곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer

얼마전 주택관련 뉴스를 보다 흥미로운 기사를 보게 되었다. 그것은 지난 9월30일자 CNN뉴스에 보도된 미국 전역에서 주택세(Property Taxes)가 가장 비싼 지역과 싼 지역에 관한 내용이었다. 그곳에서 언급한 주(States)들과 카운티(County)가 주로 우리가 주거하는 지역들이라 한번 살펴보기로 한다.

미국 전역에서 주택세가 가장 높은 주는 뉴저지주로 연간 주택세가 6,579달러이고 두 번째로 높은주가 커네티컷으로 4,738달러였다. 세 번째로 비싼 주가 뉴햄프셔로 4,636달러이고 그 다음으로 뉴욕이 3,755달러로 뒤를 이었다. 대부분 동부인데 상기 순위 중 뉴햄프셔는 주택세가 비싼 대신 소득세(Income tax)와 판매세(Sales Tax)를 따로 내지 않는다고 한다. 이것을 감안하
면 맨하탄을 중심으로 뉴저지, 커네티컷 그리고 뉴욕주가 주택세 순위 1~3등을 차지하는 셈이다.

반면 미국 전역에서 주택세가 가장 낮은 주는 어디일까? 그곳은 미국 북부와 남부의 경계인 Mason-Dixon Line(Pennsylvania주와 Maryland주의 경계선으로 남부와 북부의 경계선) 남쪽에 위치한 주들로 가장 낮은 주는 루이지애나로 연간 주택세가 겨우 243달러였고 2위가 앨라배머로 398달러, 3위가 웨스트 버지니아 464달러, 미시시피가 508달러로 그 뒤를 이었다. 특히 루이지애나처럼 일부 남부 몇몇 지역은 석유자원(Oil & Gas)의 수익으로 인해 상대적으로 주택세가 낮은 곳이 많다.

참고로 가구당 연간 주택세는 연수입을 기준으로 10% 미만이 어느 정도 안정선인데 미국 북동부 지역의 많은 주택 소유주들은 주택세가 수입의 10%를 넘고 있다고 보고하고 있다. 이번에는 카운티 별로 주택세를 어느 곳이 많이 내는지를 알아보았다. 미국의 전체 카운티 중 인구 6만5,000명이상의 792카운티를 대상으로 조사를 한 것으로 1위가 뉴욕의 웨체스터 카운티였다. 웨체스터의 주택세 평균은 연간 9,044달러였다. 하지만 수입대비 주택세는 8.24%로 전체
카운티에서 7위를 차지했다. 이것은 비록 주택세를 가장 많이 내는 지역이지만 주택 소유주들의 수입 또한 가장 많은 최고 부자 동네라는 것이다.

웨체스터에 이어 주택세가 비싼 지역은 뉴욕 롱아일랜드에 위치한 나소 카운티와 라클랜드 카운티로 각각 8,904달러와 8,542달러였다. 그 다음으로는 뉴저지의 버겐 카운티가 8,708달러, 헌터든(Hunterdon) 카운티가 8,671달러, 그리고 엑세스 카운티가 8,245달러로 뒤를 이었다. 공교롭게도 상기 언급한 모든 카운티들은 뉴욕 맨하탄을 중심으로 한 근교지역이다.
반면 주택세가 가장 싼 카운티는 애리조나주의 아파치(Apache)카운티로 연 주택세가 135달러이고 루이지애나 몇몇 카운티들 또한 연간 주택세가 150달러 미만으로 집계되었다. 상기 자료는 여러가지를 시사하고 있다. 상기 자료들로 우리가 살고 있는 지역의 상황들과 융자의 관계에 대해서 이야기해 보자.

첫째 간단한 이야기 같은데 주택세가 비싼 지역이 주택가격이 높다는 것이다. 앞서 언급한 주택세는 카운티별 주택세의 중간값이다. 즉 같은 뉴욕이나 뉴저지의 비싼 카운티 속에서도 수만달러를 주택세를 내는 아주 특별한 동네들이 꽤 있다. 그곳 동네들은 주택세를 내리지 않고 비싸게 유지함으로 그 동네의 비싼 주택 가격을 유지를 한다는 의미다.

둘째 미북동부 중 맨하탄을 중심으로 한 생활권 안에서 주택세가 가장 높다는 것은 아직 맨하탄을 중심으로 한 뉴욕 근교가 미국 전체 경제의 핵심이라는 것이다. 그리고 이것은 인구의 유입과 직결된다. 주택 가격 형성의 가장 중요한 요소는 유출입 인구이다. 유출입 인구는 그 지역의 경제, 교육, 문화 그리고 예술 활동 등과 직결되는데 이 모든 활동들을 뉴욕 근교에서 충당을 해주고 있다는 것이다. 이로 인해 뉴욕 뉴저지 지역은 지속적으로 인구가 유입되고 있으며 이것은 궁극적인 부동산 가치 상승을 가져온다. 즉 전반적인 뉴욕 근교의 부동산 투자는 미전역 어디보다 안전하다는 이야기이다. 물론 부분적으로 위험성이 따르는 지역은 있을 것이다.

셋째 상기 자료들과 융자와의 관계성인데 일반적으로 한인 교민들은 앞서 언급한 주택세가 비싼 카운티 중에서도 학군이 좋은 지역을 선호하고 있다. 즉 비싼 카운티 중에서도 더 비싼 지역에 주거를 희망하는데 그런 지역의 주택세는 1만달러를 넘는 지역이 많다. 주택세가 1만달러면 대충 보고하는 수입은 10만달러 이상이 돼야 한다. 이것이 한인 융자에 있어서 가장 큰 문제이다. 세금보고는 그만그만한데 희망하는 주거지는 미국내에서 상위 5%내외 지역이다. 이로 인해 한인들은 융자에 치명적인 어려움을 겪고 있다.

마지막으로 한인들 중에서 상기 비싼 주택세를 내는 지역에 무리하게 주택을 구입한 주택 소유주들의 어려움이다. 현재 30년 고정이자가 무려 4%초반 까지 내려서 재융자를 하거나 재조정을 하더라도 높은 주택세로 인해 월페이먼트를 감당할 여력이 없어 어려움을 겪고 있는 한인들이 있다. 특히나 낮은 다운으로 주택을 구입해 현재 남은 모기지가 현 주택시세보다 많을 때는 거의 절망적이다. 모든 어려움의 해결책은 경기가 회복이 되어서 주택경기가 살아나고 융자 프로그램이 완화돼 쉽게 주택을 사고 팔수 있는 시간이 빨리 돌아와야 열릴 것이다. 그러나 그 기간이 얼마나 길어질지 그것이 문제다.