주택 거래 금액은 적게는 10만달러대 부터 많게는 수백만달러대까지 이른다. 이처럼 주택 거래는 일생 중 가장 많은 금액을 투자해야 하는 거래이기 때문에 절차도 일반 물품 구매와 달리 복잡하고 각 절차마다 전문업체나 전문인이 관여하기도 한다. 이같은 주택 거래의 특성상 법적 분쟁이 발생하기 쉽고 실제로도 분쟁이 끊이지 않고 일어나고 있다.

주택 거래와 관련된 법적 분쟁에 휘말리지 않는 방법은 간단한다. 객관성과 진실성을 유지하면 된다. 주택거래 때 알고 있는 사실은 아는 대로 상대 측에 통보해야 더 큰 피해를 막을 수 있다. 반면 모르는 사실을 가정해서 ‘친절하게’ 알려줄 필요도 없다. 주택 거래와 관련된 대표적인 법적 분쟁 사례와 대처 요령에 대해 알아본다.

주택 거래는 거래의 특성 때문에 법적 분쟁이 발생하기 쉽다. 주택 거래 때 주택 관련 사실을 객관적이고 진실하게 공개하면 불필요한 법적 분쟁에 휘말리지 않을 수 있다.

홈인스펙션 보고서 공개하는 것이 분규 막아
범죄율·학군·센서스 객관적 정보도 알려야

■바이어의 질문에 대한 가정 답변

부동산 중개인들이 무의식적으로 저지를 수 있는 가장 흔한 실수가 고객의 질문에 가정해서 답변하는 것이다. 만약 주택 상태와 관련 의심스런 점이 발견됐지만 그 원인을 정확히 모르면 절대로 가정해서 답변하면 안 된다. 당황스런 상황을 은근슬쩍 넘겨보려고 그럴싸한 답변을 대려는 유혹에 빠지기 쉬운데 이후 피해가 커져 더 당황스런 사태를 맞을 수 있다.

한 중개인에 따르면 천장에서 누런 자국이 발견된 경우가 있었다고 한다. 대부분 이 경우 누수로 인한 자국이거나 음식물 등이 튀어 발생한 자국 등으로 가정하기 쉽다. 그런데 알고 보니 천장과 지붕 사이에 지어진 벌집으로 인한 많은 양의 꿀이 누런 자국의 원인이었다고 한다.

물론 벌집과 꿀을 제거하는데 적지않은 금액의 비용이 들었을 텐데 만약 주택상태를 공개하는 과정에서 실제 원인과 상관없는 가정의 답변을 했다면 책임을 물어야 했을 것이다.

‘벌집’ 사례와 같은 경우에 리스팅 에이전트나 셀러가 바이어 측을 대상으로 취할 수 있는 가장 적절한 조치는 ‘원인을 모른다’고 솔직히 밝히는 것이다. 대신 바이어로 하여금 자격증을 갖춘 지붕 전문가나 홈 인스펙터를 통해 정확한 원인과 상태를 알아보라고 권고한다.

서면으로 통보하는 주택상태 ‘공개서’(Disclosure)를 작성할 때도 마찬가지다. 셀러에게 이미 알려진 결함이나 의심되는 결함사항이 있다면 공개를 하되 결함사항만 기재하고 불분명한 결함의 원인까지 가정해서 적을 필요는 없다. 이를테면 앞서 설명한 사례의 경우 ‘거실 지붕에 누런 자국 있음’이라고 적으면 되고 또는 ‘앞마당 콘크리트 인도가 고르지 못함’ 등의 정도로 기재하면 된다.

만약 바이어 측에 정확한 원인을 공개하고 싶다면 셀러가 인스펙션을 실시해 결과를 바이어에게 전달하고 바이어로 하여금 별도의 인스펙션을 실시토록 하면 주택상태 공개와 관련된 법적 분쟁에 휘말리지 않을 수 있다.

