일반적으로 미국부동산 시장에서는 주거용주택을 4 유닛 까지로 정리해 놓고 있는데 일반주택은 유닛이 하나로 주거를 목적으로 하는 가장 일반적인 주택형태이고, 2유닛부터 4유닛까지는 수익을 창출할 수 있는 임대주택의 형태를 말하고 있다.

주거용 주택들의 장점들은 주로 은행융자가 쉽고 상업용 부동산 보다 적은 다운페이를 요구하며 커머셜 융자보다 긴 기간과 싼 이자를 가져가는 장점이 있다.

새로 임대건물을 구입하는 건물주는 건물에 Rent Control 이 있을 경우에는 계약을 1년 리스로 해두고 계약이 끝나기 전 재계약을 하는 조항을 넣어 두어 차후에 있을 수 있는 계약 문제를 사전에 방지하는 것도 하나의 방안이다.

또한 로스엔젤레스 주택국에는 건물주와 테넌트의 권리와 의무를 법률적으로 잘 정리해 놓고 있는 온라인 서비스를 하고 있어http:// lahd.lacity.org/ 에서 충분히 검토 후 각종 임대계약과 관리에 필요한 내용들을 잘 활용하기를 바란다.

요즘 나온 임대주택의 경우 경기침체의 한 면모로 가격은 많이 내려가 있지만 보통 수리를 해야 하는 상태로 많이 나와있어 구입시 리모델링이나 수리에 대한 비용을 구입가에 합해서 전체 매입가가 합당한지도 한번 집어볼 만하다.

일단 건물구조 자체에 큰 문제가 없는 조건으로 구입을 하고 간단하게 수리나 리모델링을 요구한다고 가정하에 한집당 $10,000 정도를 (나무바닥$2500/1000sf, 페인트$1000, 부엌$5000, 화장실$2500) 투자하면
조금 렌트가 비싸더라도 깨끗한 집들을 선호하는 입주자들을 찾으시기 어렵지 않을 뿐 아니라 건물자체의 가치 자체도 높게 할 수 있고, 후에 매도를 하게 되면 좀더 낳은 조건을 제시 받을 수 있다.

예를 들어 A씨가 $800,000에 한집당 $1000씩 받고 있는 에 4유닛을 사서 한집당 $10,000 씩 수리해서 세를 $2000 씩으로 올리면 이4유닛의 가격은 $1백6십만 으로 올라갔으며, 주인이 한집 살면서도 페이먼트가 없는 마음 편히 은퇴할 수 있는 준비가 되는 것이다.

이렇듯 임대주택의 가치측정은 로케이션도 중요하지만 이보다 현재 얼마를 벌어들이고 있는지의 임대수익이 매도가를 결정짓는 중요한 가치 척도가 된다.

2010년도 주택시장은 전년도 이전에 서브프라임 현상으로 하강구면으로 시작했지만 첫 주택구입자에 대한 혜택 등 각종 정부에서 지원해주는 프로그램이 있었던 4월까지 주택시장이 활성화되는가 싶을 정도로 거래가 활기를 띄었었다.

하지만, 정부가 구현한 각종 부동산 정책이 실패를 거듭하고 업 친데 덮친 격으로 융자조건도 날이 갈수록 까다로워 지고 있어 부동산 침체의 벗어나는 길은 아직도 멀게만 느껴진다. 더군다나 얼마전 경기비관론자로 꼽히는 누리엘 루비니 뉴욕대 교수는 미국 주택시장이 이미 더블딥(경기회복 후 다시 침체) 상태라고 진단했다.

필자가 부동산 업계에 종사한지 15년 동안 대부분의 고객들이 항상 일관되게 질문하는 내용이 아마 “지금 집을 사도 될까요? 언제가 집사기에 좋은 시기입니까?”이다.

누구나 다 싸고 좋은 매물을 구입하고자 하는 마음은 같구나 하는 생각이 들면서 생각이 전환이 좀 필요하지 않나 하는 생각도 든다.

지난 세월을 돌이켜 보면 부동산 경기가 항상 좋았던 것도 나뻤던 것도 아니었다.

말 그대로 오르고 내리고를 계속 반복했던 것 같다. 그리고, 어느 경기 상황하에서도 주택거래는 있었고, 그 중에 많은 분들이 호경기 못지않게 불경기에도 주택구입을 정말 잘 샀다고 하는 분들이 많이 있었다.

그래서 필자의 결론은 특히 수익을 목적으로 하는 매물은 내가 목표로 하는 수익이 있거나 있을 수 있는 가를 기준으로 매물을 고른다면 “싸고 좋은 매물을 찾는 질문에 대한 답”이 아닐까 생각한다.
(213)700-6006


실비아 손
허드 프라임 리얼티