2011년 연초부터 전 세계 주식시장이 뜨겁게 달아오르고 있다.

2010년 후반기부터 확산된 경기회복에 대한 강한 기대감과 기업들의 실적으로 기대감이 증명되기 시작함으로써 더욱 탄력을 받는 모습이다. 그동안 부동산 시장의 회복의 걸림돌이었던 은행들도 자금을 서서히 풀고 있어 일부에서는 부동산 시장의 빠른 회복도 점쳐지고 있지만, 아직도 대부분 은행들이 주택융자에 대해 강한 규제를 계속하고 있고, 전체 부동산 시장 회복의 시점을 단기적으로는 부정적인 시각을 유지하고 있어 단기간에 회복은 쉽지 않아 보인다.

하지만 주택을 구입하고자 하는 잠재적 바이어들에게는 자격 조건만 된다면 오히려 낮은 이자율에 주택을 구입할 수 있어 좋은 기회이기도 하다.

이번에는 올해 부동산 렌트시장에 대해 알아보자. 지난해에는 필자가 여러 번 언급했듯이 렌트시장이 상당히 좋은 편이었다. 지역에 따라 약간의 차이는 있지만 낮은 주택가격과 낮은 주택 이자율, 그리고 은행의 낮은 이자 지급으로 은행에 돈을 넣어보았자 큰 이익이 없다고 판단한 여유자금을 가진 투자가들을 부동산 시장으로 다시 끌어들이기 시작했고, 이로 인해 인컴 목적으로 구입하는 주택들이 늘어나기 시작했다.

이러한 주택들은 기존의 렌트를 필요로 하고 있는 사람들과 숏세일과 차압 등으로 현재 살고 있던 집에서 나와 새로운 주택을 찾아야 하는 사람들로 인해 시장에 나오기 무섭게 소화되었다. 덕분에 전반적으로 주택시세와 상관없이 렌트시장은 비교적 안정을 누리며 가격적으로도 부동산 호황기에 근접할 정도로 좋은 가격에 세입자를 구할 수 있었다.

올해 역시 지난해와 마찬가지로 렌트시장이 좋을 것이라는 의견이 지배적이다. 역사적으로 낮은 이자율이 시장의 매력을 더할 것으로 보기 때문이다. 특히 1~2베드의 아파트와 경쟁할 필요가 없는 단독주택의 경우 더욱 호황을 누릴 것으로 본다.

잠시 여기서 40만달러의 집을 투자로 샀을 때 발생하는 이익을 살펴보자. 내가 여유자금이 있어 25%를 다운하고 40달러의 집을 5%의 이자율로 샀다면, 30만달러를 은행에 빌리게 된다. 지역에 따라 차이는 있지만 40만달러면 보통 방 3개 정도의 단독주택을 구입할 수 있는데, 외곽 지역일수록 단독을 구입할 수 기회가 많다.

이러한 단독은 현재 렌트 시세면 약 월 2,500달러 이상 받을 수 있다. 먼저 30만달러의 5% 이자면, 30년 고정 기준 약 1,600달러(정확하게는 1,610달러)를 내야 한다. 여기에 집 세금, 보험비, 관리비(보통 없는 경우도 많지만 100달러로 잡는다) 등을 더하면 넉넉하게 잡아도 600달러가 넘지 않는다.

이를 더하면 2,200달러 정도가 된다. 눈으로 계산해도 월 300달러가 이익이다. 하지만 이에 더해 매월 모기지 페이먼트에서 원금이 350달러 정도 줄어들면 거의 월 650달러가 남는 셈이다. 은행에 여유자금 10만달러를 넣어서 받는 금액에 최소 3~4배 이상을 받는 것은 물론 장기적인 관점에서 부동산 가치가 오른다면 그건 덤으로 얻는 큰 선물이다.

그렇기 때문에 여유자금을 가진 사람들이 점점 더 부동산 투자에 다시 눈을 돌리고 있는 것이다. 어떤 사람들은 렌트에 대한 위험부담을 이야기하기도 한다. 하지만 이 정도의 위험부담을 감수할 수 없다면 투자의 이익도 기대하기 어렵다고 보면 된다.

최근 렌트를 구하거나 또는 주려는 사람들의 변화된 모습을 보고 느끼는데 가장 큰 것이 서로를 신뢰하지 않는 분위기가 그 어느 때보다 시장에 팽배해 있다는 것이다. 이는 최근 몇 년간 지속된 불경기의 여파로 볼 수 있는데, 집 소유주는 테넌트가 페이먼트를 안낼까 봐, 테넌트는 집 소유주가 계약기간에 집을 포기하여 숏세일이나 차압을 당하지 않을까 걱정을 많이 한다.

테넌트는 최악의 경우 이사하자마자 다시 집을 찾아야 하고 심한 경우 디파짓도 못 돌려받는 일까지 종종 발생하고 있어 렌트하기 전에 꼭 그 집에 페이먼트가 밀려 있는지 확인하는 것이 필요하다. 경기가 회복되면 이러한 상호 불신풍조도 자연스레 해결되리라 본다.
(818)357-7694


에릭 민
<뉴스타 부동산>