3~5년내 집 팔 계획 확실할 때 선택

2011-06-16 (목)

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▶ ‘변동 모기지 이자율’

■이자율 선택시 주의사항

모기지 이자율이 하락을 거듭하고 있다. 특히 변동 이자율의 하락세가 두드러지게 나타나고 있다. 6월 둘째주 5년 고정 변동 모기지의 이자율은 3.28%로 30년 고정 모기지의 이자율과 1.21%포인트의 격차를 보였다.

두 모기지 이자율 간의 격차가 벌어지면서 최근 변동 이자율을 선택하는 대출자가 다시 늘고 있다. 변동 모기지 이자율은 일정기간 후 이자율이 변동되는 위험을 안고 있지만 고정 모기지 이자율에 비해 페이먼트 금액을 크게 절약할 수 있는 장점도 있다. 특히 최근처럼 두 모기지 간의 이자율 격차가 커질수록 투 이자율간의 페이먼트 금액차이 역시 크게 벌어지기 때문에 최근 다시 변동 모기지 이자율에 대한 관심이 높아지고 있다. 변동 모기지 이자율을 선택할 때 주의해야 할 점을 알아본다.

현 추세론 5년후 이자율 상승 불보듯
장기거주땐 당장 부담돼도‘고정’유리
재융자·소득상승 예상‘변동’선택 위험

■이자율간 격차 크게 벌어져

금융시장 조사 기관인 HSH의 자체 집계에 따르면 최근 5년 고정 변동 모기지 이자율과 30년 고정 모기지 이자율 간의 격차가 1.32%포인트까지 벌어졌다. 두 이자율 간의 격차가 이처럼 벌어질 경우 5년간 대출자의 페이먼트 금액은 수만달러까지 차이가 난다.

40만달러를 대출 받을 경우 5년 고정 모기지 이자율을 선택한 대출자가 5년간 지불해야 하는 이자액은 약 6만5,000달러인 반면 30년 고정 모기지 이자율에 대한 이자액은 약 9만1,000달러로 크게 늘어난다. 두 이자율 간의 페이먼트 금액이 큰 차이를 보이면서 다소 위험성을 안고 있는 변동 모기지 이자율에 관심을 보이고 있는 대출자가 늘고 있다. 전문가들은 미래의 계획이 어느 정도 예측 가능하고 변동 모기지 이자율의 특성을 잘 이해하는 대출자에게는 변동 모기지 이자율의 혜택이 크다고 조언한다.

■변동 모기지 이자율 특성

최근 많은 관심을 받고 있는 5년 고정 변동 모기지 이자율은 5년간 낮은 이자율이 적용되지만 이후에는 이자율이 상승 또는 하락할 수 있는 모기지다. 현재의 이자율 변동 추세를 감안하면 5년후에는 이자율이 상승할 가능성이 크다. 대부분의 변동 모기지 이자율은 고정 이자율 적용 기간이 끝나면 이후부터 해마다 최고 2%포인트까지 인상될 수 있다.

또 이자율 인상 상한선을 두고 있는데 대부분 융자 만기까지 초기 이자율보다 5%포인트 이상 인상시킬 수 없도록 제한한다. 따라서 최근 변동 이자율 수준인 3.4%를 적용받았다면 융자 만기까지 이자율은 최고 8.4%까지 인상될 수 있다.

■변동 이자율 주의사항- 이자율 변동 전 이사 계획

변동 이자율이 적용되기 전에 이사하겠다는 생각으로 변동 모기지 이자율을 선택하는 사례가 많다. 반면 전문가들에 따르면 대부분의 주택 구입자들은 당초 계획보다 오래 거주하는 것이 일반적이다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 조사에 따르면 최근 집을 내놓은 셀러들은 평균 8년 이상 현재 주택에서 거주한 것으로 나타났다. 예상치 못한 주택 침체로 대부분 주택을 처분하는 데 어려움을 겪고 있어 평균 거주 기간은 점차 늘고 있는 추세다.

