해가 바뀌어도 아직 부동산 시장은 조용하다.

물론 시기적으로 연초엔 매물 자체가 그리 많지 않지만 요즘엔 집을 소유한 사람들이 모게지 페이먼트가 힘겨워도 융자조정을 통해 어떻게든 살려보기 위해 애쓰기 때문에 숏세일 매물 자체도 많지 않은 편이다.

지난 해 오바마 정부가 주택 차압 방지책으로 내놓았던 다양한 융자조정 프로그램이 막상 실효를 거두지 못해 차압 기간만 길어졌을 뿐이지만 은행마다 가이드 라인이 다르므로 마지막까지 은행 승인에 매달려 본다.

처음부터 숏세일로 가기 보다는 융자조정을 시도하다 실패했다는 서류와 임대주택이 아닌 셀러가 그 집에 살고 있다는 증빙만 있으면 셀러는 은행으로부터 이사 비용 3천불을 받을 수 있는 HAFA의 자격을 갖게 된다.

HAFA는 2차 은행의 절대 동의를 받아야 하지만 일단 HAFA 승인이 나면 숏세일 후 2차 차액에 대한 부담이 전혀 없어져 집 소유주에게는 최상의 프로그램이지만 2차 은행이 동의하지 않을 경우엔 다시 일반 숏세일로 시작해야 하므로 또 다른 시일을 필요로 한다.

HAFA의 장점은 2차 은행으로부터 뽑은 에퀴티 빚을 완전히 청산할 수 있는 장점과 더 이상 그 차액이 ‘1099’ 이라는 소득이나 콜렉션으로 넘겨지는 불상사를 막을 수 있다는 데 있다.

집을 막연히 던지려다가 마땅히 이사갈 곳도 없고 렌트비도 만만치 않아 일단 지금 내는 모게지 금액을 낮추고자 시작하는 융자조정 프로그램이 지금 대세이다.

그러나 융자조정은 워낙 시일이 오래 걸리는데다 마땅한 성공사례가 보이기 전에 집을 차압 당한 경우가 많아 신중을 요한다.

은행과 막상 딜을 하려니 영어와 서류준비가 미비해 광고를 낸 업체에 수수료를 내고 맡겨보지만 큰 폭으로 조절되지 않거나 막연히 진행되고 있으리라 안일하게 생각하며 10개월 넘게 모게지를 안 냈다가 집이 고스란히 경매로 너머 간 고객도 있어 조심해야 한다. 의례 융자조정이 되는 것으로 안심시킨 뒤 달랑 수수료만 챙긴 회사가 없어졌거나 은행과의 협상은 애초부터 하지 않아 무던히 믿고 있던 집 소유자가 준비 없이 쫓겨나는 것이다.

같은 은행이어도 융자조정을 해 주는 부서와 모게지 연체를 관할하는 부서가 달라 행여 융자조정 서류가 들어갔어도 모게지 부서와 꾸준하게 연락하지 않으면 이처럼 불이익을 당할 수 있다.

은행마다 다르지만 최근엔 숏세일이나 모게지 연체를 관할하는 부서의 진행 속도가 어느 때보다 빨라졌기 때문에 주의를 요한다.

숏세일의 큰 문제점은 1차 은행보다 에퀴티로 뽑은 2차 은행에 있다. 1차 은행은 숏세일로 매물을 정리하더라도 큰 손해는 없기에 대부분 숏세일에 동의하지만 2차 은행 입장에선 그 차액을 어떤 방법으로든 회수하려 하기 때문에 숏세일 후에도 재산 추적을 하느라 콜렉션 회사에 넘겨 버리는 경우가 많다.

숏세일 할 때 저당에서 풀어주는 조건으로 일정 금액을 받으면서도 숏세일이 끝난 후 수수료와 이자등 상당한 금액을 붙이는 데 이를 풀려면 또 다른 조건으로 딜을 하거나 능력이 안 되면 파산을 해야 한다. 고로 이런 낭패를 보기 전 숏세일을 할 때 그 금액이 얼마가 됐든 2차 은행과 딜을 해서 완전히 그 빚에서 벗어날 수 있는 금액을 담당 에이전트에게 부탁해 일정 금액을 바이어에게서 충당한 후 차액을 셀러가 보태 모든 빚에서 벗어나는 방법을 검토해 봐야 한다.

이것이 집을 팔고도 빌린 금액보다 더 큰 금액이 추징으로 돌아오지 않게 하기 위한 또 하나의 현명한 숏세일 방법이다. (562)304-3993


카니 정
콜드웰뱅커 베스트 부동산