2012년까지 부부 1인당 100만달러까지 면세혜택을 받으니까 그 걱정은 하지 않아도 된다.
그러나 1차 대출금이라 하더라도 집을 살 당시의 대출금에 대하여, 집을 산 후에 다시 리파이낸싱을 하였으면 포클로저와 함께 사라지지 않으니까 이는 반드시 확인하고 넘어가야 하겠다.
두 번째, HOA 연체 대금인데 이 잔액은 주택 건물하고는 아무런 상관이 없이 개인 크레딧에 계속 따라붙는 악성 채권이 될 수 있다. 집이 포클로저를 하고 난 뒤에도 끝까지 개인에게 따라 붙어서 나중에는 법원의 판결을 받아 개인의 월 급여에 달라붙거나 개인의 다른 부동산에 따라올 수도 있으니까 금액이 커지기 전에 미리미리 갚아버리는 것이 가장 좋다.
그 다음에 가장 중요한 것이, 2차로 꺼내 쓴 라인 오브 크레딧 대출금인데 이는 포클로저로 집이 경매로 타인에게 넘어간다 하더라도 자동적으로 사라지지 않는다.
단, 2차 라인 오브 크레딧이라 하더라도 집을 살 당시에 대출금(purchase money)로 그 이후에 리파이낸싱을 하지 않았거나 추가로 자금을 꺼내 쓰지 않았다면 포클로저와 함께 자동적으로 사라지고, 그 이후에라도 집주인에게 따라오지 않는다.
그러나 대부분의 경우에는 이 라인 오브 크레딧을 사용하여 사업자금이나 주택의 업그레이드 등을 위하여 집을 산 후에 별도로 자금을 꺼내 사용한 케이스가 많으므로 대부분의 경우에는 포클로저와 함께 사라지지 않는다고 보면 크게 틀리지 않는다. 그러면 포클로저가 되고 난 뒤에 남아 있는 이 2차 대출금, 즉 라인 오브 크레딧은 어떻게 해결하여야 하나?
그럼 숏세일인 경우에는 어떻게 될까? 숏세일의 경우, 집주인의 은행의 허락을 얻어서 바이어를 구하여 매매형식을 거쳐서 바이어에게 집을 팔고 그 잔액으로 은행의 대출금을 갚는다. 이때 1차 은행의 승인을 받아서 진행을 하여야 하므로 1차 은행의 대출금은 숏세일로 갚아지고 없어지는 확률은 거의 100%에 가깝다.
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