우리는 한 평생을 살면서 여러가지 중요한 금전적인 투자를 하게 된다. 그 중에서 금액면에서 보면 단연 부동산 투자가 가장 큰 투자가 아닌가 싶다.

온 가족이 거주할 주택구입의 경우는 가족들이 모여서 사는 주 공간이 되기 때문에 더욱 중요성이 요구된다. 주택을 구입할때 바이어는 먼저 서면으로 오퍼(Offer) 라고 불리우는 구입의사를 셀러에게 전달하게 되며 바이어와 셀러는 카운터 오퍼 (Counter)를 통해 최종 합의점에 이르게 된다.

이렇게 합의된 내용은 구매 계약서 (Purchase Contract)가 되며 법적인 계약구속력을 가지게 된다. 따라서 구매 계약서의 주요계약사항을 잘 이해하는 일은 바이어와 셀러 모두에게 무엇보다도 중요하다.

주택매매계약은 특별한 경우를 제외하고 보통 캘리포니아 부동산협회인CAR(California Association of Realtor)에서 발행한 매매 계약서를 통해 매매를 진행하게 된다. 8 페이지로 된 구매계약서는 구입가격, 디파짓금액, 구입조건, 융자, 에스크로, 타이틀 보험, 등 방대한 분량의 계약 내용을 포함하게 된다.

매매 계약서는 흔히 사용되는 일반적인 문항들에 대해서는 관례에 따라 미리 프린트해서 문서화 되어 있는 경우가 많다.

예를 들면 셀러의 주택의 건물 상태에 대해 알리는 Disclosure 조항, 바이어의 건물 검사(Inspection)에 대한 사항, 만약 바이어나 셀러중 한 사람이 일방적으로 계약 사항을 잘 이행하지 않은 경우에 대한 처리 방법, 법적 소송시 변호사 비용을 포함한 모든 법정 비용을 누가 어떻게 책임지는가 하는 사항등이 미리 프린트되어 계약서에 포함되어 있다.

일선에서 직접 부동산 거래를 하다보면 바이어나 셀러 대부분이 큰 항목에만 신경을 쓰고 작은 부분에 대해서는 소홀히 하는 경향이 있는데 실제거래에서는 이러한 신경을 안 쓴 부분들이 문제를 일으키며 매매를 엉뚱한 방향으로 몰고 갈 수 있음을 주의 해야 한다.

예를 들면 바이어나 셀러가 신경을 많이 안 쓰는 물품으로는 천장에 달린 fan, 벽에 걸려있는 장식품, 커튼, 천장에 설치되어 있는 샹드리에등 움직일 수 있는 movable물품을 들 수 있다.

이러한 물품이 구입가격에 포함되는지에 전혀 신경을 안쓰고 거래를 시작하는 경우가 있다. 하지만 이러한 조그마한 물건을 둘러싸고 시작된 바이어와 셀러의 감정싸움은 후에 거래가 중단이라는 중대 위기(?)를 몰고오는 경우도 있다.

물론 셀러가 주택을 팔기 위해 매매리스팅할때 셀러는 자신의 에이전트에게 어떤 물건들을 본인이 이사시 가져갈 것인지를 분명히 전달해야한다.
또 리스팅 에이전트는 조금이라도 의심스러운 물품은 셀러에게 직접 확인하여 주택매매협상에 임해야 후에 문제를 방지할 수 있다.

따라서 셀러와 바이어는 매매협상이 초기 부터 반듯이 문제가 될만한 부분들을 꼼꼼히 짚고 넘어가야 하며 모든 합의한 사항들을 하나도 빠짐없이 서면으로 명시해야 놓아야 후에 분쟁을 피할 수 있게 된다.

매매계약서는 많은 분량의 계약내용이 일반인들이 잘 이해하기 힘든전문용어로 구성되어 있어 잘 이해하기 힘든 부분들이 많다. 잘 모르는 내용은 에이전트에게 물어보아 완전히 이해를 한 후 매매 계약을 체결해야 한다. 보통 우리가 오퍼라고 부르는 매매계약서는 매매계약내용과 함께 에스크로 세부사항까지 같이 포함한 상당한 포괄적인 매매계약서이기 때문이다.

매매계약 후 에스크로를 통해 받게 되는 에스크로 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이며 이미 중요한 계약내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼를 통한 매매계약서를 통해 이미 결정이 나기 때문에 매매계약서는 더욱 중요하다.
부동산거래는 자신의 일생에서 가장 큰 목돈(?)이 투자되는 중요한 거래이다. 주의해서 계약 내용 하나 하나를 꼼꼼히 살펴보는 주의가 필요하다.

스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표
(213)590-5533