요즈음의 주택경기 상황이나 전문가들의 의견을 보면 앞으로도 몇 년 간은 숏세일을 해야 할 홈오너들이 줄어 들 것 같지 않다. 특히 조금씩 회복세를 보이던 경기가 숙으러들지 않는 높은 실업률로 인해 주식가격이 계속 큰 폭으로 떨어지고 있어 경기침체가 다시 와 더블팁의 양상을 보일것이라는 어두운 전망이 나오고 있다.

실제로 아직도 주위에서 보면 차압절차가 시작됐다는 의미의 NOD( Notice of Default )를 이미 받았거나 몇년 전에 5년 혹은 7년 고정의 페이먼트 플랜으로 집을 샀는데 고정이자율 기간이 끝나 월 페이먼트가 큰 폭으로 올랐으나 집값은 떨어지고 은행의 융자 조건은 많이 까다로와 져서 재융자가 어려운 분들이 많다.

그리고 여러 고객들을 만나다 보면 어떤 분들은 융자 조정이 불가능한 상황인데도 무리하게 시도하다 시기를 놓쳐 차압( Foreclosure)의 위기에 까지 쳐하거나, 조정된 액수가 너무 적어 비용만 없애게 된 경우도 본다.

또는 융자 조정이 가능해 보이는 데도 숏세일로 집을 처분하려는 분들도
가끔 계셔서 모두 어려운 시기에 옳바른 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있도록 상담도 해 드리고, 직접 도와 드리기도 한다.

그러나 가장 안타까운 경우는 차압과 숏세일은 결과적으로 큰 차이가 있는 데도 집이 차압될 때까지 그냥 살다 나가지 하는 분들이다.

페이먼트가 어려운 상황에서 숏 세일보다는 차압으로 은행에 집이 넘어가는 기간이 길므로 차압을 기다린다거나 어차피 집을 잃는 것은 마찬가지라 방치하는 분들, 혹은 이제 은퇴할 때가 되었으니 크레딧이 나빠져도 상관이 없다고 하시는 분, 특별히 더 안타까운 것은 집 페이먼트를 못하는 것이 남에게 알려질까봐 아무 조치도 취하지 않으시고 그냥 은행에 차압될때까지 기다리신다는 등 여러가지 이유가 있지만 어떤 경우에도 숏세일을 시도해서, 피할 수만 있다면 차압을 피해 가는 것이 현명한 방법이다.

만약 차압이되면 적어도 7년 이상 나쁜 크레딧이 남게되고, 2차나 3차등의 융자가 있었다면 그 채무가 탕감되지 않아 나중에라도 빚을 갚아야하는 문제가 되어 생각지 않은 경제적 손실을 볼 수 있기 때문이다.

하지만 숏세일을 하게되면 크레딧 레포트에서 기록이 남기는 하지만 2년이 지나고 그동안 크레딧을 잘 관리했다면 다시 집을 살 수도 있게된다는 것이 훼니매(Fannie Mae)의 가이드 라인이다.,요즈음은 숏세일에 대한 크레딧 조정 서비스룰 해 주는 회사도 있어 1년안에 크레딧을 되살리는 경우도 볼 수 있다고 한다.

또는 숏 세일후 은행에 갚지 못한 차액이 소득으로 간주되는 것을 걱정하는 분들이 계신데 2012년 12월까지 숏 세일을 한 경우 은행에서 1099c를 받았어도 세금을 내지 않아도 된다. 그리고 지난 해 4월 5일 부터 시작되는 새 HAFA법에 의해 숏세일이 승인되어 에스크로가 끝나면 숏세일 셀러는 $3000의 이사비용을 보조받을 수 있게 되었다.

은행에서도 차압보다 숏세일을 하게되면 법정 비용이나
관리비용등을 줄일 수 있으므로 숏 세일에 아주 협조적이다.

그러나 숏세일은 프로세싱에 시간이 걸리는 경우가 많아 오래 기다리게 될 수도 있고, 바이어에게 집을 보여주는 것을 번거롭게 여기는 분들도 계시지만
어떤 경우에도 미리 포기하지 말고 숏 세일 전문 에이전트와 먼저 상담하시길 바란다.

참고로 숏 세일인 경우 일반 매매 과정에 비해 셀러들께는 거의 번거러움이 없고 커미션을 비롯한 대부분의 비용을 은행이 부담하므로 셀러가 내야하는 비용도 전혀 없다.


미셸 원
BEE부동산 부사장·공인숏세일 전문가
(213)505-5594