사기, fraud가 성립되기 위한 여섯 가지 필수요소는 Misrepresentation - 허위사실 진술 Material fact with - 가격에 영향을 미치는 중대한 사실 Scientor-속일 마음으로Intent to induce the person- 당사자를 꼬이려는 의도를 갖고 The person relied/induced - 당사자는 그 꼬임을 믿어 Causing damage to the person - 손해를 반드시 입어야 되는 것이며 3, 4번째 요소인 의도를 증명하기는 쉽지 않을 것이다.

허지만 첫 번째 조건인 Misrepresentation, 허위사실 진술은 본인은 전혀 허위사실인 줄 모르고 얘기할 수 있는 경우 즉 Innocent misrepresentation 결백하고 죄 없는 허위사실진술, 또는 그 정도 사실은 꼭 알았어야 되는데 모르고 허위사실 진술하는 Negligent misrepresenta-tion 즉 태만으로부터 야기된 허위진술, 또는 알고 있으면서도 허위로 사실을 진술하는 사기적인 fraudulent misrepresenta-tion으로 분류 될 수 있는데 태만으로부터 야기된 허위사실 진술이나 고의적으로, 사기적으로 허위인 줄 알면서도 허위사실진술을 한 Fraudulent misrepresentation의 경우에는 손해를 입은 당사자에게 손해를 입힌 사람이 배상을 해 주어야 되겠지만 허위사실인 줄 모르고 또 본인이 꼭 알고 있었어야 될 사실이 아님에도 손해배상 책임을 져야 하는지?
실제 예를 살펴보자.

코넬이라는 프로퍼티 소유주가 카디날 부동산 회사에 5 에이커의 목장 - 가축우리를 팔아 달라고 리스팅을 싸인해 주었고 프로퍼티 소유주 코넬이 카디날 부동산 회사에 그 목장을 보여 줄 때 프로퍼티 라인안쪽으로 가 이 목장이라고 표시하며 보여 주었다.

카디날 부동산 회사에서 호프만이라는 바이어에게 이 목장을 보여주며 셀러 코넬이 지적해 준 경계선 boundary line을 설명해 주었는데 실제 경계선을 측량 survey 하라는 추천을 하지 않았다. 호프만이 그 목장을 구입한 후 이웃이 호프만이 구입한 그 목장 가축우리가 자기네 땅으로 넘어와 encroach 되어 있다고 알려 주었고 호프만은 그 목장 가축우리를 옮기는데에 약 8천불이 들어가야 되는 것을 알고 난 후 셀러 코넬과 카디날 부동산 회사를 상대로 허위사실 진술 misrepresenta-tion으로 소송을 제기했다. Trial court 지방법원에서는 카디날 부동산회사에 대한 소송을 기각시켰는데 The court of appeals 고등법원에서는 소유주의 부동산에이전은 허위사실인 줄 모르고 얘기했어도 즉 Innocent misrepresen-tation 일지라도 책임이 있다며 지방법원 판결을 뒤집었다.

이에 승복하지 않고 카디날 부동산은 부동산 브로커가 셀러의 허위사실 진술을 허위인 줄 모르고 바이어에게 전했을 경우 책임이 있느냐는 이슈를 appeal 했다.

부동산 브로커들은 reasonable care 표준에 적용되며, 태만으로 인해 허위사실 진술 하는 데에는 책임이 있지만 셀러가 얘기한 사실이 허위인 줄 모르고 전했을 경우 즉 Innocent misrepresentation의 경우에는 책임이 없다는 판결이 나왔다.

분별력 있고 신중한 브로커가 그 상황에서 취해야 될 care를 이행하여야 되는 의무를 카디날 부동산 회사가 위반하지 않았고, 카디날 부동산 회사에게 그 경계선 boundary 자체를 조사해 보아야 되겠다는 어떠한 상황이나 암시나 표시도 없었기에 카디날 부동산은 태만하지 않았고, 때문에 책임이 없다는 최종판결이 나온 것이다. 이 예는 1987년의 case 이기 때문에 그 이후로 많이 변해 온 fiduciary/ agency relationship 등에 의해 브로커에게 점점 더 많은 책임이 지워져 왔을 것이다. 부동산에 관련된 모든 상황에서는 반드시 부동산 전문 변호사와 모든 것을 상의해야 할 것이다.
(213)748-8888


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사