주택 구입시5년 고정 변동 모기지를 적용 받은 셀러들은 아마도 이자율 변동에 따른 페이먼트 증가로 현재 재정적인 부담을 겪고 있을 것으로 추측할 수 있다. 특히 은퇴를 앞두고 변동 이자율을 고려하는 재융자 신청자나 주택 구입자는 특히 주의해야 한다. 대부분의 은퇴자들이 은퇴 후 매달 지급되는 일정 금액의 연금으로 생활을 해야하는 반면 모기지 페이먼트 부담이 늘어난다면 노후생활이 쪼들릴 수밖에 없다.

따라서 주택 구입 후 3~5년 내에 이사 계획이 확실한 구입자에게 변동 모기지 이자율이 무난하다. 회사의 발령에 따른 임시 거주지 용도로 주택을 구입한 구입자들이 이에 해당된다. 만약 신혼부부로 자녀 출산 후 이사 계획이 있지만 그 시기가 정해지지 않았다면 전문가들은 5년 고정 변동 모기지 이자율보다는 7년 고정 이자율을 선택하라고 조언한다. 7년 고정 모기지 이자율의 융자 비용이 5년 고정에 비해 조금 비싼 것이 흠이지만 이자율 변동 전 주택 처분에 필요한 시간을 여유있게 확보할 수 있는 장점이 있다.

- 이자율 변동 전 재융자 계획

주택 구입 후 이자율이 오르기 전 재융자를 할 목적으로 변동 이자율을 선택하는 것 역시 다소 위험하다. 모기지은행업협회(MBA)의 예측에 따르면 30년 고정 모기지 이자율이 2012년 말까지 현재 4%대에서 6%대까지 상승할 것으로 전망된다.

따라서 이후에 재융자를 하더라도 현재 변동 이자율을 선택에 따른 혜택이 사라지게 된다. 30만달러의 주택 융자를 대출받는 대출자가 5년간 3.69%의 이자율 적용받은 후 6% 고정 이자율로 재융자하는 경우를 살펴보면 이자율 상승시 변동 이자율의 혜택이 없음을 알 수 있다. 이 대출자는 결국 처음부터 4.99%의 30년 고정 모기지 이자율 적용받은 대출자보다 융자기간에 무려 약 8만6,300달러의 이자를 더 지불하는 셈이다.

따라서 전문가들은 재융자 계획을 앞세워 변동 모기지 이자율을 선택하는 행위를 삼가라고 조언한다. 당장 페이먼트를 조금 더 지급하더라도 30년 고정 이자율을 선택하는 것이 현명하다는 조언이다. 재융자 성공 여부가 불투명한 것도 변동 모기지 선택 때 주의해야 할 점이다. 재융자를 앞두고 직장을 잃거나 주택 가격이 하락하게 되면 재융자가 불가능해져 이자율 변동에 따른 페이먼트 인상이 불가피해 진다.

- 소득이 오를 것으로 예상

소득이 오를 것으로 예상하고 변동 모기지 이자율을 선택하는 행위도 주의해야 한다. 경기 침체가 장기화되면서 자영업자는 물론 봉급 생활자들의 소득 증가 속도가 더디기 때문이다. 채용 관련 웹사이트인 ‘월드앳워크’의 조사에 따르면 지난해 중간 수준 봉급자의 급여는 연평균 약 2.5% 인상에 그친 것으로 나타났다. 따라서 이자율이 변동돼 페이먼트가 인상될 경우 급여 인상분을 페이먼트 인상에 모두 지출해야 할 수도 있다.

전문가들은 고소득이 보장되는 봉급 생활자를 제외하고는 30년 고정 모기지 이자율을 선택하거나 조금 작은 규모의 주택을 구입하라고 조언한다, 인터넷 모기지 업체 렌딩트리의 채드 스미스 부대표는 “당장 페이먼트 부담을 줄이기 위해 변동 이자율 선택이 불가피하다면 작은 규모의 주택을 구입하라”고 충고했다.

<준 최 객원기자>