세상이 어수선하하다 보니 위험 부담이 많은 주식이나 fund에 투자하는 것보다 요즘 집 가격도 많이 떨어졌고 더 떨어질 것 같지도 않으니 아예 집융자를 다 갚아버리는것이 어떤지 문의하시는 분들이 많다.

물론 모게지 없는 Free and Clear Home을 갖는다는 것이 이민 1세의 꿈일 것이다. 혹 어떤 분은 모게지 페이먼트 외에 추가로 돈을 더 보내시면서 매달 눈에 띄게 줄어드는 원금을 보시고 흐뭇해 하시기도 한다. 과연 돈이 생겼을 때 모게지를 다 갚는 편이 가장 확실한 투자인가? 모게지 pay off결정에 앞서 아래 4가지 질문에 대한 생각이 도움이 되었으면 한다.

1. 더 급하게 돈을 써야할 곳은 없는가? - 먼저 혹시 자신의 크레딧카드 빚이 없는지 알아보아야 한다. 크레딧 카드는 돈 벌어서 천천히 갚을 수 있다 할지 몰라도 16% 카드 이자를 내면서 5%의 모게지이자를 갚는다는 것은 말이 안된다.

두 번 째는 직장에서 자신이 투자하는 만큼 match 하여 투자해 주는 401k 에 대한 최대한의 투자를 먼저 한 다음 그래도 남는 돈인가?, 세 번째로 적어도 은행이나 Saving에 6개월 치 생활비는 남아 있는가? 만약 실직을 한다면 융자 받을 자격을 상실하게되므로 모게지에서 융자를 받기가 매우 힘들다. 이에 대비하여 생각하지 않았던 병원 비용이나 생활비등의 emergency fund를 남겨 놓은 다음 모게지 빚을 갚더라도 갚아야 한다.

2. 얼마동안 더 현재 집에 머무를 계힉인가? - 앞으로 5년 내에 더 큰 집으로 이사할 계획이거나 아니면 적은 집으로 downsize할 계획이라면 모게지를 다 갚는 것은 바람직하지 않다. 부동산 마켓이 불안정 하므로 5년 이란 시간은 너무 짧다. 만약 그 기간 동안 주택시장 사정이 나빠져 집을 팔 수 없다면 현금이 집에 고스란히 물려있게 된다. 적어도 10년 이상 머무를 계획이라면 빚을 다 갚는것을 생각해볼만 하다.

3. 모게지를 모두 갚으면 잃어버릴 세금 공제 혜택은 얼마인가? - 만약 모게지가 40만 불이고 Tax bracket이 28%인 부부라 가정한다. 그리고 현재 내는 이자가 5%라면 이 부부는 연 5,600불 가량의 세금을 공제 받을 수 있다. 만약 갚아야 할 모게지 이자가 없다면 이 돈을 잃어버리는 것이 된다. 하지만 이미 은퇴할 시기가 가까운 노 부부일 경우 수입이 많이 없을 것이고 Tax bracket도 10% 대로 낮을 것이기 때문에 세금공제가 큰 문제가 되지 않을 것이다.

4. 집 갚을 돈을 다른 곳에 투자한다면 얼마나 더 벌 수 있을까? - 돈을 주식이나 채권에 투자한다면 긴 안목에서 더 많은 이익을 얻을 수 있다. 이자가 5%인 모게지를 다 갚을 경우 세금공제의 이익을 뺀 실질적인 투자에 대한 Return은 3.6%정도 라고 한다.

하지만 주식과 채권에 50%씩 같은 돈을 투자하면 지난 60년 평균으로 계산 했을 때 8%를 넘고 있다. 8%는 기대하기 힘들더라도 적어도 6%의 Return은 투자 대비 기대할 수 있을 것이다. 한 투자 전문가는 투자자의 나이가 40대라면 주식에 50% International stock fund에 13%, 채권(bond)에 30%, 그리고 7%는 Saving 이나 Checking Account에 넣어둘 것을 제안하고 있다. 하지만 본인이 매우 보수적이고 겁 많은 투자자라서 은행의 5년짜리 CD에 1.7% 이자를 받고 돈을 넣어 둘 것이라면 차라리 모게지를 갚는 편이 현명하다.

아직도 어떤 집을 좋아하는 사람중에서는 Riverside 같이 집가격이 예전에 비해 매우 떨어진 지역에 있는 돈을 몽땅털어 케쉬로 콘도를 사는 사람들이 있다. 예전에 35만 하던 집이 10만 불이 채 안된다면 그런 욕심이 들만도 하다.세를 주어도 적어도 7% 이상의 수익을 올릴 수 있을지 모르지만 지진이라도 일어나면 모든것을 잃게 될 수도 있다.

지진 보험을 든다 해도 본인이 지불 해야하는 deductable이 많으므로 의미가 없다. 미국 속담에 “Do not put all your eggs in one basket” (한가지 사업에 모든 것을 걸지 마라)이란 말이 있듯이 모게지를 갚던 어떤 투자를 하던 심사숙고하여 결정함이 좋다.


브라이언 주
뉴욕융자 대표
(213)219-9988