사시사철 온화한 기후와 아름다운 해변도시가 많기로 소문난 캘리포니아가 최근 수년간 주택시장에서는 안타깝게도 전국에서 가장 주택시장의 위기가 심각한 주로 꼽히고 있다.

언덕이 높으면 골도 깊듯이 천정부지로 치솟던 주태가격도 급격한 내리막길로 속에서 서서히 바닥을 찾아가고 있지만 주택가격의 급속한 하락의 여파로 캘리포니아는 지금 심각한 재정적 위기에 처해있다.

통계상의 자료를 통해 캘리포니아 주택시장을 손실을 살펴보면 지난 수년간 주택시장붕괴로 인한 주전체의 주택가격하락으로 인한 손실은 약 6,320억불이르며 앞으로 주택시장의 회복속도에 따라 최고 1조에 이를 수도 있을 것으로 보여진다.

차압주택의 숫자면에서도 전국차압주택중 약 20%가 캘리포니아에 속한 주택이며 차압주택중 5채중1채는 캘리포니아에서 진행되고 있다는 것이다. 이 숫치는 캘리포니아에서 2008년이후에 약 120만채가 실제 차압으로 이어져 통계자료로 실제화 되어있는 상황이다.

특히 캘리포니아 전체주택의 약 33%는 소위 깡통주택이라고 불리우는 underwater주택들이며 앞으로의 이러한 깡통주택의 처리문제가 큰 이슈가 될 것으로 보여진다. 또 그동안 주택가격의 하락으로 주전체의 건물재산세는 약 40억불정도 감소되면서 주정부 재정에도 직격탄을 가하고 있다.

2009-2010년 회계연도에만 캘리포니아주 재산세 감소액수는 약 6억불을 넘었다. 현재까지 캘리포니아에서 주택차압으로 인한 비용이 174억불정도 발생하여 전국최대치를 기록하고 있다. 또 현재 캘리포니아에서 주택 한 채를 차압하는데 드는 평균비용은 약 $19,000이 소요되고 있으며 이렇게 차압문제가 심각하다보니 최근에는 의회에서는 캘리포니아주에서 차압을 하게되면 차압주택 한 채당 은행에서 주정부에 $20,000이 벌금을 내게하는 법안을 추진하는등 주정부에서 차압을 줄이기 위해 안간힘을 쓰고 있는 실정이다.

그러나 이러한 비관적인 상황이 캘리포니아의 주택시장 모두를 보여주는 것은 아니다. 특히 우리가 살고 있는 남가주지역은 부동산시장의 붕괴속에도 각 지역마다 주택시장의 가격과 특징이 서로 다르게 나타나는 지역화(localization)된 양상이 두드러진다는 것이다.

예를들어 전국적으로도 차압율이 높고 50%이상의 가격하락폭을 보인 큰 샌버나디노, 리버사이드 두개 카운티가 모두 남가주에 속하지만 반면에 이번 주택시장위기에서도 비교적 가격안정세를 보이고 있는 산타모니카 등의 해변가를 중심으로한 비치가지역도 역시 남가주지역에 속한다는것이다. 가뜩이나 경제적으로 어려운데 일본의 지진, 중동지역에서 계속되는 전쟁소식등은 우리 모두를 우울하게 만든다.

하지만 주택시장에 비관적인 뉴스가 나올때 마다 주택시장은 바닥을 향해 더 가까이 가고 있다는것을 놓치지 말아야 한다. 특히 타이밍 맞추기에 이외로(?) 서투른 한인바이어들은 오히려 주택시장에 비관적인 뉴스가 나올때 오히려 더 좋은 구입기회가 될 수 있음을 간과해서는 안된다. 이미 각종 통계숫치들이 주택시장이 바닥임을 보여주고 있다.

주택가격의 추가하락을 예상하면서 자신만의 가격을 고집하며 계속 관망세를 취하다가 가격이 오른 후에나 투자에 뛰어들어 결국은 막차타기로(?) 큰 손해를 보는일을 다시는 되풀이 하지 말아야한다. 1990중반의 부동산하락과 이번 2000년중반의 부동산시장의 붕괴, 두 번 모두를 통해 한인들은 돈을 벌기보다는 오히려 돈을 잃었다는사실이다. 바로 객관적인 자료를 토대로 투자시기를 결정하는것이 아니라 자신의 감각에 의존하여 주관적으로 투자시기를 결정했기 때문이다.

아무리 뛰어난 부동산 전문가도 진정한 바닥을 알 수는 없다. 하지만 여러가지 객관적인 통계자료를 통해 부동산가격이 바닥에 가까워졌음을 감지 할 수는 있다. 지금 이시간에도 유태인들이나 미국주류투자자들은 계속 투자에 열심을 내고 있다는것을 유의해서 보아야한다.
(213)590-5533


스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표