숏세일과 경매, 차압

2011-06-02 (목)

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▶ 부동산 클럽

월 페이먼트를 더 이상 내지 못하여서 집을 차압당하는 경우에 처하게 되면, 집주인으로서 참 많이 당황하게 된다.

어디 내놓고 물어보기도 그렇고 그렇다고 잘 아는 부동산 에이전트에게 물어보자니 오히려 창피한 일을 알리는 것 같아 맘이 내키지 않고, 시간은 자꾸 지나가는데 집을 비워달라는 독촉은 매일같이 날아오고 참 어려운 처지가 아닐 수 없다. 이럴 때에는 바로 필자에게 전화를 주시기 바란다. 아무런 불편함이 없이 독자들께서 맘이 편하게 친절하게 상담해 드리겠다.

어떤 경우에는, 집주인 자기도 모르는 사이에 자기 집이 경매에 넘어간 경우도 간혹 나온다. 숏세일을 진행하고 있는 중인데, 자기도 모르는 사이에 집이 경매로 넘어가서 다른 투자자에게 팔렸다고 대문에 통지서가 붙어 있고 어떤 부동산 에이전트가 전화가 와서 이 집이 팔렸으니 이제부터는 집주인이 바뀌었고 그래서 곧 집을 비워야 한다고 한다. 참 난감하지 않을 수 없다.

연락도 잘 안 되는 숏세일 담당자에게 겨우 전화가 되어서 질책하다시피 물어보니 그 에이전트 자신도 경매가 되었는지 처음 듣는다고 한다. 얼른 다시 알아보고 금방 전화하겠다 한다. 그러나 이미 늦었다. 경매를 거쳐 집이 다른 사람에게 팔리고 나면 더 이상 그 집을 구제할 방법이 없다. 이미 끝난 일이고 버스는 이미 떠나버린 상황이다. 이제는 아무리 그 에이전트를 추궁해도 엎어진 물을 주워 담을 수는 없다.

그런데 사실 자기 자신도 모르는 사이에 경매가 진행될 수는 없다. 법적으로 또는 실무적으로 경매, 차압, 포클로저를 실행하는 은행은 집주인에게 경매를 실시한다는 통지를 여러 가지 방법으로 평균 4회 내지 5회 정도 보내고 있다. 큼지막한 일반 우편으로 3회 정도 같은 내용으로 집주인에게 보내고, 등기우편으로 2회 정도 통지를 하고, 또한 집주인이 잘 볼 수 있게 대문 앞에 붙여두기도 한다.

이렇게 여러 방법으로 집주인에게 통지를 하는데, 그렇게 했음에도 불구하고 집주인이 모른다면 그건 몰라서 모른 게 아니라 집주인 스스로 이 경매라는 사실을 아예 대처하기조차 싫어서 이를 기피한 것이 틀림이 없을 것이다.

집주인은 은행에서 날아오는 여하한 편지는 뜯어보기도 겁이 나고 해서 뜯어보지도 않고 바로 쓰레기통으로 버려버렸거나 숏세일을 진행하는 담당자에게 건네주었는데 이것이 제대로 전달되지 않았음이 틀림없다. 게다가 숏세일 담당자가 숏세일에 경험이 많고 부지런한 전문적인 에이전트가 아니고 수수료를 미리 받고 숏세일이나 모디피케이션을 대행해 주는 회사의 직원일 경우 이런 일이 일어날 확률이 훨씬 많다.

그래서 숏세일이나 모디피케이션을 진행하고 있는 주택 소유주는 지금부터라도 은행에서 날아오는 어떤 메일이나 전화, 이메일 등을 절대 소홀히 하지 말고 반드시 하나하나 읽어 보고 담당 변호사 또는 부동산 에이전트에게 전해 주어서 불의의 사고를 미리 방지하시기 바란다.

특히 경매, 즉 trustee’s sale, 혹은 public sale은 반드시 그 해당 은행은 집주인에게 집주인의 메일링 주소로 등기(certified mail)를 보내야 하고 그 집의 눈에 잘 띄는 곳에 반드시 붙여서 집주인이 그 사실을 알 수 있도록 하는 고지(告知)의 의무를 가지고 있기 때문에, 이를 위반하면 경매, 그 자체가 법적 하자가 있을 수 있어서, 반드시 집주인에게 여러 번에 걸쳐서 그 경매 사실을 통보한다. 그 여러 번의 통지를 뜯어보지도 않고 버리거나, 등기 통지서가 와도 우체국에 찾아가지 않으면, 고스란히 집주인의 과실로 인정되고, 경매가 실시되더라도 아무런 할 말이 없게 되는 것이다.

중요한 것은, 숏세일을 진행하고 있더라도 경매절차는 중단되지 않고 계속해서 진행하는 경우가 대부분이다. 그래서, 숏세일 중간임에도 불구하고, 경매날짜가 잡힌 경매 통지서를 등기우편(certified mail)로 받게 되는 수가 많다. 그럴 때에는 당황하지 말고, 즉시, 담당변호사나 에이전트에게 연락을 해서, 바로바로 처리를 하게 해야 한다. 그러면, 은행은 그 경매기일을 숏세일이 끝날 때까지 연기시켜 준다. 당연히 그 연기하는 것도 집주인이 꼭 두 번 세 번 확인하는 것이 좋겠다.

(661)373-4575
jasonsung@yahoo.com

제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>