모기지 이야기/‘재융자 자가 점검’
2010-09-04 (토)
곽동현
사상 초유의 낮은 이자로 재융자의 문의가 끊이질 않는다. 심지어 올 초에 재융자한 고객마저도 또 재융자를 해달라고 신청하는 경우가 생기고 있다. 재융자에 앞서 고객들의 모기지 상황을 스스로 이해할 필요가 있다. 이번 시간에는 재융자 자가 점검에 대해서 알아보겠다.
1.주거기간
재융자 검토에 앞서 해당 주택에서 얼마나 더 오래 머물 것인가를 생각해 봐야 한다. 재융자는 비용이 발생한다. 그리고 새롭게 30년이나 15년으로 시작하게 된다. 재융자로 수익을 보기 위해서는 해당 주택을 오래 소유할수록 유리하다. 낮은 이자로 주위에서 너도 나도 재융자를 한다고 2~3년 뒤에 주택을 시장에 내놓을 계획이 있는데도 무리해서 재융자를 할 필요는 없다.
2.기존의 융자 프로그램
융자 상담을 하다보면 의외로 주택을 여러 채 소유한 고객들이 있다. 이런 고객들은 무턱대고 재융자를 하기에 앞서 갖고 있는 주택들의 모지지 잔여 금액과 기간들을 충분히 검토해 보아야 한다. 어느 주택을 재융자해서 어떤 식으로 처리 할지 여러 각도로 생각해서 최고로 유리한 방법을 찾아야 한다. 특히 투자용으로 갖고 있는 주택들 중에 이자가 6%초반이나 5%후반에 이자만 내는 프로그램을 갖고 있는 고객들이 있다. 사실 이럴 경우 고정으로 재융자를 하는 것보다 이자만 내는 프로그램을 갖고 있으면서 자금의 유용에 따라 원금 상환으로 월페이먼트를 줄여 가는 방법이 더 유리할 수도 있다.
3. 잔여 융자금액
또한 재융자 신청을 요청하는 고객들 중에서 잔여 융자 금액이 10만달러 초반이나 미만으로 얼마 남지 않은 고객들이 있다. 이런 고객들 중 월페이먼트가 부담이 될 경우 재융자가 필요로 하나 그렇지 않을 경우는 굳이 비싼 클로징 비용을 내가며 재융자를 할 필요는 없고 조기 원금 상환을 통해서 모기지를 빨리 벗어나는 방법이 옳을 수 있다.
4.1% 이상 차이가 나는가?
고객들 중에 모기지 이자 숫자에 굉장히 민감한 많은 분들이 있다. 이자가 0.125%나 0.25% 차이는 월페이먼트 몇 십 달러 밖에 차이가 없다. 이런 분들일수록 이 몇 십 달러 차이를 일년을 더하고 30년을 계산해서 몇 만달러를 절약한다는 생각을 하는데 사실 한 모기지를 얻어서 30년 동안 만기를 채워서 끝내는 고객은 거의 본적이 없다. 중간에 주택을 팔거나 아니면 이런 저런 이유로 재융자를 또 하게 된다. 필자는 재융자를 원하는 고객의 가장 기본적인 이자의 차이를 1%로 보고 있다. 1% 이상 이자를 낮추고 2~3년 안에 클로징을 비용만큼 절약할 수 있으면 재융자를 고려해보라고 권한다.
그럼 상기에서 언급한 상황을 고려해서 본인이 재융자 고려 대상이라면 재융자시 어떤 조건이 필요한지 점검 또한 필요하다. 은행에서 모든 고객에게 무턱대로 낮은 이자로 낮춰주지는 않는다. 까다로운 은행 조건에 딱 맞았을 때만 클로징까지 갈 수가 있다. 이번에는 클로징까지 가기 위해서 사전에 필요한 사항들을 몇가지 알아보자
1.수입을 정확히 이해하라.
재융자에 있어서 가장 중요한 사항이 본인의 수입이다. 회사에 소속이 돼 매달 급여를 받는 고객일 경우 본인의 수입이 얼마인지 어느 정도 이해를 하고 있지만 교민들처럼 소규모 자영업을 하는 대다수의 고객들은 본인의 수입이 얼마인지 정확히 알고 있은 고객이 극히 드물다. 최근 재융자로 진행 중인 많은 고객들이 본인의 수입으로 재융자가 어려운데 도움을 청했고 이 고객들의 수입은 본인들이 생각하는 것 이상이었다. 이처럼 본인의 수입을 회계사와 결정하고 매달 받는 급여로만 생각하는데 그렇지가 않다. 자영업을 하는 사업처에서 발생되는 수익 또한 고객의 수입으로 인정할 수 있는 부분이 여럿 있다. 이런 부분에 대해서는 전문가와 상담이 필요로 하다.
2.지출을 최대한 줄여라
재융자를 고려하는데 수입이 조금 부족하다면 다른 방법은 지출을 줄이는 방법이다. 특히 크레딧 상에 나타나는 크레딧 카드빚이나 자동차 할부금 등 최대한 크레딧 라인에 지출을 없애는 것이 부족한 수입을 충분히 매꿀 수 있다.
3.DTI를 이해하라
만약에 수입과 지출을 정확히 계산할 수만 있다면 본인 스스로가 재융자를 받을 수 있을지 알 수가 있다. 현재 페니매와 프레디멕의 프로그램 중 페니매는 DTI를 45%까지만 봐주고 프레디멕은 DTI를 50%까지 승인이 나고 있다. DTI(Debt to Income Ratio)는 수입대비 지출 비율을 말하는데 월모기지 페이먼트를 포함한 크레딧 카드에 나오는 월페이먼트를 합한 것이 2,500달러라고 하면 수입은 Gross로 5,000달러 이상이면 융자가 가능하다는 이야기이다.
4.Cash In 재융자도 고려해라
DTI를 정확히 계산해서 혹시나 50%가 조금 넘는다고 하면 포기하는 것보다 원금을 좀 상환해서 재융자를 받는 것도 고려해 볼만하다. 30년 고정으로 낮은 이자를 좀처럼 만나기는 어렵다. 약간은 무리를 해서라도 재융자를 받아 두면 확실히 월페이먼트가 줄어들 것이다.
5.Co-Sign을 이용하라
DTI를 내릴 수 있는 또 하나의 방법은 Co-Sign을 이용하는 방법이다. 주택소유주 중에 혹 자녀가 취업을 해서 수입이 있다고 하면 자녀가 수입을 보태서 재융자하는 것도 하나의 방법이다. Co-Sign을 한 자녀가 만약에 주택 소유권을 갖지 않는다면 이 자녀는 추후에 첫 주택구입자로 혜택을 받을 수 있다. 또한 자녀의 수입 증가로 세금을 많이 내고 있다면 자녀를 Co-Borrower로 재융자해서 자녀가 주택 모기지로 지불하는 이자와 세금을 소득에서 감세를
받을 수도 있다.
