지난주에 이어 이번 주에도 계속해서 모디피케이션이 왜 잘되지 않을까에 대하여 말씀드리고자 한다. 저번 주에는 가장 근본적인 이유인 집주인의 월 수입이 1차 은행의 모디피케이션의 승인기준에 미달함에 따라 많은 경우 은행이 이를 승인을 하지 않는다는 이야기를 했다. 이번에는 그 두 번째로 중요한 이자율의 기본구조의 변경에 관해 말씀드리겠다.
지난 2005년께 주택경기가 최고조로 달해 있었고 이자율도 무척 낮았지만 특히 그 당시에는 지금처럼 대부분의 바이어들이 선택하는 30년 고정이자율이 별로 인기가 없었고, 매달 내는 월페이먼트가 상대적으로 낮은 변동이자율 프로그램이 가장 인기가 좋았다. 게다가 변동이자율 중에서도 월이자 부분도 최소 금액으로 지불하는 네거티브 변동 프로그램이 상품으로 나와서 선풍적인 인기를 끌었었다.
이는 매월 내는 이자금액(원금은 아예 내지 않고)조차 일정 부분만 내면 되는 프로그램이어서 첫 집을 구입하려는 바이어나 큰 집을 구입하고자 하는 바이어들에게 더없이 고마운 이자율 프로그램이었다. 비록 매달 내지 않는 원금과 매달 일정부분 덜 내고 있는 이자까지 원금에 가산이 되어 매년 일정비율로 이자가 조금씩 올라가는 단점이 있으나, 그 당시 주택가격이 매년 상당한 폭으로 상승하고 있는 시기이어서 이렇게 불어나는 원금은 그리 큰 문제가 되지 않았었다.

이렇게 변동이자 프로그램을 가지고 있는 집주인의 경우, 주택을 구입한지 5년 정도가 넘으면 이자만 내는 프로그램이 이자와 원금을 같이 내는 프로그램으로 자동적으로 변경이 되어 버리기 때문에 그 사이에 리파이낸싱을 해서 30년 고정이자 프로그램으로 바꾸거나 어느 정도 집값이 오르면 다시 그 집을 팔고 다른 집을 사곤 했었다.

그러나 이렇게 해결하지 못한 수많은 주택소유주의 경우, 매년 일정비율로 오른 월 페이먼트도 부담이 되고 있고, 주택가격은 더 이상 오르지 않고 오히려 떨어지고 있고, 그렇게 5년 정도가 지나다 보니 이자만 내는 프로그램이 원금과 이자를 함께 내는 프로그램으로 자동적으로 바뀌다 보니 매달 내는 월페이먼트가 엄청나게 올라 버린 것이다. 이 또한 많은 고객들이 모디피케이션을 신청하는 이유 중의 하나가 되었다.

여기서 1차 은행의 모디피케이션에서는, 매달 이자만 내는 주택의 경우 다시 매달 내는 이자만 내는 프로그램으로 바꾸어서, 낮아진 이자만 내게 해주는 경우는 아예 없다. 모든 변동이자 프로그램의 주택은 거의 100%, 원금과 이자를 같이 내게 하는 프로그램으로 바꾸어 준다.

그래야 은행이 다소 안심이 되지, 이자만 낮추어서 내게 하면 그 원금이 언제 회수가 될지 은행 자체에서도 의문이 되기 때문에 이를 절대 불허하는 것이다. 사실 원금을 내지 않고 이자만 내는 프로그램이란 애초 처음부터 이치에 맞지 않는 너무 무리한 제도라는 것이 대부분의 전문가의 견해이다.

이렇게 이자만 내는 월페이먼트가 원금과 이자를 같이 내게 되는 프로그램으로 바뀌다 보니 비록 은행에서는 엄청 낮은 이자율로 고객을 도와주었다고는 하지만 실제 월페이먼트의 금액은 오히려 이전보다 높은 경우가 많았다.

집주인의 경우에는 이자만 내는 프로그램인지 30년 고정이자 프로그램인지 그건 아무런 문제가 되지 않는다. 단지 매달 내는 월 불입금액이 높아서 그것을 낮추어달라고 한 것이지, 원금이 깎이든 않든 월 불입금이 같거나 오히려 올라가는 경우에는 은행이 도와주었다 하더라도 집주인에게는 아무런 도움이 되지 않는 것이다.

1차 은행 자체에서도 이를 잘 알고 있다. 은행의 기준은 모디피케이션의 경우 반드시 30년 고정이자율로 변경하여 불합리한 프로그램에서 정상적인 프로그램으로 바꾸어주고 이자율도 낮게 책정하여 집주인을 도와주려고 노력하지만, 매달 내는 페이먼트의 금액이 별 차이 없거나 오히려 높게 되면 모디피케이션을 해주어도 아무런 소용이 없을 것이고, 또한 집주인이 이를 수락한다 하여도 몇 달이 채 가지 않아서 또다시 그 페이먼트가 연체가 될 것이라고 생각하는 것이다. 그래서 아예 모디피케이션을 해주지 않는 것이다.
(661)373-4575


제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>