쟌리 Genesis Mortgage

많은 전문가들의 예상을 뒤엎고 모기지 금리가 4주째 상승세를 지속하고 있다. 금주에 기록된 30년 고정 금리는 6개월 만에 가장 높은 수준이다. 1개월 전만 해도 4%대 초반에 부동의 자세로 제자리 걸음을 해오던 금리의 상승 원인은 최근 발표되는 경제지표가 일제히 호조를 보이는 데다 감세정책 연장으로 경제가 예상보다 빠른 속도로 회복될 것이라는 전망이 확산되며 인플레에 대한 우려로 발생한 것이다. 그러나 예상보다 높은 회복세를 보이고는 있지만 물가지표가 하락하고 주택경기 부진이 지속되면서 양적완화 또는 국채매입규모 확대의 현 연준의 정책은 당분간 지속될 것으로 보인다.

연준의 정책을 근거로 향후 금리 전망을 점친다면 향후 6-12개월 사이의 상승 압력은 그다지 높지 않을 것으로 예상되나 연말 이후의 미국내 경기 동향, 유럽 재정위기에 대한 우려, 중국의 인플레 압력등의 추가 변수들이 어떤 모양새로 각자의 플레이를 펼치느냐에 따라 그 움직임이 결정될 것이다. 이렇게 시장의 상황에 따라 언제라도 쉽게 바뀌기 마련이고 어느 시점에서 시장을 바라보느냐에 따라 낙관적일 수도 있고 비관적인 의견이 나올 수 있는 미국의 주택금융시장은 크게 1차 시장과 2차 시장으로 나뉘어진다. 1차 시장은 은행과 일반 소비자의 거래로 형성된 관계이고, 2차 시장은 은행이 다른 투자자에게 채권을 팔고 사는 관계로 이루어져 있다.

예를 들어 설명하지면 A은행은 주택융자를 해주기 위해 설립되었고 자본금으로 1,000만달러를 가지고 있다. 집을 사기 위해 융자가 필요한 사람들이 이 은행을 찾아 각각 10만달러씩 빌려갔다고 가정하자. 1번부터 100번 고객까지 10만 달러씩 빌려가고 나면 A은행은 자본금 1,000만달러가 바닥나게 되고 101번째 고객에게 돈을 빌려주기 위해서는 어디선가 돈을 빌려오지 않으면 안 되는 상황이 된다. 이런 상황에서 A은행은 손님들에게 30년을 빌려주지 못하고, 최단기로 융자기간을 제한할 수밖에 없게 된다. 이같은 문제를 해소하기 위해 B라는 생명보험회사가 있다. 이 회사는 보험료를 다달이 받아서 잘 운용을 한 후 이익을 남겨서 나중에 보험 가입자가 사고를 당하거나 사망하게 되면 보험료
를 지불해야 한다.

보험 가입자가 언제 사망할지 모르니 젊어서부터 불입하고 있는 보험료를 어떤 식으로든 장기 운용상품에 투자해서 꾸준히 수익을 내야 한다. 그러기 위해 생명보험회사는 주식, 채권과 같은 단기 고수익 상품 뿐 아니라 부동산과 같은 장기 투자 상품에도 관심을 보일 수밖에 없다. 그래서 A은행은 1번부터 100번까지 고객에게 빌려준 돈에 대한 채권을 B보험사에 팔게 된다. 이렇게 해서 A은행으로부터 돈을 빌리는 시장을 1차 시장이라 하고, A은행이 B보험사에게 채
권을 판 시장을 2차 시장이라 한다. 2차 시장에는 보험사 뿐 아니라 각종 연금관리공단, 투자은행, 금융기업등도 포함된다. 이같은 2차 시장이 발달되어 있기 때문에 은행은 다양한 채널을 통해 자금을 빌리고 또 빌린 돈을 소비자에게 융자하여 15년, 20년, 30년이라는 장기 융자 상품들이 가능한 것이다. 그리고 은행이 어느 투자자와 관계를 이루고 있느냐에 따라 각 은행이 가지고 있는 상품이 달라질 수밖에 없는 것이다. 그래서 한 은행에서 융자가 안되는 론이 다른 은행에서는 가능한 것이고, 이자율 또한 제공되는 상품의 성격과 리스크에 따라 변동되는 것이다.