작년 상반기까지 정부의 $8000 세금혜택으로 인한 불경기속의 호경기(?)를 누렸던 부동산시장의 분위기가 작년 10월을 기점으로 급격히 약세로 돌아서고 있다.

여러가지 복합적인 요소들이 있지만 그 중에서 가장 주범(?)으로 꼽히는것은 작년10월달에 발표된 주요은행들의 일시적인 차압중지로 인한 차압매물의 감소가 아닌가 싶다. 지난 2년간 주택시장의 매매 주역 둘을 꼽으라면 당연히 차압과 숏세일을 꼽을 수있다.

이렇게 시장의 한 축을 담당하던 차압매물의 급격한 시장 공급물량 감소는 바로 시장의 침체로 이어지고 있다. 따라서 은행들의 일시적인 차압중지영향 여파와 함께 앞으로 은행들이 차압시에 더욱 세심한 서류검토가 예상되어 올해의 차압 속도는 다소 늦추어질 전망이다.

참고로 지난해 은행들의 일시적인 차압중지로 올 해에 차압매물로 넘어올 물량이 11월, 12월 두달에만 약 25만채가 된다.

특히 BOA경우 이 기간중 차압대상 주택중 6%만을 차압을 해 나머지 94%의 잔여 물량이 고스란히 올해로 넘어오게 되었다. 또 이기간 차압이 보류된 25만채는 올해 결국 차압을 통해 주택시장에 공급될것으로 예상되어 시장의 또다른 부담으로 작용으로 보여진다.

하지만 이러한 차압물량증가로 인한 주택시장의 부담에도 불구하고 긍정적인 측면은 차압매물의 수요가 실 수요자, 투자자들을 중심으로 꾸준히 증가하고 있고 비정상적인 매물에 대한 정리가 본격화 되면서 종국에는 차압매물 재고물량이 감소로 이어져 앞으로는 시장이 점점 정상화를 찾아갈 것이라는 기대가 되기 때문이다.

올해의 부동산시장의 또다른 변수를 꼽으라면 숏세일을 꼽을 수있다. 숏세일은 올해와 내년에 절정을 이룰것 으로 보여진다.

2년이상 계속된 불경기의 여파가 올 한해를 통해 70~150만불대의 중고가 주택시장에 많은 영향을 미칠것으로 보여진다. 높은 실업율, 인컴감소로 인해 보통 불경기때 거의 영향을 받지 않던 이 가격대의 시장도 이 번 불경기의 파도를 견디지 못할 것으로 보여진다.

특히 한인들의 경우 스몰비즈니스에 종사하는 비율이 타 민족에 비해 훨등히 많아 이러한 극심한 불경기에 취약할 수밖에 없다.

그동안 이 곳 저곳에서 임시융통으로 소유 주택을 지키기위해 안간힘을 쏟았지만 안탑갑게도 올해를 넘기지 못 할 한인주택소유주들이 늘어날 것으로 보여진다. 일례로 2004-2008년에 주택을 구입한 주택소유중 약 70%정도가 이 번 서브프라임사태로 시작된 불경기로 인해 주택을 잃을 수 있다는 예상도 나오고 있다.

따라서 70만불이상대의 주택구입을 원하는 바이어들은 차압매물보다는 숏세일 매물이 숫자가 늘어날 것으로 예상되어 숏세일을 중심으로 구입을 하는 것이 좋은 기회가 될 것으로 보여진다.

시기적으로는 올 여름부터가 숏세일 맴물이 구입적기가 될 것으로 보여진다.

또 다른 시장의 변수로는 인플레이션을 꼽을 수 있다. 천문학적 숫자의 통화물량 증가와 달러화 가치하락으로 말미암은 인플레이션은 앞으로 부동산시장뿐만 아니라 미국경제 전반에 또다른 어두운 그림자의 역활을 할 것으로 보여진다.

인플레이션하에는 화폐보다는 물건으로 가지고 있는것이 가치를 보전할수 있는 가장 손쉬운 방법이다.

따라서 인플레이션이 예상된다면 방어수단의 한 방편으로 거주용, 투자용 부동산을 사 두는것이 유리할 수 밖에 없다.

최근 2010년에 차압된 주택의 숫자가 전국적으로 드디어 100만채를 넘어 섰다는 통계자료가 발표되었다. 이 숫자는 2007년에 차압된 47만채의 두 배이상의 숫자로서 차압의 심각성을 단적으로 보여주는 통계자료이다.

2011년 부동산 시장은 경제적으로 역경에 처한 주택소유주들에게는 또 다른 고통의 해로, 주택을 구입하는 바이어들에게는 좋은 기회가 되는 한 해가 될 것 같다.
(213)590-5533


스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표