집을 지을 때 가장 먼저 건축하는 것이 집의 토대(지하실)를 이루는 콘크리트 기초(Concrete Foundation)이다. 홈 인스펙션에서도 가장 신경을 쓰는 곳이다. 왜냐하면 각종 지반침하 혹은 변형으로 인한 균열(Settlement Cracks)과 누수(Water Leaks) 그리고 습기 문제(Moisture Damage)가 가장 많이 발생하는 곳이기 때문이다. 특히 배수가 잘 이루어지지 않는 주택의 경우 균열이나 지반침하에 직접적인 영향을 미친다. 만일 비가 온 후 집 주변에 고인물이 쉽게 배수되지 않고 오랫동안 남아 있다면 배수가 잘 되지 않고 있음을 짐작할 수 있다.

먼저 어떤 지역에 집을 지었는지 살펴볼 필요가 있다. 역사적으로 지진이라든가 산사태 등 토사가 빈번히 무너져 내리는 지역인지 아니면 잦은 침수 등으로 흙이 내려앉는 지반이 약한 지역인지 흙을 메꿔 만든 성토지반인지 심지어는 쓰레기 등 잡동사니 매립지역에 흙을 덮어 만든 지역인지 알아볼 필요가 있다.
매립지역에 지어진 집의 경우 장기적으로 균열 발생 가능성이 가장 많은 것으로 알려져 있으며 흘러내린 토사가 축적되거나 쌓여 만들어진 지역의 지반 역시 차후에 지형이 변화하여 지반균열은 물론 집의 곳곳에 크고 작은 균열이 발생할 수 있다. 그 외에 인근 이웃지역에 많은 균열이나 지반이 경사가 지고 기우는 현상이 일어나고 있다면 이 역시 지반침하로 인한 균열이 우리 집에도 발생할 가능성이 높거나 진행 중인 것으로 이해할 수 있다.

지형적으로 폭우가 있은 후 지반이 갑자기 내려앉는 소위 싱크 홀(Sink Hole)지역 또한 지반침하로 인한 균열이 자주 발생하는데 이 또한 지방정부 혹은 타운에 문의하면 이를 확인할 수가 있다. 이외에도 하천이나 호수 인근 지역 또한 건축된 집의 경우 만일 지하실이 지하수면(Water Table: 지하수로 포화된 위 표면)보다 낮다면 문제는 더욱 커질 수 있다. 홈 인스펙션시 간혹 지하실에 물을 퍼내는 펌프(Sump Pump)가 설치되어 있는 집을 보게 되는데 이는 지하실이 지하수면보다 더 낮은 높이로 건설되었거나 어떠한 사유로 잦은 누수문제가 발생하고 있음을 예측할 수가 있다.

이외에 토양의 성질로 인하여 평소에는 거북이 등처럼 말라비틀어지다가도 비만 오면 질퍽거리는 진흙토로 변하는 지역 또한 지반 침하로 인한 심한 균열을 경험할 가능성이 높고 나무뿌리 또한 지반 침하의 한 원인으로 지적되고 있다.
집의 균열은 여러가지 형태로 나타난다. 물론 균열의 첫째원인은 앞서 언급한 대로 지반침하 혹은 변형으로 인한 균열이다. 간혹 집이 약간 기운 듯한 모습을 보여주곤 하는데 만일 오른쪽으로 기울었다면 오른쪽 지하 지반이 침하한 것으로 예상할 수 있다. 그러나 문제는 이러한 지반침하로 인한 구조적 균열이 있는가 하면 의외로 콘크리트의 특성 때문에 균열이 일어날 수 있다는데 있다.

다시 말하면 지반침하 문제는 없는데도 콘크리트의 특성 때문에 콘크리트 기초에 금이 갈 수 있다는 것이다. 대부분의 단단한 물체는 습도와 온도의 변화에 따라 수축하거나 팽창하는 특징을 가지고 있다. 물론 지나친 하중압력으로 인해 갈라질 수도 있다. 콘크리트의 수축으로 인한 균열은 그 특징이 있다. 먼저 일반적인 현상으로 콘크리트가 화학적 반응으로 경화하는 동안에 수축현상이 일어날 수가 있다. 이러한 수축현상은 콘크리트 혼합과정에서 물의 양, 시멘트의 양, 온도, 습도, 지하수, 햇빛 등의 영향에 따라 진행되는 모양이 다양하게 나타난다.

일반적으로 이러한 자연적 수축현상으로 나타나는 모양은 거의 일정한 넓이로 바닥이나 벽 중간 중간에 대각선 혹은 직선 모양으로 혹은 머리카락 굵기로 불규칙하게 금이 가다가 대체로 그 금의 크기가 가늘어지면서 연속성 없이 멈추는 모양으로 나타나며 그 균열의 길이는 2-3인치 정도에서 경우에 따라서는 벽 위에서 아래까지 금이 가는 경우도 왕왕 있다. 이런 경우 일반적으로 심각한 구조적 문제가 진행 중인 것으로 보지 않고 콘크리트의 자연적인 수축현상으
로 인한 과정에서 발생하는 것으로 본다. 물론 이러한 자연적인 콘크리트 수축현상이 설사 심각한 구조적 문제를 야기하지 않더라도 누수의 직접적인 원인이 되고 있음을 간과해서는 안된다. 이러한 수축현상으로 인한 균열을 메꾸는데 보통 뛰어난 신축성과 열에 대하여도 변형되지 않는 일종의 플라스틱 제품인 풀리우레탄 폼(Polyurethane Foam)이 많이 사용되고 있다.

이러한 콘크리트 수축작용에 의한 균열은 흔히 지하실 창문아래나 길게 뻗은 벽면 중간에 있는 문간(Doorway) 위 혹은 계단식으로 이루어진 콘크리트 기초 등에서 많이 나타나고 있다. 그러나 지반의 문제로 인한 균열(Settlement Cracks)은 보통 균열 윗부분이 넓고(V자형) 내려갈수록 좁아지는 현상을 보이는 경우가 많다.

뉴욕주 공인 홈 인스펙터 김 형 민