■직전 홈 인스펙션 결과 미공개

셀러들은 앞서 실시된 인스펙션 보고서 공개를 꺼리는 것이 일반적이다. 인스펙션 결과로 인해 주택 구매 계약이 취소된 경우라면 보고서 공개를 더더욱 기피할 것이다. 에스크로가 깨진 것도 실망스러운데 똑같은 결과가 반복될 것이라는 우려가 작용하기 때문이다.

하지만 전문가들은 직전에 실시된 인스펙션 보고서가 있다면 현재 주택 거래를 진행 중인 바이어에게 공개하는 것이 현명하다고 조언한다. 바이어에게 셀러가 투명한 주택 거래를 하려는 의지가 있다는 것을 암시할 수 있다. 또 직전 보고서에서 지적된 문제가 주택 거래 후 불거져도 셀러가 이미 문제를 공개했기 때문에 큰 책임으로부터 벗어날 수 있다.

다음의 사례를 통해 보고서 공개의 중요성을 알 수 있다. 첫번째 바이어와 주택 거래 때 실시한 지질 정보 공개서에서 지진 발생 때 주택이 붕괴할 수도 있다는 소견이 지적됐다.

결국 첫 번째 바이어는 주택 구매를 취소하고 셀러는 다행히 두 번째 바이어와 주택 거래를 시작했는데 앞서 실시된 지질 정보 공개서를 공개하지 않았다. 불행히도 노스리지 지진이 발생해 해당 주택이 붕괴되고 두 명이 사망하는 끔찍한 사고가 발생하고 말았다. 결국 이로 인한 소송이 진행되고 셀러와 리스팅 에이전트 측은 수백만달러를 지불하라는 판결을 받았다.

■셀러 동의 없는 가격 변동

매물이 나온 지 시간이 꽤 흘러도 마땅한 바이어가 나타나지 않는다면 가장 먼저 시도해 볼 수 있는 방안은 가격을 조금 내려보는 것이다.

가격 인하를 통해 바이어들의 관심을 끌겠다는 목적인데 이때 중개인들이 저지르기 쉬운 실수가 있다. 셀러의 동의 없이 가격을 조정하거나 가격 인하 사실을 공공연히 알리는 것이다. 셀러의 동의 없는 가격 조정으로 셀러가 피해를 입었다고 판단되면 리스팅 에이전트에 책임이 돌아가며 실제 사례를 통해 증명된 바 있다.

고가 주택 매매를 전문 중개하는 한 에이전트가 240만달러에 리스팅을 받은 후 기자와의 인터뷰를 통해 셀러가 180만달러쯤에 팔 것으로 기대한다는 어처구니 없는 발언을 했다. 이같은 기사 내용을 접한 셀러는 ‘셀러의 동의 없는 가격 조정’을 이유로 리스팅 에이전트를 상대로 소송을 제기했다.

리스팅 에이전트는 바이어나 바이어의 에이전트로부터 가장 흔하게 받는 질문이 바로 셀러가 실제로 팔기를 원하는 가격이 얼마인가 하는 것이다. 이때 앞서 설명한 사례의 리스팅 에이전트처럼 섣불리 대답했다가는 법적 분쟁에 휘말리기 쉽다. 가장 적절한 대처법은 셀러의 기대치를 알아보기 위해서는 서면 오퍼를 제출하는 방법밖에 없다고 답변하는 것이다.

■공정주택거래법 위반

바이어들이 주택 구입 때 많은 관심을 보이는 것이 주변 환경이다. 범죄율, 학군, 거주 인종, 소득 수준 등에 대한 정보를 얻고 싶어하는 바이어가 많다.
만약 바이어가 이같은 정보를 요청하면 객관적인 근거에 바탕을 둔 정보를 제시해야 한다. 예를 들면 인구 분포의 경우 연방 센서국의 웹사이트 주소를 알려주면 되고 범죄율은 관할 경찰국 담당부서 연락처를 알려주는 것이 적절하다.

특히 인종 분포에 대한 정보는 공정주택거래법과 관련된 민감한 사항으로 만약 에이전트가 특정 인종 거주 사실을 공개해 주택 거래 결과를 조종했다고 판단되면 불법으로 간주돼 법적 처벌을 피하기 힘들다.


<준 최 객원기자>