최근 수년간 숏세일매매가 은행차압매물과 함께 주택매매의 상당 부분을 차지하고 있다.

현재 숏세일 매물은 점차 증가추세에 있는데 숏세일을 준비중이거나 계획하는주택오너들이 가장 많이 하는 질문이 있다. 바로 융자손실분에 대한 은행들의 주택소유주들을 상대로 손실분에 대한 손해차액보상책임(Deficiency Judgment)을 어떻게 묻는냐에 대한 질문이다. 오늘은 올해 1월1일 부터 실행되고 있는 새로운 숏세일 규정을 중심으로 차액보상책임의 내용을 살펴보겠다.

숏세일을 해도 은행측으로 부터 법적으로 손실분에 대한 책임을 지지 않아도 되는 경우를 보면

첫째. 본인 직접거주 하는 주택혹은 4 유닛까지의 본인 거주용 부동산이어야 한다.

둘째. 손해배상면제는 1차융자의 경우에만 해당되며 2차 이상의 추가융자분의 경우는 본인의 책임으로 남게 된다. 단 2차융자의 경우 이 2차융자액수 전액이 처음 주택구입을 위해 다운페이로 사용된 경우에는 2차융자의 경우도 손해배상에서 제외된다. 예를 들어 주택 시장이 한참 달아올랐던 2005-2007년사이에 융자프로그램중에 80-10-10 이란 융자프로그램이 있었다.

이 프로그램은 바이어가 10%만 다운한 후 나머지 90%의 융자를 80% 를 1차융자로 하고 나머지 10%는 2차융자를 통해 90%의 융자액수를 채우는 방법이다. 따라서 일반적인 2차융자를 통해 현금으로 주택오너가 필요한 곳에 따라 사용할 수 있는 Equity Line of credit과는 달리 2차융자로 받은것을 모두 본인거주용 주택을 구입하는데 사용하였기 때문에 이 10%를 Purchase Money라고 한다.

이 Purchase Money는 2차융자임에도 숏세일시 차액에 대한 손해배상에서 제외된다. 이 경우를 제외한 모든 2차융자는 모두 은행이 Deficiency Judgment를 통한 손해 배상을 할 수 있다.

따라서 2차융자혹은 그 이상의 추가 융자가 있는 경우는 이 융자손실분에 대한 면제여부를 꼭 은행과 추가 협상해서 깨긋한 빚처리를 해야 추후에 은행에서 손실분에 대한 소송을 피할 수 있다.

지금은 많은 주택소유주들이 숏세일 이 끝난 후에 2차융자손실분에 대한 은행측으로 부터 추가로 손해배상소송가능성에 있다는 것을 이해하고 있지만 이전에 이러한 사실을 모른채 에이전트로 부터 숏세일을 하면 그저 모든 빚이 모두 없어진다는 간단한 설명만을(?) 듣고 숏세일을 한 후 최근 은행이나 콜렉션에이전시로 부터 융자손실분에 대한 소송을 당하는 경우를 주변에서 종종 볼 수 있다.

따라서 2차융자가 있는 주택소유주들은 숏세일로 주택매매를 종결 하기전에 반드시 은행으로 부터 손실분에 대해 추가로 손해배상을 하지 않는다는 조항을 반듯이 서면으로 받아놓아야 추후에 이러한 소송으로 부터 보호를 받을 수 있다.

아직 홍보부족으로 많은 한인들이 참여하고 있지는 않지만 작년 4월 부터 실시되고 있는 HAFA(Homeowner Affordable Foreclosure Alternatives) 숏세일 프로그램도 바로 이러한 은행들의 융자손실분에 대한 추후에 은행들의 손해배상요구를 서면으로 금지하면서 빠른 숏세일을 통한 문제주택들을 정리하고자 하는 정부의 의지를 보여주는것이다. 이 HAFA프로그램을 통해 숏세일승인을 받게 되면 Cash-Out한 2차 융자손해분에 대해서도 추후에 은행측으로 부터 손해배상에서 자유스럽게 되는 것이다.

셋째. 처음 융자후 중간에 재융자를 통해 cash-out을 했거나 혹은 더 좋은 조건(이자율등)을 위해 재용자를 한 경우도 배상책임에서 벗어나게 된다.

위에 열거한 경우는 모두 은행측으로 부터 손해배상으로 부터 자동으로 법에 의해 보호를 받게 되지만 숏세일시 되도록 Deficiency Judgment에 대한 면제조항을 은행측으로 부터 서면으로 받아놓는것이 좋다. 숏세일을 통해 주택을 매매하게되면 주택소유주은행측으로 부터 숏세일에 대한 승인서류가 반듯이 있어야 매매가 종결되게 된다.
(213)590-5533


스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표