주택이나 상가 구입을 위한 통례적인 구입융자 conventional purchase loan, 다른 집이나 부동산을 구입하기 위해 내 집의 에퀴티를 이용해 임시변통으로 하는 짧은 기간의 swing loan, 아파트나 콘도나 상가 등을 짓기 위해 건물 완성할 때까지 건축을 위한 잠시 동안의 construction loan, 건물이 완성된 후 건축하기 위해 잠시 빌린 건축융자를 오래 지속되는 permanent 융자로 대체시키는 take out loan, 건물, 땅, 지역권 등 부동산 이외에 fixture 등 동산들도 함께 담보되는 package loan, 콘도미니엄이나 주택 단지들 같이 여러 채의 부동산들이 함께, 한꺼번에 담보되는 blanket loan, 크레딧 라인 같이 한 융자담보 서류도 추가금액이 융자되는 open-end loan, 현재 있는 융자 금액이 새로운 융자금액에 underlying loan으로 더해지어 하나의 금액으로 나타내지는 wrap around loan 등 여러 형태의 융자들이 존재하고 있다.

이러한 융자들을 위한 차용증서와 담보증서에 대해 동부나 중서부에서는 은행과(저당권자 mortgagee) borrower 차용인(저당권 설정자, mortgagor)의 two party document을 사용하지만 캘리포니아에서는 은행(저당권자 beneficiary), 차용인(저당권 설정자 borrower) 그리고 은행에 의해 선정된 저당권 집행을 대리하는 피 신탁인(trustee)의 3 party document을 사용하고 있다.

부동산 구입을 위해 융자를 받을 때 얼마의 금액을 어떤 이자율에 언제 갚을지 등의 note 차용증서에 사인을 하게 되는데 이 차용증서만 가지고는 돈을 어떤 조건에 얼마를 빌려주겠다는 내용뿐이기에 이 차용증서 자체가 담보 지급 보증되기 위해 trust deed라는 신탁증서를 차용증서와 함께 차용인은 사인을 하게 되는 것이다.

이 deed of trust 신탁증서를 통하여 차용인은 은행의 허가 없이 부동산의 일부나 전부를 타인에게 양도했을 경우, 남아있는 융자금 전액을 즉시 상환해야 되거나 또는 페이먼이 체납되었을 경우 피 신탁인 trustee가 정해진 절차에 따라 공매해도 좋다는 power of sale을 위한 bare legal title 최소 소유권을 피 신탁인에게 위임하게 되므로 융자상환 페이먼이 한두 달 내지 두세 달이 밀리게 되면 은행에서는 등기가 된 notice of default 차압 통지서를 여러 번 보내게 되며 차압통지서가 그 부동산이 위치한 카운티 등기소에 등기한 날로부터 90일이 지나면 피 신탁인 세일 trustee sale 날짜를 정하여 일주일에 최소 한 번씩 세 번을 공고하게 되고 그 후 정해진 날짜에 trustee sale 피신탁인 세일을 집행하게 되는데 은행과의 협상에 따라 피 신탁인 세일은 연장될 수 있다.

요즈음은 정부의 도움과(?) 융자은행들의 융자과정과 페이먼트 collection 과정에서의 여러 가지의 시행착오(?)로 인하여 융자조정 등 여러 가지 이유를 걸어 일 년 이 년 이상씩 페이먼 내지 않으며 살고 있는 경우를 많이 보곤 하는데 트러스트디드의 내용대로라면 2, 3달의 페이먼트 하지 않은 기간+90일간의 notice of default 차압통지 유예기간+20일의 trustee’s sale 피신탁인 세일기간을 합쳐 페이먼트을 안 내기 시작한 날짜로부터 약 180일이면 은행에서 피 신탁인 세일을 집행하게 된다.

부동산 purchase agreement이 20장이 넘게 되어 버린 것 같이 이번 2000년대의 경기침체와 부동산 가격 하락으로 인한 수많은 융자상환 불능 때문에 야기된 많은 법적인 분쟁들로 인해 융자담보 증서는 더욱더 복잡해지며 많은 양이 증가하게 될 것이다.

덥석덥석 사인하지 말고 전문변호사와 융자전문인들에게 모든 상의를 하여야 할 것이다.

하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사
(213)550-8826